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[인사이드 스토리]4기 신도시를 만든다고요?

  • 2022.08.18(목) 06:35

국토부 "내년까지 신규택지 15만가구 지정"
중규모 4기신도시 나오나…대곡·구리 등 예상
3기신도시 삽도 못떴는데…공급과잉 등 우려

정부가 내년까지 신규 공공택지 15만 가구 지정을 예고했습니다. 공공택지를 지속적으로 공급해 안정적인 주택공급 기반을 마련한다는 취지로, 2024년 이후 추가 지정 가능성도 열어놨는데요.

이에 시장에선 '4기 신도시'급의 중대형 택지가 조성되는 게 아니냐는 전망이 나오면서 고양대곡, 하남감북, 경기구리 등이 유력 후보지로 오르내리고 있습니다.

하지만 국토부가 추진하는 '역세권 컴팩트시티'로 조성할만한 부지가 많지 않고요. 아직 3기 신도시가 삽도 뜨기 전인 데다 공급 과잉 우려 등의 부작용이 예상돼 원활한 신규 택지 조성이 어려울 것이란 우려도 나오고 있습니다. 

역세권에 4기 신도시 조성?

국토교통부는 지난 16일 '국민 주거안정 실현방안'을 발표하고 향후 5년간 전국에 총 270만 가구(인허가 기준)의 주택을 공급하겠다고 밝혔는데요.

그중 신규 공공택지 조성도 공급 방식 중 하나로 꼽았습니다. 

현재 3기 신도시, 광명시흥 등 26만 가구 규모의 공공택지를 조성 중인데요. 여기에 오는 10월부터 2023년까지 15만 가구 내외의 후보지를 순차적으로 발표한다는 방침입니다. 2024년 이후는 시장 상황을 감안해서 추가 조성을 판단하고요. 

신규택지는 수도권과 지방 수요가 높은 곳에 지정하되 산업 단지, 도심·철도 인접지역 중심으로 적정 규모로 발굴하기로 했는데요.

개발 방식은 철도역 인근에 지정 시 개발밀도를 높이는 '컴팩트시티'(Compact-city) 컨셉을 주로 적용한다는 계획입니다. 입지 선정부터 교통계획과 연계해 역 중심의 방사형으로 꾸리는 방식인데요. 

가령 부지에서 300m 지역(초역세권)에선 거점·고밀 개발해 복합쇼핑몰, 오피스, 복합환승센터를 조성하고요. 부지에서 600m 지역(역세권)에선 중·고밀 개발해 청년주택 등 직주근접을 실현하고 그 밖의 배후지역은 중밀 개발해 대단지 아파트 등 주거지로 채우겠다는 구상인데요. 

이는 고양 창릉, 남양주 왕숙 등 3기 신도시에서도 이미 시범 적용 중인 컨셉이기도 합니다. 

이쯤 되니 궁금해지는 게 있죠. 바로 '어디'에 조성하느냐인데요. 신규 택지를 조성할 땐 서울과의 접근성이 중요한데, 수도권이나 주요 지방에서 역세권 중에 신규 택지를 조성할만한 부지가 많지 않거든요.

그럼에도 국토부 관계자는 "택지 규모는 다양하게 조성할 예정"이라며 소규모뿐만 아니라 중규모 택지도 검토 중이라고 밝혔는데요. 

이에 시장에선 '4기 신도시'를 조성하는 게 아니냐는 전망이 나오고 있어요. 정부가 내년까지 조성하겠다는 '15만 가구' 규모 자체도 3기 신도시 절반 수준으로 만만치 않고요. 

국토부 관계자는 "꼭 철도역 근처뿐만 아니고 교통 여건이 양호한 지역도 다 포함한 것"이라며 "개별적으로 후보지 발굴중이고, 풀 자체는 어느 정도 갖고 있어서 15만 가구는 조성할 수 있겠다고 예상하고 대책에 반영했다"고 자신감을 드러낸 상태예요.

공급 늘리는 건 좋은데..

시장에선 벌써부터 4기 신도시 후보지에 대한 하마평이 오르내리고 있는데요.

고양시 덕양구 대장동 일대 대곡역세권은 부지가 넓고 GTX, 경의선 등이 지나 컴팩트시티 개발 방향과도 맞다는 평이 나오고요. 하남 감북은 송파·강동구와 인접해 별도의 교통 인프라를 구축하지 않아도 돼 꾸준히 신도시 후보지로 거론되고 있습니다.

구리월드디자인시티 부지는 3기 신도시인 남양주 왕숙 신도시의 배후 단지라 연계 개발이 가능하다고 보는 시각이 있고, 비교적 빈 땅이 많은 경기 화성 일부 지역 등도 이야기가 나오는데요. 

다만 '신도시'급의 택지 조성 자체가 힘들 것이란 전망도 나옵니다. 

신태수 지존 대표는 "땅이 부족해서 4기 신도시까진 조성이 힘들어보인다"며 "공급 확대, 집값 안정 시그널을 주는 차원에서 중소규모의 택지를 조성할 가능성이 높아보인다"고 내다봤습니다.

더군다나 아직 3기 신도시도 삽을 뜨기 전이라 4기 신도시를 조성하기 시기 상조라는 평가도 있습니다. 

이미 문재인 정부 때 3기 신도시 총 9곳(31만6000가구)을 지정해 조성 중인데요. 아직 토지 보상, 사전 청약이 끝나지 않은 상태로 실제 입주까지는 한참 걸릴 전망이거든요.

주택 매수 심리가 꺾이면서 일부 지역에선 미분양, 미계약이 나타나고 있어 '공급 과잉' 우려도 나옵니다.

주택산업연구원에 따르면 이달 전국 아파트 분양전망지수는 전월보다 9.1포인트 낮은 61.3을 기록했고, 지난달 대비 미분양물량은 8.9포인트 증가할 것으로 예상됐는데요.

신태수 대표는 "지속적인 주택 공급은 방향성은 좋지만 너무 먼 이야기"라며 "3기 신도시가 입주하고 나면 인구 감소, 분양가 상승 등으로 집을 살 수 있는 수요층 자체가 줄어들기 때문에 공급 과잉이 나타날 수 있다"고 짚었습니다. 

송승현 도시와경제 대표도 "나중에 주택 가격이 불안할 때 즉시 공급하기 위해선 택지 발굴하고 인허가 미리 받아놓는 게 맞는 방향"이라면서도 "다만 주택가격에 대한 불안 요인이 많이 사라진 상황이라 신규 택지 조성의 필요성이 크지 않고 'LH 직원 땅투기 사태'처럼 투자, 투기 자본이 토지 쪽으로 흘러가는 부작용이 있을 수도 있다"고 우려했습니다. 

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