정부가 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시별로 각각 총주택 수의 5~10%를 재건축 선도지구로 지정하기로 했다. 주민 동의율이 높은 지역 위주로 선정하고 동의율이 비슷한 지역은 '반대동의율' 등의 감점 요인도 볼 예정이다.
노후도 및 편의성은 정량 평가 위주로 하기로 했다. 다만 자칫 안전진단처럼 걸림돌로 작용하지 않도록 지나치게 구체화하지 않을 예정이다. 정부는 내달 선도지구 지정 기준을 발표하고 올해부터 매년 2만~3만가구 규모로 대상지를 선정한다는 방침이다.
동의율 높고 반대동의율 낮아야
국토교통부는 오는 27일 '노후계획도시특별법' 시행을 앞두고 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 진행하는 '선도 지구' 지정 계획을 25일 밝혔다. 선도지구 선정 기준 및 규모는 지방자치단체 논의를 거쳐 5월 중순 이후 공개한다.
최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "선도지구는 지역별 주택공급 여건, 이주 단지 공급계획 등을 봐서 전세시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 가능한 한 다수를 지정하고자 한다"며 "신도시별로 총 정비대상 물량(주택 재고)의 약 5~10% 수준에서 지자체와 선도지구의 규모·개수 등을 협의중"이라고 말했다.
국토부는 그간 1기 신도시 선도지구 물량을 '단지 수'로 표현해 왔다. 앞서 각 지자체가 신도시별 최소 1개 이상 정하겠다는 방침을 밝혀 왔는데, 통합 재건축 추진 규모가 워낙 제각각이라 이번 발표에선 '가구 수'로 구체화했다.
신도시별 총 주택수(재고 주택)는 △분당 9만7600가구 △일산 6만3000가구 △평촌 4만1400가구 △산본 4만1400가구 △중동 4만500가구 등이다. 여기서 각각 5~10%면 △분당 4880~9760가구 △일산 3150~6300가구 △평촌 및 산본 2070~4140가구 △중동 2025~4050가구 등이 된다. 5개 신도시를 합치면 1만4195~2만8390가구 범위다.
선도지구의 선정 기준은 각 지자체가 여건에 맞춰 활용할 수 있도록 국토부가 표준안을 제시할 계획이다. 배점이 가장 높은 항목으로는 '주민 동의율'을 예고했다. 만약 지구별로 동의율이 비슷하다면 반대동의율 등 감점 요인도 반영 검토한다.
최 단장은 "배점이 높은 건 동의율로 생각하고 있다"며 "배점 구간을 직선 보간법(補間法)이라고 해서 동의율이 높을수록 점수가 많이 나오게 설계하려고 한다"고 말했다.
이어 "가점이나 감점 항목도 고려중"이라며 "가령 서울시가 신통기획에서 감점 항목에 반대 동의율을 포함했는데 그런 것들도 고민하고 있고, 동의율이 비슷할 때 변별력 가질 수 있는 요소들을 넣으려고 한다"고 덧붙였다.
노후도 및 편의시설은 정량 평가 위주로 진행한다는 방침이다. 그는 "가급적 신청을 간소화할 수 있게 정량 평가 요소로 할 것"이라며 "세대당 주차대수, 소방활동 편의성 등을 생각 중인데 디테일하게 많이 들어가면 사실상 안전진단이 돼 버릴 우려가 있어서 정성적인 것들을 제외할 것"이라고 설명했다.
이어 "도시 기능 향상을 위해 통합 정비가 필요하기 때문에 통합 정비 규모 등도 볼 것"이라며 "확정된 건 아니고 지자체와 만나서 지역 여건 등 감안해서 수정 보완해서 다음달에 발표하겠다"고 했다.
이주 단지 얼마나 있는지도 '관건'
국토부는 이 같은 기준을 세워 매년 2~3만 가구의 선도지구를 선정한다는 방침이다. 다만 이주 단지 확보 규모, 전세 시장 영향을 감안해서 조정키로 했다.
최 단장은 "초기 선도지구가 준공되면 기존보다 주택 재고가 늘어나기 때문에 재건축 하면서 (선도지구 지정 규모를 조절) 할 것"이라며 "초기에 준공되면 그때부터 물량을 늘려나가는 게 전세 시장에 부담이 없기 때문에 점증적으로 늘리거나 균등하게 하는 방법을 고려하고 있다"고 했다.
이주 단지 공급 계획도 조만간 내놓는다. 그는 "주변 지역의 주택 공급이 얼마나 되고 전세 물량을 얼마나 받아줄지 고려해서 이주단지 규모를 정할 것"이라고 했다.
이어 "이를 감안하면 (전세시장에) 큰 불안을 초래하지 않을 거고 만약 불안하다면 물량을 좀 조정할 수도 있다"며 "앞서 2012년 가락시영 아파트가 재건축해 이주할 때 전세가 불안해서 이주 시기를 조정한 적 있다"고 덧붙였다.
재정 지원은 1·10 대책에서 발표한 미래도시 펀드나 보증 상품을 적용하는 방향으로 시행한다. 민간 재건축인 만큼 재정 지원보다는 행정에 속도를 낼 수 있게끔 한다는 것이다. 이를 통해 2027년 착공 시작으로 15년 이내엔 모두 착공한다는 목표다.
노후계획도시특별법에 따라 특별정비구역 내 주거단지들은 통합 재건축하면 안전진단을 면제받고, 법적 상한 용적률을 150%까지 상향(제3종일반주거지역 기준 300%→450%) 및 용도지역 변경도 가능하다. ▷관련기사: '규제완화+패스트트랙'…1기신도시 정비 10년 당긴다(4월9일)
정부는 노후계획도시 특별법 시행을 앞두고 법정 기구인 '노후계획도시정비특별위원회'도 출범했다. 위원회는 국토부가 세우는 노후계획도시 정비 기본방침을 수립·변경하고 지자체가 세우는 정비 기본계획을 심의하는 법정 기구다.
국토부 장관을 위원장으로 김호철 단국대 교수 등 민간위원 16명과 정부위원 13명 등 30명으로 구성했다. 임기는 법 시행일부터 2026년 4월26일까지다.
이와 함께 국토부는 노후계획도시 정비 지원기구로 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG), 한국국토정보공사(LX), 한국부동산원, 국토연구원, 한국교통연구원, 한국법제연구원 7곳을 지정했다.
