[집잇슈]사전청약 사라진 뒤 불거진 당첨자 대출 속앓이

정지수 기자 jisoo2393@bizwatch.co.kr
2026.07.10(금) 06:36

40년 나눔형 전용 모기지라더니 디딤돌 안내
한도 5억에서 4억, 만기는 40년에서 30년
국토부 "전용모기지 유지, 금리와 만기 달라질 수"

사라진 사전청약 제도가 청약 당첨자의 혼란을 키우고 있다. 늦어진 본청약에서는 예상보다 분양가가 비싸지고 금융 규제로 인해 대츨도 애초 정부가 안내한 조건대로 나오지 않을 수 있다는 불안감도 커졌다.

이에 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG)는 참고 및 설명 자료로 기존에 약속한 대출 한도를 유지하겠다고 했다. 다만 세부 대출 조건은 시장 상황에 따라 달라질 수 있다고 조건을 붙였다. 규제 강화 기조가 지속되면 기존에 안내된 장기 저리 대출은 불가능하지 않겠냐는 우려가 나온다.

"있었는데 없어졌네요"

LH는 지난달 30일 고양창릉지구 S-3블록 이익공유형 분양주택의 입주자모집공고를 내고 디딤돌 대출 요건 충족에 따라 연 1.8~4.5%의 금리로 최대 대출 한도 4억원, 담보인정비율(LTV) 70%가 적용된 대출을 받을 수 있다고 안내했다.

이 사업지는 2018년 문재인 정부에서 3기 신도시 중 한 곳으로 지정된 곳이다. 이후 2021년 문 정부가 재도입한 사전청약 제도를 바탕으로 윤석열 정부에서 2022년 12월 이익공유형(나눔형) 분양주택으로 사전청약자를 모집해 공급했다.

이익공유형 분양주택은 윤 정부가 내세웠던 공공주택 정책 브랜드 '뉴홈'의 공급 형태 중 하나다. 윤 정부는 5년의 의무 거주기간이 있는 이익공유형 분양주택을 주변 대비 30% 낮은 시세의 분양가로 공급하겠다고 했다. 환매 시 수분양자와 LH가 처분손익을 공유하게 하고 최장 40년의 전용 모기지 대출도 내세워 청약 수요를 흡수했다.

저렴한 분양가와 거주 후 되팔아 시세 차익까지 챙길 수 있는 주택 상품에 많은 수요자가 몰렸다. 고양창릉S-3블록은 사전청약 당시 특별공급과 일반공급을 포함해 877가구 모집에 2만773개의 청약통장을 받았다. 경쟁률이 23.7대 1에 달한 것이다.

그러나 사전청약 당시 입주자모집공고문에 소개된 전용 모기지 대출이 본청약 공고에서는 사라졌다. 연 1.9~3.0%의 고정금리로 최장 40년간 집값의 80%, 최대 5억원 한도의 대출 상품을 지원한다고 했으나 본청약에서는 만기도 짧고 대출한도도 더 적은 디딤돌 대출이 안내된 것이다.

고양창릉S-3블록 전용면적 84㎡의 최고공급가는 7억796만원이다. 본청약 입주자모집공고에 따르면 LTV 70%는 4억9553만원이지만 대출 한도는 최대 4억원까지다. 사전청약에서 소개된 전용 모기지 대출을 받았다면 최대 한도인 5억원까지 빌릴 수 있다.

앞서 LH는 사전청약 공고문에서 "본청약 모집공고 시 제반 내용이 변경될 수 있다"고 했다. 또 "지원대상·금리 등은 시장여건·시장금리 등을 감안해 변동될 수 있으며 본 청약 때 최종확정 안내 예정"이라고 밝혔다. 그러나 사전청약 당첨자의 반발은 거셌다.

사전청약 당첨자들은 지난 5일 서울 종로구 정부서울청사에서 '전용 모기지 삭제 반대 및 정상화 촉구 집회'를 여는 등 집단행동에 나섰다. 이들은 "공공은 환매권과 손익공유라는 권리를 그대로 유지하면서, 수분양자에게 제공되던 전용 금융지원의 적용 여부만 불명확하게 둘 수 없다"고 강조했다.

"LTV 80% 유지, 금리와 만기는 상황 따라"

이에 국토부는 지난 7일 보도설명자료를 내고 "입주 시점에서 낼 잔금대출은 사전청약 당첨자에게 당초 약속한 것과 같이 디딤돌 대출 소득기준, 주택가격 요건과 관계없이 모두에게 주택도시기금 전용 모기지를 최대 5억원 한도 내(LTV 80%, DSR 미적용)에서 차질 없이 지원할 계획"이라고 밝혔다.

LH와 주택도시기금운용기관인 HUG 역시 같은 내용으로 보도설명자료를 냈다. 다만 금리와 만기 등 세부 대출 조건은 시장 상황 변동 등을 고려해 대출 신청 시점의 디딤돌 대출 요건을 적용하겠다는 게 국토부의 설명이다.

입주자모집공고를 낸 LH 측은 "공고시점에서 사전청약 당첨자에 대한 대출 조건을 세부적으로 여전히 조율하는 과정이었다"면서 "지난달 30일 본청약 입주자모집공고문에 나왔던 내용은 일반청약 예정자를 대상으로 했던 내용이지만 이를 (사전청약 당첨자와) 구분하지 않은 게 미흡했던 부분"이라고 설명했다.

다만 국토부가 금리와 만기를 디딤돌대출 요건에 맞춰 적용하겠다고 해 사전청약 당첨자의 부담은 커질 수밖에 없다.

동일하게 최대 한도인 5억원을 빌리더라도 기존 안내한 최고 연 금리 3.0%, 만기 40년을 적용하면 사전청약당첨자는 원리금균등분할 상환 시 매달 갚는 원리금이 178만9922원이다. 그러나 디딤돌대출 요건 최고 연 금리인 4.5%, 만기 30년으로 대출을 받는다면 253만3427원을 달마다 갚아야 한다.

아울러 사전청약 당첨자는 중도금 대출이 나오지 않을 수 있다는 불안도 가진다. 본청약 공고에는 "금융권의 중도금 집단대출규제로 인해 중도금 집단대출이 현재 미정"이라며 "중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 중도금을 납부해야 한다"고 쓰였다. 지난해 6·27 가계부채관리방안 발표 이후 은행권에서 대출을 축소하자 2기 신도시 공공분양 단지에서도 중도금 대출이 나오지 않을 수 있다는 우려가 있었는데 반복된 것이다.▷관련기사: [단독]6·27대책, 공공분양 중도금대출도 잠갔다(2025년 7월9일)

이에 대해 국토부는 "고양창릉 S3블록은 2027년 5월이 첫 중도금 납부 시기"라며 "2027년 1분기 중도금 집단대출 협약을 추진할 계획이며 협약 체결이 완료되는 대로 계약자에게 안내할 예정"이라고 밝혔다. 통상 LH는 중도금 납입 시기 도래 3~4개월 전 시중은행과 중도금 집단대출 협약을 체결한다는 게 국토부의 설명이다.