또 부동산 임대업자에 대출해줄 때 임대소득 대비 이자율을 계산하는 RTI를 적용하도록 한 점도 특징이다. 정부의 계획대로라면 기존 주택임대업 대출의 20% 이상이 '기준 미달'로 분석돼 향후 시장에 미치는 영향이 클 것으로 전망된다.
| ▲ 서울 신촌 지역 임차인을 모집하는 빈 상가. /이명근 기자 qwe123@ |
◇ 매년 세 개 업종 정해 대출 한도 설정
금융위원회는 26일 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표하면서 개인사업자(자영업자) 여신심사가이드라인 시행에 대한 계획을 내놨다. 그간 자영업자나 부동산임대업자에 대한 대출은 감독 사각지대에 놓여 있어 우리 가계부채의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 있었는데 이에 대한 대책을 내놓은 것.
먼저 금융사가 개인사업자 대출에 대한 업종별 포트폴리오 관리를 하도록 한 점이 눈에 띈다. 금융사는 매년 자율적으로 3개 이상의 관리 대상 업종을 선정해 대출 한도를 정한다. 이 경우 커피숍이나 편의점 등 대출 공급이 쏠리는 업종은 대출받기가 어려워질 가능성이 있다.
이와 함께 1억원이 넘는 대출에 대해서는 소득 대비 대출 비율(LTI)을 보도록 했다. LTI는 개인사업자에 적용하는 DTI라고 보면 쉽다. 해당 개인사업자의 전 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산해 대출 총액을 정하고, 사업 소득은 영업이익을 기준으로 한다. 근로소득이 추가로 있는 경우 추가 합산이 가능하다.
| ▲ 손병두 금융위원회 사무처장이 지난 24일 정부서울청사에서 금융회사 여신심사 선진화 방안을 발표하고 있다. (사진=금융위원회) |
다만 이 지표는 당장 금융당국의 관리 지표로는 활용하지 않고 향후 운영 현황과 규제의 필요성 등을 살펴볼 계획이다. 금융사는 LTI를 자율적으로 하되, 10억원 이상 대출의 경우에만 LTI 적정성에 대한 심사의견을 의무적으로 기재하도록 한다.
◇ 주택임대업자 RTI 1.25배 적용…21% 미달
부동산 임대업에 대한 여신심사를 강화하는 점도 눈에 띈다. 우선 임대업 이자상환비율(RTI)를 도입하기로 했다. RTI란 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지를 보는 지표다. 예를 들어 RTI가 1.5배라는 것은 임대소득이 예상 대출 이자의 1.5배라는 의미다.
금융위는 주택임대업에는 RTI 1.25배를, 비주택임대업에는 RTI 1.5배를 적용하기로 했다. 만약 RTI 기준에 미달하는 경우라면 금융사가 심사의견을 별도로 기재하고 사전에 설정한 한도 내에서 대출을 해줘야 한다. 금융사의 부담이 커지는 일인 탓에 무분별한 대출이 줄어들 가능성이 크다.
금융위는 RTI 기준을 한 시중은행 대출에 적용해본 결과 주택임대업 대출의 21.2%, 비주택임대업 대출의 28.5%가 기준에 미달했다고 밝혔다. 이는 대출자의 임대 소득이 아닌 총소득을 활용해 계산한 것이어서 실제 적용될 경우 이보다 더 큰 규모의 대출에 영향을 줄 것으로 전망된다.
| ▲ 그래픽 : 유상연 기자/prtsy201@ |
이형주 금융위원회 금융정책과장은 "(RTI 규제를 적용한다고 해서 기준 미달 대출의) 대출 총량이 감소하는 것은 아니다"며 "(각 대출의) 대출 한도가 줄어드는 효과가 있을 것"이라고 설명했다.
금융위는 이와 함께 담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 대출받는 경우 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환하도록 했다. 예를 들어 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 2억원을 매년 10분의 1씩 분할상환해야 한다는 의미다. 다만 이는 부동산임대업의 시설자금 신규 대출에만 적용하고 운전자금대출은 규제에서 제외한다.
금융위는 이런 내용의 자영업자 여신심사가이드라인을 내년 1월 제정해 3월부터 시행하도록 할 계획이다. 2금융권의 경우 도입 여부를 추후 검토한다.
