"사전청약 당첨자인데요, 본 청약 시 분양가상한제가 폐지되면 영향받나요?"
분양가상한제 개편이 가시화하면서 사전청약 당첨자들이 불안에 떨고 있다. 분양가상한제 완화와 원자잿값 상승 등으로 사전청약 당첨 2~3년 후 본 청약 시점에 실제 분양가가 높아질 가능성이 있어서다.
다만 분양가상한제 페지 대신 미세조정에 그치고 공공택지보단 민간택지 중심의 규제완화가 이뤄질 가능성이 커 본청약 분양가가 큰폭으로 상승하긴 어려울 것이란 전망이 나온다.
"수분양자 부작용 검토 아직…제도 개편 먼저"
24일 국토교통부에 따르면 현재(23일) 사전청약 공급물량은 약 4만7000가구다. 공공분양 3만4000가구, 민간분양 1만3000가구 등이다. 올해 총 7만 가구를 공급하는 게 목표다.
사전청약은 청약 대기 수요를 해소하고자 공공택지 등에서 공급하는 분양주택의 공급 시기를 조기화하는 제도다. 입주자모집 공고 시점을 기준으로 분양가상한제를 적용해 분양가를 추정한다. 실제 분양가는 건축비 등을 고려해 본 청약 시점에 바뀔 수 있다.
문제는 윤석열 정부의 '분양가 합리화' 방침이다. 애초 분양가상한제를 폐지하겠다고 언급했지만, 최근 개편하는 쪽으로 방향을 틀었다. 국토교통부는 오는 6월 내 분양가상한제 개선안을 발표할 예정이다.
원희룡 국토부 장관 역시 기자간담회에서 "분양가상한제는 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 번째 제도"라고 말했다.
사전청약 수분양자들의 불안도 커지고 있다. 본 청약 때 확정되는 분양가는 최대 변동률이 따로 없다. 추정분양가보다 훨씬 높은 금액이 책정되는 것도 원칙적으로는 가능하다.
작년 7월 국토부는 처음 사전청약 제도를 발표하며 "본 청약 시점에 지가 또는 건축비 등이 상승하는 경우 분양가가 조정될 수 있으나, 과도하게 분양가가 변동되지 않도록 물가상승률 수준으로 변동 폭을 최소화할 예정"이라고 언급했다.▷관련기사: 사전청약 계양 전용 84㎡ 4.9억, 성남복정 59㎡ 6.7억(2021년 7월15일)
국토부 관계자는 "분양가상한제가 어떻게 개선될지 확실하지 않은 상황에서 사전청약 추정분양가와 실제 분양가의 차이를 예측하기는 어렵다"며 "추정분양가의 변동률을 제한하는 방법 등은 아직 고려하지 않고 있다"고 말했다.
분양가 미세조정 그치면…건설사 발 뺄라
다만 원 장관은 기자간담회에서 "(분양가상한제 개선안은) 정비사업에서 발생하는 이주비라든가 건축 원가 등 누구나 인정할 수 있는 부분에 대한 경직을 푸는 방향"이라라고 제시했다.▷관련 기사:신중한 원희룡 "다주택자 응징 않겠지만, 방임도 안 해"(5월3일)
애초 분양가상한제 폐지 대신 '미세조정' 수준의 완화가 예상된다. 아울러 민간택지 중심의 규제완화가 이뤄지면 3기 신도시 등 공공택지 사전청약 수분양자는 분양가 인상 걱정을 한시름 덜 수 있을 것으로 전망된다.
반대로 사전청약에 참여한 민간 건설사들의 부담은 커질 수 있다. 건축원가가 분양가에 반영되더라도 '물가상승률' 수준의 변동 폭을 유지하면 치솟는 원자재 가격 등을 감당하기 어려울 수 있기 때문이다.
원 장관이 분양가에 추가로 반영하겠다고 언급한 정비사업 이주비는 민간택지 재건축 사업 등에서 발생하는 금액으로 공공택지에 건설되는 3기 신도시와는 무관하다.
실제 분양가와 소비자물가의 변동률은 차이가 크다. 주택도시보증공사(HUG)의 '민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 올해 1월 분양가는 전월에 비해 9.06% 올랐다. 이어 2월 8.78% 3월 5.57% 4월 2.06% 등으로 변동 폭이 줄긴 했지만, 소비자물가보다는 많이 올랐다.
통계청 소비자물가조사에 따르면 올해 1~2월은 전월에 비해 0.6%씩 올랐고, 3~4월은 0.7%씩 올랐다. 사전청약 최종 분양가에 이런 상승률이 적용되면 참여 의사를 밝힌 건설사들의 동력이 떨어질 것이라는 전망이 나온다.
그나마 위안인 건 오는 6월 인상이 점쳐지는 기본형 건축비다. 지난 3월 분양가상한제의 기반이 되는 공동주택 기본형 건축비를 작년 9월 대비 2.64% 인상했다. 기본형 건축비는 매년 3·9월 고시하는 게 원칙이지만, 철근·레미콘 등 주요 자재 가격이 크게 오르며 오는 6월 추가 인상 여부를 결정할 예정이다.
김성한 한국건설산업연구원 부연구위원은 "최근 자재비가 오르는 상황을 보면 물가 상승률 정도로 분양가를 올려서는 민간 건설업체가 참여하기 쉽지 않다"며 "자재비, 안전관리비, 인건비 등 부담이 많이 늘어난 게 사실이기 때문에 분양가 현실화 없이는 업체를 유인할 수 없다"고 말했다.
이어 "정부가 민간택지에 대한 분양가상한제 완화를 위주로 고려하고 있다면 사전청약 수분양자에게 미치는 영향은 기본형 건축비 인상에 그칠 것"이라고 말했다.
