임대사업 등록 촉진 방안이 이르면 이번 주 발표된다. 문재인 정부가 규제 중심의 주택시장 안정 정책을 펴면서 줄곧 다주택자에게 '퇴로'로 내주겠다고 강조해온 사안이다.
관행적으로 무등록 임대사업을 해오던 대다수 다주택자가 임대사업자로 등록하면 여러 혜택을 주겠다는 '인센티브(유인책)'가 골자다. 하지만 '당근'만 있지는 않을 전망이다. 공공에 기여하는 '사회적 역할'에 대한 기준과 등록하지 않을 경우 불이익을 가하는 '채찍'도 함께 제시될 것으로 보인다.
◇ 수면 아래 '513만가구' 미등록 민간임대
| ▲ 지난달 29일 서울 강남구 수서역 인근 자곡동 '더 스마티움'에서 김현미 국토교통부 장관이 '주거복지 로드맵' 발표문을 읽고 있다.(사진: 국토교통부) |
10일 국토교통부와 국회 등에 따르면 당정은 지난달 말 주거복지 로드맵 발표 때 공개를 미뤘던 임대등록 촉진 방안 내용을 확정하고 이르면 이주 중으로 발표 시기를 조율중이다. 정부는 개인 다주택자가 임대하는 주택 중 최대 513만가구가 임대기간·임대료 등 제한없이 미등록 상태에 있는 것으로 보고 있다.
김현미 국토부 장관은 주거복지 로드맵 발표 때 "내달(12월) 발표할 임대차 시장의 투명성과 안정성 강화방안은 집이 없는 분들도 적정한 임대료를 내면서 오랫동안 안심하고 살 수 있고, 집 주인은 정당한 사회적 책임을 다할 수 있도록 하는 구체적인 실천방안이 될 것"이라고 말했다.
정부는 내년 4월부터 시행되는 다주택자 양도소득세 중과 등을 대표로 한 시장 안정책을 펴고 있다. 그러면서 다주택자가 임대사업자로 등록해 임대기간·임대료 인상 등 일정 규제를 수용할 경우 세금, 건강보험료 감면 등 혜택을 주겠다고 밝혀왔다.
그러나 다주택자 입장에서는 주택을 내다 팔아야 할지, 그대로 보유할지 판단을 하기 어려웠다. 임대사업자로 등록하면 세원이 공개되고 임대료 책정 등에도 규제를 받는데, 인센티브는 얼마나 될지 정부가 밝히지 않아왔기 때문이다.
지금까지는 일반 임대사업자(4년 이상)의 경우 양도소득세 장기보유특별공제를 최대 40%(10년 이상 임대시) 받고, 소득세·법인세 30% 감면, 전용면적 60㎡ 이하 취득세 면제, 60㎡ 이하 재산세 50% 감면, 60∼85㎡ 이하 재산세 25% 감면 등의 세제혜택을 받는다.
◇ 임대 등록 기준 완화하고 건보료 등 감면
당정은 현재 공시가격 기준으로 수도권 6억원, 수도권 외 3억원 이하여야 하는 임대주택 가격 기준을 완화할 것으로 알려졌다. 서울 주요지역 소재 주택은 임대 등록을 하고 싶어도 못 하는 경우가 있다는 이유에서다. 현실에 맞게 수도권 7억원 정도로 상향하는 것이 유력한 것으로 전해진다.
대신 새로 임대 등록이 가능해지는 가격대 주택은 종전 기준에서도 임대 등록할 수 있던 주택보다는 세금 감면 폭을 적게 할 방침인 것으로 알려졌다.
또 임대사업자가 되면 건강보험 지역가입자가 되면서 일반 직장사업자에 비해 건보료가 크게 늘어나는데 이를 경감하는 내용도 담길 전망이다. 기획재정부에 따르면 재산가액 10억원의 2주택을 보유한 임대사업자가 다른 소득없이 임대소득으로 2000만원을 벌 경우 현재 기준 건강보험료는 약 280만원이다.
이와 함께 등록 임대주택이 노후한 경우에 리모델링 등 집수리에 필요한 비용을 기금으로 저리 융자하는 방안 등 임대사업에 유리한 여건을 제공하는 내용도 담길 전망이다.
반대로 이 같은 인센티브에도 불구하고 일정기간 뒤까지 임대사업자로 등록하지 않는 다주택자에게는 필요경비 공제율을 20%포인트 낮추는 등 '패널티'도 부여하는 방안도 거론된다. 일정 기간 후 전반적으로 등록이 미흡하면 의무등록제를 시행할 가능성도 있다.
'2년+2년' 방식의 계약갱신 청구권제, 전월세 상한제 등은 당장 도입이 명문화 되지는 않을 전망이다. 관련 통계 완비 후 추진 개요만 나올 공산이 크다. 일단 등록 임대주택 사회적 책임과 관련한 기준을 마련해 실효적으로 임차인 권리보호가 이뤄지도록 할 것이 예상된다.
◇ 다주택자 '보유냐 매도냐'..시장 영향은?
주택시장 전문가들은 임대등록 촉진방안 수위에 따라 '보유냐 매도냐'를 놓고 다주택자의 대응 방향이 갈릴 것이라고 보고 있다. 정부도 이런 선택이 시장에 어떤 영향을 미칠 지 촉각을 곤두세우고 있다.
앞서 로드맵 발표 때 박선호 국토부 주택토지실장은 "임대등록 촉진방안은 부처, 당정 사이 세부 내용까지 합의했지만 순수 주거복지 내용들과는 다르게 현재 주택시장에 다양한 영향을 미칠 수 있는 사안이어서 발표를 미뤘다"고 말한 바 있다.
시장 분위기는 과감한 인센티브를 기대하기에 마냥 우호적이지는 않다. 한국감정원에 따르면 지난 이달 첫 주(4일 기준) 주간 서울 아파트 가격 상승률은 0.26%로 전 주(0.29%)보다는 소폭 낮아졌다. 하지만 2주 누적 0.5% 를 넘는 수준이어서 월 1%대 높은 상승률이 된다.
지난 주 서울 구별 주간 상승률은 ▲양천 0.62% ▲송파 0.6% ▲동작 0.6% ▲강남 0.5% ▲서초 0.48% ▲성동 0.4% 순으로 나타났다. 상위권 지역 대부분은 고가주택 밀집지역이다.
