부동산 규제대상 지역인 투기지역과 조정대상지역에 큰 변화가 생겼다. 오는 26일 월요일 0시부터 세종시 이외의 모든 지방 지역이 조정대상지역에서 해제된다. 또한 같은 시간 수도권에서도 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천이 조정대상지역에서 벗어난다.
조정대상지역은 특히 세금규제와 밀접하다. 거주지역이나 투자 등에 관심있는 지역이 조정대상지역에서 해제되는 경우에는 세금변화에 대해서도 꼭 알아둘 필요가 있다.
조정대상지역에서 벗어났을 때, 어떤 세금 변화가 일어나는지 정리했다. 도움말 : 김성범 세무사(세무법인메가넷 파트너/ 부동산 세무 전문)
종부세 중과 벗어나지만 올해는 해당 안 돼
조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세 계산시 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)이 적용된다. 또 전년대비 과도한 세금인상을 제한하는 세부담 상한도 150%가 아닌 300%를 적용한다.
그런데 만약 2채 중 1채라도 조정대상지역이 아니라면 중과세율이 적용되지 않는다. 세부담 상한 역시 150%로 떨어진다.
하지만 종부세는 과세기준일이 6월 1일이라는 점이 중요하다. 6월 1일 기준으로 조정대상지역인지를 판단하는 것이다.
오는 9월 26일부터 조정대상지역에서 해제된 경우에는 이미 올해 종부세는 결정된 이후이기 때문에 당장의 종부세에는 변동사항이 없다.
해제 전에 샀다면 2년 거주해야 양도세 비과세
1세대 1주택자에게는 해당 주택을 양도할 때 양도소득세를 비과세(양도가액 12억원 초과분만 과세)하는 혜택을 주는데, 조정대상지역의 경우 2년 이상 해당 주택에 거주해야만 혜택을 받을 수 있는 '거주요건'이 있다.
양도소득세는 취득일을 기준으로 보유기간을 계산하는데, 취득할 때 조정대상지역이었다면 양도하기 전에 조정대상지역에서 해제되더라도 2년의 거주의무기간은 지켜야 한다.
하지만, 조정대상지역에서 해제된 이후에 취득한 주택이라면 2년 이상 보유요건만 갖춰도 비과세를 받을 수 있다.
구체적으로는 2017년 8월 3일 이후에 취득했고, 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택이라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 위해 2년 이상 거주해야 한다.
일시 2주택, 종전집 처분기한 2년→3년으로
이사 등을 이유로 1세대가 일시적인 2주택이 되는 경우에도 1세대 1주택과 같은 양도세 비과세 혜택을 준다. 이 때, 종전주택을 3년 안에 팔아야 하는데, 양쪽 모두 조정대상지역에 있는 경우라면 종전주택을 2년 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있다.
만약 신규주택을 취득하기 전에 종전주택이 조정대상지역에서 해제된다면 종전주택 처분기한은 2년이 아닌 3년이 적용된다.
유예중인 다주택 양도세 중과, 당장은 영향 없어
다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때에는 주택수에 따라 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 기본세율에 중과해서 양도세를 계산한다.
이에 따라 보유주택 지역이 조정대상지역에서 해제된 후에 양도한다면 이러한 중과세를 피할 수 있다.
다만, 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 중과유예가 시행되고 있기 때문에, 다주택 양도세의 조정대상지역 구분은 당장의 의미는 없다.
달라지는 취득세 경우의 수
조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 적용되지 않는다.
1세대 1주택의 취득세는 취득금액에 따라 1~3%의 기본 취득세율이 적용되지만, 1세대가 조정대상지역에서 2번째로 취득하는 주택의 취득세는 8%, 3번째로 취득하는 주택의 취득세는 12%로 세율이 크게 뛴다.
하지만 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택, 즉 비조정대상지역 주택은 2번째 주택까지 일반세율이 적용되고, 3번째 취득시에 8%, 4번째 이상부터 12%의 취득세율이 적용된다.
분양권 취득이라면 좀 복잡하다
분양권 취득시 '주택수의 판정'은 분양권 취득일 기준으로 하지만, '조정대상지역에 대한 판단'은 주택 취득일을 기준으로 한다.
예를 들어 1주택자가 취득한 분양권이 취득 당시에는 조정대상지역이었지만, 준공 후 잔금을 지급하거나 등기를 접수하기 전에 조정대상지역에서 해제된다면 2주택이라고 하더라도 8%가 아닌 기본세율로 취득세를 낼 수 있다.
잔금지급이나 등기 이전에 조정대상지역 여부를 잘 확인해야 한다.
해제 후 증여받는다면 취득세 '뚝'
조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 증여받는 경우에도 취득세 부담이 크게 줄어든다.
다주택자가 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여로 취득하면, 취득세는 12%로 부담해야한다. 하지만 이 주택을 조정대상지역 해제 후에 증여받으면 시가표준액과 무관하게 3.5%의 취득세율이 적용된다.
