'입주 폭탄'…역전세난 그림자가 드리우다

경기 남부‧지방 등 대규모 주택공급서 초래
역전세난 확대전 대안 필요…뾰족수는 아직

몇 해 전 뜨거웠던 분양 열기가 올 겨울엔  역전세난 한파로 바뀔 조짐이다. 당시 대규모 신규주택 공급이 이뤄졌던 지역을 중심으로 입주 시기가 다가오고 있지만 실제 거주할 사람들은 많지 않아서다.

특히 금리 인상 가능성 높고 강남을 제외한 지역의 집값 상승세가 더뎌 집주인들의 부담이 더욱 커지고 있는 상황이다. 전문가들은 역전세난 현상이 심화될 경우, 주택경기에도 부정적 영향을 줄 것으로 우려하고 있다.

◇ 현실로 닥친 역전세난

9일 부동산114에 따르면 2월 전국에서 4만4350가구가 입주할 예정이다. 이는 전년 동기대비 20% 증가한 수치다.

입주물량 대부분은 부산과 전북, 충북 등 지방에 분포해있다. 부산은 5424가구, 전북과 충북은 각각 3760가구와 2301가구가 입주를 기다리고 있다.

경기와 인천을 비롯한 수도권에서는 화성과 시흥, 김포 등에서 입주물량이 많다. 화성은 2994가구로 경기도에서 가장 많고 시흥과 김포가 각각 2695가구, 2526가구 규모로 뒤를 잇고 있다.

이들 지역은 3~4년 전 분양시장이 호황기를 맞았을 당시 공격적으로 분양이 이뤄진 곳이다. 화성의 동탄2신도시와 김포 한강신도시 등이 대표적이다.

당시에는 이른바 ‘눈물의 전세난’으로 집구하기에 어려움을 겪던 세입자 등 실수요자 뿐 아니라 다수의 투자수요가 몰리며 청약 경쟁률도 높았다. LTV와 DTI 등 대출규제가 낮아졌고, 청약1순위 대상을 확대하면서 진입장벽도 낮아지면서 너나 할 것 없이 청약에 뛰어든 까닭이다.

막상 입주 시점이 다가오면서 역전세난의 그림자가 드리우고 있다. 입주 물량 증가로 임대차 시장에서 공급이 넘치는 반면 세입자들은 찾기 힘들어졌다.

집주인 입장에서는 대출금리 인상에 대한 부담과 함께 서울과 경기 일부 지역을 제외하면 수도권도 집값 상승세가 정체돼 있는 점도 부담이다. 전세난 문제를 해결하기 위해 분양 시장 열기를 띄우고, 이에 건설사들이 공격적으로 분양했던 것이 부메랑으로 돌아오는 셈이다.

◇ 무너진 수급…대안 부재

2월을 포함해 올해는 연간 44만 가구 규모의 입주가 예정돼 있다. 반면 특정지역을 제외하면 거주 수요가 공급을 따라가기에는 역부족인 상황이다. 이런 이유로 빈집이 계속 늘어나고 집값 하락 뿐 아니라 거래가 정체되는 현상도 발생할 수 있다.

역전세난 우려가 큰 지역은 수도권 일부 택지지구와 공급과잉 우려가 컸던 지방이 대부분이다. 정부의 강력한 규제에도 상승세를 보이는 강남 집값을 감안하면 지역 간 격차가 더욱 커질 수 있다는 지적이다.

양지영 R&C연구소 소장은 “대출규제 강화와 금리 인상 시기에 맞물려 대규모 입주 물량이 풀리는 점은 집값을 떨어뜨리는 요인”이라며 “반면 강남은 계속해서 오르고 있어 지역별 주택가격 간극이 커지고 있다"고 말했다.

집값 약세 현상은 실수요자들에게 기회가 될 수 있다. 하지만 중‧장기적으로는 수분양자들이 잔금을 치르지 못할 경우 건설사들의 주택사업에 영향을 주고, 이는 국내 주택경기에도 부정적 요인이 될 수 있다.

고민은 준공된 아파트의 입주 시기를 조정하거나 특정 지역에 한해 금융지원을 하는 등 이렇다할 대책 마련이 힘들다는 점이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “역전세난 등 입주 물량 증가에 따른 문제를 막기 위한 대책 등이 필요하지만 현재로서는 해답을 찾기가 쉽지 않다”며 “다만 정부는 큰 틀에서 통일성 있는 정책을 시행하고, 각 지역에 해당하는 지자체에서 맞춤형 지원책을 마련하는 등의 방법은 있을 수 있다”고 조언했다.