민간 자본을 활용한 공공임대주택 공급이 닻을 올렸다. 공공의 영역이자 주거복지 정책의 근간인 임대주택 공급이 부동산투자신탁회사(리츠, REITs) 등 이익을 목적으로 한 민간 투자로 이뤄지게 되는 것이다. 아직 성공 여부는 가늠하기 어렵다. 이제 막 모습을 드러낸 임대주택 리츠의 도입 배경과 기대효과, 사업의 현실성 등을 살펴본다.[편집자]
리츠를 통해 임대주택 공급이 이뤄지게 하는 것은 민간 자본의 참여가 핵심이다.
정부는 주거복지에 대한 재정지출을 줄이고 임대시장을 선진화하겠다는 목표로 리츠 카드를 꺼내들었다. 낮은 수익성과 높은 위험으로 기관투자자가 기피하던 임대주택을 매력적인 투자 상품으로 바꿔 민간이 자발적으로 임대주택에 투자하는 계기를 만들겠다는 것이다.
하지만 사업 구조나 투자가능성에 대한 의문은 여전하다. 국토교통부, 한국토지주택공사(LH)와 함께 임대주택 리츠에 대한 궁금증을 문답 형식으로 풀어봤다.
- 리츠 도입은 구체적으로 어떤 효과가 있나
▲안정적 임대주택 공급이 가능해진다. 당초 LH의 10년 임대주택 공급목표를 채우고 나아가 추가공급 할 수 있다. 2017년까지 목표 4만가구를 최대 8만가구까지 늘릴 수 있다. 또 택지비 조기회수와 건축비 민간자본 활용으로 LH의 부채감축 효과가 있다. LH는 행복주택과 국민·영구임대 공급에 집중할 수 있게 된다.
- 리츠 도입으로 인한 임대주택 임대료 상승 우려는
▲리츠 임대도 LH가 공급하는 10년 공공임대와 동일하게 임대주택법에 따라 표준임대보증금과 표준임대료 이하로 임대조건이 결정된다.
- 연 5~6% 목표수익률이 다른 리츠에 비해 낮지 않나
▲일반적인 수익형 부동산 리츠의 우선주 출자수익률(6~8%)에 비해 표면적으로 수익률이 떨어진다고 볼 수 있다. 그러나 낮은 청산리스크와 공실률, 낮은 인허가·시공위험, 또 LH·주택기금의 후순위 출자 등으로 투자안정성이 높기 때문에 투자위험 대비 투자매력은 충분하다.
| ▲ 공공임대리츠와 일반 리츠 비교(자료: 국토교통부) |
- 선순위 대출이나 ABS(자산유동화증권) 투자 유치가 가능하겠나
▲실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보돼 선순위 대출 또는 ABS 투자가 충분히 가능하다고 본다. 주택금융공사의 MBS(주택저당증권)에 비해 유동성이 다소 부족하지만 기초자산의 담보인정비율(LTV)이 낮은 점, 중도상환 위험이 없는 점, 주택기금이 시장 조성기능을 하는 점 등을 감안하면 충분히 매력 있다.
- 임대수요나 사업성이 적은 지역은
▲수급전망에 따라 1% 집값 상승을 전제로 5% 이상의 출자수익이 가능하도록 사업성을 추가 조정하겠다. 10년 공공임대의 경우 주변시세보다 임대료가 낮아 평균 공실률이 2~3% 수준이다.
- 중간배당이 없어 출자를 꺼리지 않겠는가
▲출자금에 대해 중간배당이 없는 문제가 있지만 정부의 사회기반시설사업과 유사하게 출자와 융자 비율을 1대 10으로 혼용함으로써 투자금에 대한 안정적 수익과 청산시점에 추가수익도 누릴 수 있도록 구조화하면 민간의 출자도 가능할 것으로 본다. 민간제안 리츠는 중간배당도 가능하다
- 청산 위험은 없나
▲대부분의 리츠는 부동산 처분과 관련해 청산 위험이 있지만 공공임대 리츠는 미분양 주택에 대한 LH의 매입 확약으로 제때 처분이 가능하고 대출금에 대해서는 대주보의 지급보증이 있어 청산 위험이 거의 없다.
| ▲ 민간제안임대 리츠 사업성 개요 |
- 기관의 투자 형태는
▲기관의 투자성향에 따라 출자와 융자 모두 가능하다. 우선주로 참여할 경우 집값이 오르지 않아도 연 5.5% 이상의 수익을 제공받고, 융자로 참여할 경우 4% 내외의 이자를 지급받게 된다. 특히 민간제안 임대리츠는 임대기간 중에도 배당이 가능하고 주택기금과 사업제안자가 후순위로 참여하기 때문에 우선주로 참여할 경우 높은 수익률과 안전성을 보장받을 수 있다.
- 민간제안 임대주택 입주자가 보증금을 떼일 염려는
▲ 이미 시장에서 성과와 건전성에 대해 검증을 받은 자산관리회사가 운영하는 임대주택으로 보증금을 떼일 염려는 거의 없다. 하지만 보증금 보호를 강화하기 위해 대주보의 보증금 보증 상품에 가입하도록 유도하겠다.
- 모(母)·자(子) 리츠 구조를 둔 이유는
▲모리츠는 일종의 블라인드 펀드로 민간에서 참신하고 좋은 사업을 발굴하면 별도의 비용 없이 자금을 쉽게 조달할 수 있기 때문에 임대주택 프로젝트 발굴을 촉진하할 수 있다. 또 개별 사업의 위험이 모리츠를 통해 분산되는 효과도 기대할 수 있고 모리츠를 상장할 경우 다수 자리츠를 상장하는 효과도 생긴다.
