"사업 시작과 동시에 금융지원금 892억원을 조합 통장에 꽂고 2년 동안 공사비를 하나도 받지 않겠다는 제안입니다."(신찬문 포스코이앤씨 수주기획소장)
"최고 수준의 신용등급, 그리고 경쟁사 대비 압도적인 재무 역량으로 조합원님께 최대의 이익을 반드시 약속드리겠습니다."(정성문 삼성물산 건설부문 강남사업소 부장)
반포 한강 변 '알짜' 정비사업장을 두고 삼성물산 건설부문과 포스코이앤씨가 맞붙었다. 서울 서초구 신반포19·25차 재건축정비사업 시공사 선정을 2주가량 앞두고 양사가 나란히 홍보관을 개관했다.
지난 14일 오전, 서울 지하철 신사역에서 도보 약 3분 거리에 있는 한 상가 건물. 삼성물산과 포스코이앤씨는 이곳 4·5층에 각각 홍보관을 마련했다. 조합에서 지정한 공동 홍보관 건물이다. 다소 협소한 건물 입구에서 양사 직원들이 분주하게 움직이며 조합원들을 맞았다.
두 회사는 이날부터 오는 29일까지 이 홍보관에서 조합원을 대상으로 설명회를 진행한다. 양사 홍보 시간이 겹치지 않게 운영시간은 30분 간격을 뒀다. 평일 4회, 주말 5회 기준으로 운영된다.
같은 건물이지만 양사 홍보관 콘셉트는 사뭇 달랐다. 포스코이앤씨는 전반적으로 어두운 분위기로 내부를 꾸몄다. 조명 등 빛을 단지 모형도로 최대한 집중시켜 고급스러운 분위기와 함께 모형이 돋보이도록 했다.
반면 삼성물산은 밝은 분위기로 인테리어를 연출했다. 설명이 진행되는 대형 스크린 뒤로 모형도를 배치했는데, 설명이 끝나면 스크린이 좌우로 열리면서 모형도를 곧바로 관람할 수 있어 동선상 편의를 배려한 점이 느껴졌다.
"892억 금융 지원·CD-1% 금리 조달"
포스코이앤씨는 '021(제로 투 원)'으로 이름 붙인 사업조건 설명에 많은 시간을 할애했다. '0'는 동일 평형 입주 시 조합원 평균 분담금 0원, '2'는 시공사 선정 이후 금융지원금 가구당 2억원(전체 892억원) 조기 지원, '1'은 사업 전 과정 조합 사업비 전액을 양도성예금증서(CD)-1% 금리로 책임 조달하겠다는 의미다.
신찬문 포스코이앤씨 수주기획소장은 "확정 후분양을 제안해 2년간 포스코이앤씨 자체 자금으로 공사를 진행함으로써 조합원 분담금 '제로'를 실현시키겠다"며 "446명 조합원들에게 가구당 2억원씩 금융지원금을 지급하고 CD-1% 조건을 제안해 1%대 금리로 사업비를 조달하겠다"고 말했다. 지난달 9일 기준 CD 금리는 2.82%로 -1%포인트 적용 시 1.82%가 된다.
스카이브릿지 또한 단순히 동 간 상부를 잇는 개념이 아닌 'ㅁ'자 형태로 입체적으로 연결해 차별점을 뒀다. 또 '한강뷰'를 극대화하기 위해 영구 조망이 확보되는 변전소 부지 쪽으로 동 방향을 틀어 19차·25차 모두 동일한 한강 조망이 가능하게 했다고 덧붙였다.
커뮤니티(공동이용) 공간에 조성되는 세대창고에는 냉난방 시설과 함께 창을 내 채광이 들도록 설계한 점도 특징이다. 포스코이앤씨는 이를 '세컨드 하우스'로 명명했다. 강승협 포스코이앤씨 건축사는 "예전에는 조그만 방을 하나 더 주는 '알파룸' 개념이었지만 이제는 햇볕이 잘 드는 공간에 타운하우스 같은 내 집을 하나 더 준다는 게 저희 설계의 핵심"이라고 설명했다.
"한강 조망 극대화…포스코 제안은 '허상'"
삼성물산은 래미안 원베일리·원펜타스·퍼스티지 등 반포에서 가장 많은 10개 단지, 총 1만2593가구를 공급한 경험을 앞세웠다. 특히 래미안 원베일리·리오센트, 반포 리체 등 다수 통합 재건축 단지를 시공한 노하우를 보유했다고 강조했다. 이를 통해 신반포19차·25차·한신진일빌라트·잠원CJ빌리지 등 단지별 사업성을 해치지 않도록 제자리 재건축과 독립 정산제 원칙을 준수했다는 설명이다.
특히 한강 조망을 극대화해 조합원 446가구 100%는 물론 일반분양 87가구까지 총 533가구 조망권을 확보했다고 밝혔다. 정성문 삼성물산 강남사업소 부장은 "360도 항공 촬영을 통해 한강 전망이 가능한 4개 방향으로 기존 동 위치를 가구 라인별로 위치와 방향을 조정했다"며 "향후 단지 앞에 있는 신반포 한신 16차가 재건축을 하더라도 나머지 조망이 가능하도록 철저하게 계획을 수립했다"고 말했다.
사업조건 측면에서는 포스코이앤씨 제안을 두고 현실성이 떨어진다며 항목별로 반박에 나섰다. 정 부장은 포스코이앤씨가 주장한 '분담금 제로' 조건과 관련해 "분담금 납부 혹은 환급 여부는 향후 분양수익까지 살펴야 예상 가능한 부분"이라며 "포스코이앤씨가 분담금 '제로'라면 삼성물산은 금융비용이 훨씬 낮기 때문에 환급까지도 가능할 것"이라고 주장했다.
또 가구당 금융지원금 2억원에 대해서도 "조합원에게 상환 의무가 없다고 주장하지만 입찰제안서상으로는 조합이 부담해야 하는 비용으로 명시했기 때문에 '조삼모사' 식 제안"이라고 반박했다.
삼성물산은 주요 금융조건으로 △사업비 전체 한도 없는 최저금리 책임 조달 △이주비 주택담보대출비율(LTV) 100% △주택도시보증공사(HUG) 보증수수료 ‘제로’ △대출 없이 입주 시 분담금만 100% 납부 등을 제시했다.
'마이너스 금리' 가능?…판단 엇갈려
쟁점으로 떠오르고 있는 'CD 마이너스 금리'에 대해서는 양측 의견이 팽팽하게 맞서는 모양새다. 서초구청은 최근 신반포19·25차 조합에 공문을 보내 "CD금리-1%의 경우 재산상 이익 제공에 해당할 가능성이 매우 높다"며 "조합에서 대의원회를 통해 처리 방안에 대해 신중히 의사 결정해달라"고 통지한 바 있다.
이에 대해 포스코이앤씨 관계자는 "이미 타사에서 제안한 사례가 있고 실제 실행되고 있는 단지도 있다"며 "서초구에서도 사업비는 시공과 무관하지 않다고 사실상 해석했고 자체적으로 법무팀을 통해 법률 자문을 받았을 때도 문제가 없는 것으로 파악했다"고 말했다.
반면 삼성물산 관계자는 "서초구청에서 공식적으로 위법 소지가 크다고 답변했고 설령 그게 가능하더라도 전체 사업비 중 일부인 입찰보증금에만 적용되기 때문에 전체 사업비 이자는 (포스코이앤씨가) 훨씬 더 많이 발생할 수밖에 없다"고 반박했다.
한편 신반포19·25차 재건축은 신반포19차·25차·한신진일빌라트·잠원CJ빌리지 등 4개 단지를 통합 재건축하는 사업이다. 지하 4층~지상 49층, 7개 동, 614가구 규모로 조성될 예정이다. 단지명으로 포스코이앤씨는 '더반포 오티에르'를, 삼성물산은 '래미안 일루체라'를 각각 제안했다. 오는 30일 시공사 선정 총회 개최 예정이다.
양사가 수주 경쟁을 펼치는 건 지난 2024년 부산 촉진2-1구역 재개발 이후 약 2년 만이다. 당시 경쟁 끝에 포스코이앤씨가 해당 구역을 수주한 바 있다.
