다주택자 대상 양도소득세 중과 시행일이 나흘 앞으로 다가왔다. 주택 거래 활성화를 위해 시행됐던 양도세 완화 정책이 막을 내리면서 본격적으로 주택 거래세가 강화될 전망이다. 주택 장기 보유자에게 양도세를 깎아줬던 '장기보유특별공제(장특공제)'도 혜택이 줄어들 가능성이 크다.
여기에 과세표준에 반영되는 공정시장가액비율을 인상하는 등 보유세가 강화될 수 있다는 예상이 나온다. 통상 매년 7월 발표하는 세제개편안에 관련 내용이 담길 것이라는 관측이다. 일부 전문가들은 이미 부동산 실효세율이 높고, 보유세와 거래세가 동시에 오를 경우 거래가 막히고 매물이 줄어 시장 불안을 초래할 수 있다고 우려한다.
'거래세 강화' 신호탄…보유세도?
오는 9일부터 다주택자 양도소득세 중과세 유예가 일몰된다. 지난 2022년부터 시행돼 4년 동안 유지됐던 다주택자 거래세 완화가 종료되는 것이다.
이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 1가구 2주택자는 기본세율(6~45%)의 20%포인트, 1가구 3주택 이상자는 30%포인트 중과세율을 적용받게 된다. 중과세를 피할 수 있는 데드라인은 9일까지 토지거래허가를 신청하는 경우다.
▷관련기사:양도세 중과유예 '5월9일 토지거래허가 신청분'까지(4월10일)
정부는 양도세 등 부동산 거래세 손질에 심혈을 기울이고 있다. 특히 정책 키를 쥔 이재명 대통령의 의지가 강하다. 양도세 중과 유예 종료에 이어 최근에는 주택 장기 보유자에게 최대 80%까지 양도세 감면 혜택을 부여하는 장특공제에 대해서도 개편 의사를 시사했다.
이 대통령은 지난달 사회관계망서비스(SNS) '엑스(X, 옛 트위터)'를 통해 "살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로 양도세를 깎아주는 건 주거 보호 정책이 아니라 '주택 투기 권장 정책'"이라며 문제의식을 공유했다.
이어 "1주택자 주거를 제대로 보호하려면 비거주 보유기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞을 것"이라고 구체적인 개편 방향도 언급했다.
▷관련기사:이 대통령 장특공제 폐지 '선긋기'…"비거주 보유 감면 축소"(4월24일)
거래세뿐 아니라 보유세 강화 가능성도 거론되고 있다. 이 대통령은 지난 3월 "저도 궁금했다"며 미국·일본·중국 등 주요 국가별 실효세율을 비교한 이미지를 게재했다. 미국 뉴욕이 1.0%, 일본 도쿄가 1.7%인 반면 우리나라는 2023년 기준 실효세율이 0.15% 정도로 낮다는 점을 부각하려는 의도였다는 해석이다. 시장에서는 공시가율 현실화 및 공정시장가액비율 인상 등 과세표준 조정 가능성을 높게 점치고 있다.
▷관련기사:[인사이드 스토리]그래서, 우리나라 보유세 과한 건가요?(4월2일)
이 같은 보유세와 거래세 등 손질 방향은 6·3 지방선거가 끝나고 7월 세제개편안을 통해 드러날 전망이다. 재정경제부 등 관계당국은 장특공제를 포함해 부동산 세제 전반을 들여다보고 있는 것으로 알려졌다.
단 장특공제의 경우 폐지 계획은 없다고 선을 그었다. 김용범 청와대 정책실장은 4일 "국회에서 발의된 장특공제 전면 폐지 법안은 정부 입장과 무관하다"며 "다만 거주와 보유 기간에 따른 공제율이 최대 40%로 똑같이 돼 있는데 그게 맞는지에 대한 고민이 필요한 정도"라고 말했다.
수요자 '세금 가두리'…"시장 안정 효과↓"
부동산학계 일부에서는 거래세와 보유세를 포함한 우리나라 부동산 실효세율이 선진국 중에서도 높은 수준이라는 지적을 내놓는다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 2024년 기준 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 부동산세 비율은 2.98%로 OECD 37개국 중 7번째로 높다. 미국(2.93%), 일본(2.66%) 등 주요 선진국보다 높은 수준이다.
권대중 한성대 석좌교수는 "재산세만 놓고 보면 우리나라는 레버리지 이하로 낮은 편이 맞지만 부동산은 재산세만 내는 게 아니라 취득세, 양도세, 증여세, 상속세 등 다양한 세금이 부과된다"며 "이러한 전체 세금을 포함하면 우리나라 부동산 세금이 상당히 높다는 것"이라고 말했다.
이는 결국 '시장 안정'이 아닌 '증세 효과' 목적이라는 비판으로 이어진다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 "정부는 보유세 등 세제 강화를 통해 매물 출회를 유도해서 시장을 안정시키겠다는 의도로 보이지만 양도세를 완화해 주지 않으면 매물은 나오지 않는다"며 "오히려 전월세 매물 감소로 임차인들의 주거 불안정이 심화하는 상황에서 정부의 정책 목표가 무엇인지 되묻지 않을 수 없다"고 꼬집었다.
거래세와 보유세를 동시에 강화할 경우 시장에 매물이 급격히 줄어 오히려 안정을 저해할 수 있다는 지적도 나온다. 양방향으로 수요자들을 가둔다는 이유에서다.
심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)은 "보유세와 거래세를 모두 올릴 경우 거래가 되기는 쉽지 않다"며 "매물이 잠기는 상황에서 하나씩 거래되는 매물들은 신고가가 계속 나오면서 과거 문재인 정부와 같은 가격 상승세가 나타날 것"이라고 내다봤다.
다주택자 양도세 중과 압박으로 토해진 매물들이 빠르게 소진된 가운데 7월 세제 개편까지 예고되면서 매물 잠김 현상으로 인한 가격 우상향은 당분간 지속될 것이라는 게 전문가들의 전망이다.
심 소장은 "다주택자 중과세로 인한 매물들이 빠르게 소진되면서 최근 강남 등 주요 지역 집값이 하락했던 것과 같은 상황이 재연될 가능성은 크지 않을 것"이라며 "수요자들이 관망세로 돌아서면서 매물은 지속적으로 줄고 가격은 계속 우상향할 가능성이 높다고 본다"고 바라봤다.
