내년부터 신DTI(총부채상환비율)와 부동산임대업자에 대한 RTI(이자상환비율) 등의 여신심사 선진화방안이 도입되면서 개인이나 부동산입대업자의 대출한도가 큰 폭으로 줄어들거나 제한받게 된다.
금융위원회가 시뮬레이션한 구체적인 사례를 보면 개인 주택담보대출의 경우 한도가 기존보다 반토막 이상 줄어드는 사례도 나올 것으로 전망된다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 |
# 주택담보대출 1건을 보유하고 있는 연소득 7000만원인 A씨가 만기 30년 조정대상지역 주택담보대출을 받는다고 하자. 두번째 주담대 금리는 3.24%(원리금균등분할, 사례별 동일 조건 가정)이다. 기존 주담대의 대출금액은 1억8000만원, 금리 3.5%, 20년 원리금 균등분할상환 조건이다. 2주택자여서 DTI는 40%를 적용한다.
두번째 주담대의 경우 대출한도 산정때 만기를 15년으로 제한해 산정하게 된다. 만기가 짧아질수록 상환부담이 커지기 때문에 대출한도는 더 줄어든다. 기존 DTI를 적용하면 3억8900만원을 대출받을 수 있지만 앞으로는 1억8400만원으로 반토막난다. 무려 2억500만원(52.7%) 줄어든다.
기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 하면 두번째 주담대에 대한 만기제한을 적용하지 않기 때문에 2억9700만원으로 9200만원(23.7%) 감소에 그친다.
#만 35세, 연소득 4000만원(신고소득), 기존 주택담보대출이 없는 B씨는 만기 30년 조정대상지역 주택담보대출(DTI 50%)을 받으려고 한다.
B씨는 신고소득이어서 소득산정때 10%를 감액한다. B씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 3억8300만원에서 3억4500만원으로 3800만원(10%)이 감소한다.
#주택담보대출 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원인 C씨가 만기 30년 투기지역 소재 주택담보대출을 받으려고 한다. 기존주택의 대출금액은 2억원, 금리 3.0%, 20년 원리금 균등분할상환 방식이다.
C씨는 2년 이내 기존 주택 처분조건부(만기제한 미적용)로 투기지역 아파트담보대출(DTI 30%)을 받을 수 있다. 최대로 받을 수 있는 대출금액은 4억1100만원에서 3억2000만원으로 9100만원(22.1%)이 준다.
#대출한도가 늘어날 수도 있다. 만 30세, 2년간 연소득 각각 3500만원, 4000만원(증빙소득), 기존 주택담보대출이 없는 무주택자 D씨는 만기 20년 조정대상지역 아파트담보대출을 받으려고 한다.
최근 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 D씨는 최근소득에 장래예상소득을 반영해 대출을 받을 수 있다. 장래예상소득은 4000만원(최근소득)에 장래예상소득증가율(금융회사마다 상이)인 1.31을 곱해 산정한 약 5239만원이다.
D씨의 경우 최근소득(4000만원)만 반영하면 2억9400만원을 대출받을 수 있지만 장래예상소득 증가분을 반영해 소득을 산정하면 3억8500만원으로 무려 9100만원(31%)이나 늘어난다.
#서울에서 매매가 10억원인 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)를 구입해 입대사업을 하는 E씨가 매매대금 중 6억원을 대출받아 상가를 구입할 수 있을까? 3.6%의 변동금리 또는 4.1% 고정금리 중 선택할 수 있다.
RTI 산정과 분할상환 여부를 판단할 때 필요한 은행 정기예금 금리는 1.56%, 스트레스 금리 1%, 유효담보가액 5억5000만원으로 가정해보자. E씨가 구입하려는 상가의 연 임대소득은 3756만원이다. 임대료 3600만원, 간주임대료 156만원(보증금 1억*1.56%)을 더한 금액이다.
변동금리 대출을 받는 경우 금리상승에 대비한 스트레스 금리를 고려하면 A씨가 부담할 연 이자비용(6억원*4.6%)은 2760만원이다. 이 경우 RTI는 1.36배(3756만원/2760만원)여서 기준인 1.5배에 미달한다. 1.5배에 해당하는 5억4000만원까지만 대출을 받을 수 있다.
고정금리의 경우 스트레스 금리를 적용하지 않기 때문에 연 이자비용은 2460만원으로 줄어든다. RTI는 1.53배(3756만원/2460만원)로 6억1000만원까지 대출이 가능하다.
E씨는 상가에 대한 대출액(6억원)이 유효담보가액을 초과하므로 초과분인 5000만원을 매년 10분의 1에 해당하는 500만원씩 분할상환해야 한다.
