[임대사업 양지로]①'사적 임대' 빙산 떠오른다

  • 2017.07.04(화) 11:15

정부 '임대주택 등록' 활성화 유도 방침
세금·건보료 등 인센티브..'의무화' 목소리도

'임대업자가 꿈'이라는 말이 공공연하게 나오는 시대다. 월세 받으며 사는 게 부럽다는 얘기다. 아무나 임대사업할 건물을 갖진 못하는 반면 월세로 사는 것은 고단하다. 그러나 민간임대가 없으면 세 들어 살 집도 나오지 않는다. 세를 놓는 집주인을 백안시할 수만도 없다. 문제는 임대업 대부분이 물 밑에서 이뤄지는 데 있다. 과세도 제대로 되지 않는다. 새 정부는 이런 임대업을 제도권 수면 위로 꺼내려고 한다. 이슈로 부상하는 주택 임대사업 양성화 논의를 다각도로 짚어본다.[편집자]

 

문재인 정부가 정권 초기부터 임대주택사업 양성화 의지를 공공연히 내비치고 있다. 지난 5월말 국토교통부는 국정기획자문위원회 업무보고에서 다주택자 임대인의 자발적인 사업자 등록을 유도하기 위해 세제·금융지원을 확대하는 방안을 마련하겠다고 밝혔다. 김현미 국토부 장관은 한 발 더 나갔다. 지난달 인사청문회에서 "임대주택시장 투명화를 위해 임대주택 등록제를 도입할 필요가 있다"고 했다.

 

한승희 국세청장도 지난달 말 인사청문회 때 "누락된 임대소득 파악이나 자금출처에 대한 조사가 굉장히 제한적이라는 점에 동의한다"며 전수조사 검토 의사를 밝혔다. 역시 과세 울타리 밖에 있는 다주택 임대사업자를 제도 안으로 들어오게끔 하겠다는 정부 의지를 드러낸 대목이다.


◇ 주택 임대 4분의 3 '수면 아래'

 

임대주택 등록은 주택 소유자가 직접 거주하지 않는 집을 빌려줄때 임대사업자로 등록하는 것을 말한다. 하지만 현재까지는 전체 임대주택의 4분의 3을 넘는 규모가 등록되지 않은 채 전세나 월세로 주택임대차시장에서 운영되고 있다.

 

2015년 기준 집을 임대해 사는 것으로 추정되는 무주택 세대는 약 841만2000가구다. 전체 주민등록 세대의 44% 가량 되는 숫자다. 그러나 임대주택으로 등록되어 있는 집은 193만7685가구에 불과하다. 여기에는 한국토지주택공사(LH) 등이 운영하는 공공임대 125만7461가구도 포함돼 있다.

 

이를 감안하면  647만4315가구는 무주택자여서 전월세로 살고 있지만 그 집은 '미등록 사적(私的) 민간임대'라는 얘기가 된다. 무주택 가구수의 76.9%다. 집주인이 임대사업자로 신고하지 않았고 그 집도 임대사업용도로 등록되지 않은 주택이다.

 

 

과거엔 주택 임대인들은 임대주택 등록을 할 이유가 별로 없었다. 주택임대차 방식에 전세가 압도적으로 많았던 것이 가장 큰 이유다. 보증금 성격의 전세금을 월세처럼 소득으로 명확히 잡을 수 없다보니 정부의 과세의지도 흐릿했다.

 

월세 비중이 점점 늘고 주택임대차시장의 불안이 이어지자 정부는 2010년대 들어 민간 임대사업 등록 활성화를 추진해왔다. 음성화된 주택임대소득에 대해 과세를 현실화하는 한편 '전세난'으로 나타나는 사적 임대의 시장 변동성을 줄여보려는 의지였다.

 

하지만 오랜 주택임대 관행을 바탕으로 부동산 보유 현황 및 임대소득 노출에 대한 우려, 임대료·임대기간 등에 대한 간섭·통제에 대한 거부감을 넘지는 못했다. 임대사업자 등록은 현실에 비해 미미한 것이 현실이다. 2015년 기준 등록된 임대사업자는 13만8230명이다.

 

그나마 정부가 주택 매입시 대출을 지원하고 각종 세제 혜택을 주면서 등록 임대사업자는 늘고 있다. 2011년 4만8435명, 2013년 8만9명 등과 비교하면 크게 증가했다. 그러나 다주택자가 187만여명인 것과 비교하면 7.4%에 불과한 비율이다.

 

◇ 인센티브 추가 vs 내친김에 의무제

 

임대주택 절대 재고량이 부족해 '갑을 관계'가 선명한 국내 주택임대차 시장에서 주거안정을 확보하려면 사적 임대시장을 세입자 보호 장치가 갖춰진 등록 임대주택 제도 안으로 들어오게 하는 것이 필수적이라는 목소리가 높다. 나아가 전월세상한제 도입과 표준임대료 산정을 위해서도 임대주택 등록을 통한 실태 파악이 선행돼야 한다는 게 국토부 입장이다.

 

일단 당정은 다주택자들의 자발적 등록을 유도한다는 방침이다. 현재는 일반 임대사업자(4년 이상)의 경우 양도소득세 장기보유특별공제 최대 40%(10년 이상 임대시)로 확대, 소득세·법인세 30% 감면, 전용면적 60㎡ 이하 취득세 면제, 60㎡ 이하 재산세 50% 감면, 60∼85㎡ 이하 재산세 25% 감면 등의 세제혜택이 주어진다.  임대료 상승폭 연 5% 제한(준공공임대) 규정을 두고 운영할 경우 혜택 폭이 더 크다.

 

정부는 이에 더해 추가적인 '인센티브'를 제공할 것을 검토중인 것으로 알려졌다. 이번 세제 지원 확대와 함께 연 2000만원 이하 임대소득자에 대한 건강보험료 부담 경감 방안 등이 담길 것으로 관측된다.

 

 

아예 등록 의무화를 주장하는 측도 있다. 인센티브 제공을 통한 등록 유도만으로는 제도의 실효성을 담보하기 어렵다는 점에서다. 작년 국회 국토교통위원회 간사였던 민홍철 의원(더불어민주당·경남 김해갑)은 3주택 이상 보유한 다주택자가 1주택 이상 임대하고 있거나 임대하려는 경우 지방자치단체에 임대사업자로 등록해야 하는 내용을 담은 '민간임대주택특별법 개정안'을 대표 발의했다.

 

임대사업자 등록을 의무화해 임대기간, 임대료 등 임대차계약 사항을 자세히 신고토록 하는 내용이다. 이를 위반할 경우 500만원 이상의 과태료를 부과하고, 국세청에 그 대상자와 과태료 부과사실을 통보하게 했다. 의무제 도입과 동시에 세제 인센티브를 주는 내용은 현재 국토부 장관인 김현미 의원이 발의했다.

 

다만 임대주택 등록을 의무화할 경우 다주택 집주인들의 반발이 클 수 있다는 게 변수다. 민간 전월세 주택 공급이 위축되고, 임대 포기 매물이 늘어 주택매매시장에도 부작용이 생길수 있다는 지적도 만만치 않은 상황이다.

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