"똘똘한 한 채는 규제에 대한 반작용과 시장의 욕망이 만나
시장 참여자의 이기적 대응이 만들어 낸 결과다."
'똘똘한 한 채'라는 말의 시초라 불리는 KB국민은행 WM추진부 박원갑 수석전문위원은 똘똘한 한 채 현상의 원인을 규제나 세제에서만 찾지 않는다. 그는 사회 환경 변화, 주거 매수자 특성, 자산 포트폴리오 변화 등 부동산 시장의 경향성 변화가 똘똘한 한 채를 만들고, 그 체제를 더 공고히 하고 있다고 진단했다.
박 수석전문위원은 "똘똘한 한 채는 특정 세금제도나 규제가 낳은 단순한 정책 반작용이 아니다"라며 "자산 구성의 변화, 주택 구매자의 세대 교체, 도시 공간에 대한 사회적 욕망이 복합적으로 만든 사회 현상으로 봐야 한다"고 말했다.
그가 '똘똘한 한 채'라는 표현을 사용하기 시작한 것은 2006년 전후다. 신문 기자를 하다 부동산 정보업계로 투신한 직후다. 2005년 노무현 정부의 8·31 대책으로 종합부동산세가 도입되며 다주택자 세 부담이 커지자 안전한 우량자산 하나에 집중하는 흐름이 나타났다.
이를 '똘똘한 한 채'라 부른 것인데, 본인이 가장 먼저 썼는지는 자신하기 어렵다고 했다. 이후 다양한 사회 환경 변화와 맞물리며 이제는 시장의 대세가 됐다.
변화는 '아파트 키즈'라 불리는 2030세대를 중심으로 한 MZ세대가 주도했다고 봤다. 최근 부동산 시장 주요 키워드인 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'도 비슷하다. 주거 만족 준거점이 높고, 집에서 보내는 시간이 많으며, 현재주의적 소비 성향이 강해 양보다 질을 중시하는 이들이 주택 구매세력으로 뛰어들면서 더 강해진 흐름이라는 게 박 위원의 분석이다.
자산 포트폴리오 변화도 영향을 미쳤다고 봤다. 그는 "2030세대는 '투자 노마드'로 부동산뿐 아니라 주식, 코인 등 다양한 자산에 투자한다"면서 "입지가 좋은 곳에 집 하나를 사고 나머지는 미국 주식, 배당주 등에 넣는 식으로 자산 전략이 바뀌었다"고 진단했다.
이어 "지금 다주택자 규제를 풀어준다고 해서 이들이 서울 외곽지역에 집을 여러 채 사겠느냐"라며 "좋은 입지에 집 하나를 선택하는 추세가 굳어지며 자연스럽게 '똘똘한 한 채'로 수렴된 것"이라고 말했다.
아파트 전세가 비율이 낮아 투자금 대비 기대수익률이 낮아진 점도 영향을 미쳤다. 여러 채보다 우량 아파트 한 채에 장기 거주하는 것이 세금 부담이나 수익면에서 더 낫기 때문이다. 비싸면 비쌀수록 좋은 '고고익선(高高益善)' 현상이 생겨났다는 게 박 위원의 설명이다.
그는 고액 자산가의 투자성향이 달라진 점도 영향을 미쳤다고 봤다. 박 위원은 "예전에는 빌딩이 부의 상징이었지만 이제는 강남 아파트가 그 자리를 대체하고 있다"면서 "관리도 편하고 세제 측면에서도 유리하기 때문"이라고 말했다. 고가 아파트가 빌딩을 대체하는 자산이 되면서 똘똘한 한 채의 위상이 더 커진 것이다.
실제 꼬마빌딩은 코로나19를 거치며 공실, 관리 부담 등으로 외면받고 있다. KB경영연구소에 따르면 고액 자산가의 선호 부동산 중 아파트 비중은 지난해 말 64%(재건축+일반아파트)로 상가(20%), 토지(6%)에 비해 압도적으로 높은 것으로 나타났다. 2021년만 해도 상가 비중이 38%, 아파트는 재건축 20%, 일반아파트 20%로 총 40%에 그쳤던 것과 비교해 큰 차이다.
박 위원은 이를 '아파트 편식사회'라고 표현했다. 부동산 중에서도 아파트로 대부분의 수요가 편중됐다는 것이다. 그는 "부자들은 강남 아파트를 '에셋 파킹(asset parking)' 용도로 활용한다"면서 "강남 아파트는 안전하고 편리하며, 썩지 않고 환금성도 뛰어난 '콘크리트 ATM(자동현금지급기)'"이라고 설명했다.
다만 이러한 '똘똘한 한 채' 현상이 앞으로도 지속돼 하나의 '문화'로 자리 잡을지에 대해서는 아직 알 수 없다고 진단했다. 그는 "트렌드에서 그칠 수도, 혁신을 넘어 하나의 문화로 자리 잡을 수도 있다"면서 "중요한 것은 시장이 급격히 움직일 때는 트렌드를 맹신하기보다 합리적 의심을 통해 가격의 적정성을 따져봐야 한다"고 강조했다.
이어 "안정적인 시장에선 시장의 흐름을 따라가는 것이 맞지만, 불안과 광기가 결합해 쏠림이 나타나는 시기에는 오히려 시장이 개인보다 어리석을 수 있다"면서 "국평(전용면적 84㎡) 70억원 등 현재 강남 아파트 가격은 우리 경제 수준에서 보면 과도하게 상승한 오버슈팅"이라고 진단했다.
박 위원은 "똘똘한 한 채 자체가 문제의 핵심은 아니다. 더 중요한 것은 똘똘한 한 채 흐름으로 아파트 가격이 많이 올라 지금의 가격에 거품이 있을 수 있다는 점"이라며 "시장이 과열된 상황에서는 작은 악재나 자극만으로도 롤러코스터를 타듯 시장이 출렁일 수 있어 당분간 상급지 갈아타기는 신중할 필요가 있다"고 조언했다.
마지막으로 그는 새 정부의 부동산 정책 방향성에 대해 "세제보다는 국토균형 개발과 수요 분산을 통한 시장 안정이 중요하다"면서 "정부가 할 일은 거대해진 시장을 이기거나 통제하는 것이 아니라 높아진 시장의 변동성을 줄이는 것"이라고 강조했다.
박 위원은 "규제는 완화도, 강화도 선(善)이 아니다"라며 "규제를 하면 시장은 늘 이기적인 방향으로 반작용을 내놓는다. 이 때문에 규제의 방향은 시장의 욕망을 잘 읽어야 하며, 개인도 유연하되 냉정하게 시장을 바라봐야 한다"고 조언했다.
