보유세를 산정하는 기준인 공시가격 현실화율이 전년과 동일한 69%로 동결됐다. 그러나 흔히 '똘똘한 한 채'라 불리는 서울 고가주택 중심으로 아파트값 시세 상승이 반영되면서 주택 보유자의 세 부담은 커진다.
일단 1주택자라도 종합부동산세를 내야 하는 과세 기준(공시가격 12억원)을 넘는 집이 많아졌다. 특히 작년 집값이 급등한 강남권 등 주거 선호지역 주요 아파트의 보유세는 세액 상한인 전년의 150%(인상률 50%)를 꽉 채워 오르게 된다.
보유세 '천씩' 더 낼 아파트 속출
18일 국토교통부에 따르면 올해 종합부동산세 과세 대상 주택(공시가격 12억원 초과) 수는 53.3% 늘었다. 1세대 주택자 기준 종부세 대상 주택 수가 지난해 31만7998가구에서 48만7362가구로 증가했다. 전체 공동주택에서 차지하는 비율도 2.04%에서 1%포인트 이상 늘어난 3.07%에 달했다.
국토교통부는 지난 17일 2026년 공시가격 열람을 공표하며 1세대 1주택자를 가정해 보유세 변동 시뮬레이션을 제시했다.
재산세는 1세대 1주택자를 가정해 공정시장가액비율(공시가격 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%), 특례세율(공시가격 9억원 이하는 표준세율에서 0.05%포인트 차감), 표준세율(공시가격 9억 초과 0.1~0.4%), 과표상한제 5%를 적용하고 재산세와 함께 부과되는 지방교육세(재산세액의 20%), 재산세 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%) 포함해 산정했다.
종합부동산세는 1세대 1주택을 가정(기본공제 12억원)하고, 공정시장가액비율 60%을 적용한 뒤 종합부동산세와 함께 부과되는 농어촌특별세(종부세액의 20%)를 포함한 예상 세액을 내놨다.
이에 따르면 올해 마포구 아현동 '마포 래미안 푸르지오' 전용면적 84㎡ 1채를 보유한 집주인은 439만원의 보유세를 부담해야 한다. 재산세와 종부세는 각각 315만원, 124만원이다. 전년도와 비교했을 때 재산세와 종부세의 총합인 보유세 289만원에서 52.1% 증가한다. 공시가격이 13억1600만원에서 17억2300만원으로 30.9% 상승한 영향이다.
지방교육세와 도시지역분을 포함해 재산세는 전년 262만원에서 20.2% 오른 것이지만, 농어촌특별세와 함께 계산한 종부세는 27만원에서 359.3% 급증한다. 추가로 붙는 세금을 합치면 세 부담 상한인 전년도 납부세액의 150%를 넘는 경우가 나올 수 있다는 게 국토부 설명이다.
공시가격은 시세에 현실화율을 곱해 정한다. 이 현실화율은 69%로 4년째 같은 수준이다. 다만 지난해 상승률이 치솟은 고가주택 밀집지역일 수록 공시가격 상승률도 더 두드러진다.
서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난해 34억3600만원이었던 공시가격이 33% 상승해 올해는 45억6900만원이다. 보유세는 1829만원에서 56.1% 증가한 2855만원으로 추정됐다. 특히 종부세는 1908만원으로 전년(1083만원) 대비 76.2% 급증한다.
강남구 압구정동 신현대 9차(전용 111㎡) 공시가격은 지난해 34억7600만원에서 올해 47억2600만원으로 36.0% 상승한다. 이에 따른 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1% 급증할 것으로 예상됐다.
국토부는 중저가 주택(3억원 초과, 9억원 미만)이 밀집한 노원과 도봉, 강북구 등지 주요 단지는 보유세 증가율이 5~8% 안팎일 것으로 예상했다.
노원구 공릉동 '풍림아파트' 전용 84㎡ 공시가는 5억2400만원에서 6.5% 오른 5억5800만원으로, 재산세는 66만원에서 71만원으로 7.1% 증가한다. 도봉구 방학동 현대아파트 전용 84㎡의 공시가는 5억200만원에서 5억2100만원으로 3.8% 상승하며 재산세는 62만원에서 5.1% 증가한 71만원으로 늘어난다.
'아리팍+은마+잠실5' 보유세 1.9억
우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 1세대 1주택 기준 보유세액(공정시가액비율 종부세 60%·재산세 45%) 시뮬레이션을 보면 지난해만 해도 종합부동산세를 납부하지 않아도 됐던 '흑석 센트레빌' 전용 84㎡(공시가 14억7528만원)와 '래미안힐스테이트 고덕' 전용 84㎡(13억302만5400원), 당산동 5가 '래미안4차'(12억8422만8000원), '왕십리 텐즈힐' 전용 84㎡ 등이 올해 종부세 납부 대상이 된다.
구체적으로 흑선 센트레빌 전용 84㎡ 1세대 1주택자는 작년 223만2090원의 재산세만 보유세로 내면 됐으나 올해는 243만7892원의 재산세와 61만9350원의 종부세를 납부해야 한다. 전년 대비 37% 증가한 305만7241원이 내야 할 보유세다.
서울 외에 가격이 크게 뛴 경기도 과천시 중앙동 '주공10단지 연립' 전용 83㎡는 보유세가 287만5482원에서 326만8949원으로 13.7% 증가한다.
경기도 성남시 '분당 상록마을우성1' 전용 101㎡는 지난해 공시가가 11억7500만원으로 종부세를 내지 않았으나 올해는 12억4996만5000원으로 올라 종부세 납부 대상이다. 이에 따라 11만5119원의 종부세를 부담해야 하며 보유세는 252만2250원에서 281만1739원으로 11.5% 늘어난다.
다주택자도 보유세 부담이 커진다. 우 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 '은마아파트' 전용 84㎡와 송파구 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡를 보유한 다주택자의 보유세는 지난해 3184만원에서 4284만원까지 34.5% 증가한다.
동일한 아파트와 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 112㎡를 보유한 3주택자는 내야 할 보유세가 1억3552만원에서 1억9204만원으로 41.7% 늘어난다.
이장원 세무법인 리치 대표는 "집값이 오르면서 공시가도 상승해 종부세 납부 대상자가 많아졌다"면서 "보유세 인상으로 이를 임차인에게 전가하거나 하는 경우도 있겠으나 이미 직장에서 은퇴해 소득이 없는 고가 보유 1주택자의 고민이 더 커질 것"이라고 말했다.
