신한알파리츠가 현대제철과 '그레이츠 판교' 임대차 재계약을 통해 임대료를 큰 폭으로 끌어올렸다. 삼성증권은 이번 계약에 따라 영업이익이 좋아지고 신용등급도 오를 수 있다고 분석했다.
이경자 삼성증권 연구원은 20일 보고서를 통해 "신한알파리츠가 그레이츠 판교 연면적의 29%를 차지하는 현대제철과 임대차 재계약을 체결했다"며 "계약 기간은 2027년 9월부터 5년이고 NOC(Net Occupancy Cost·전용면적당 임대료)가 기존 대비 50%내외로 상승했다"고 밝혔다.
그는 이어 "계약기간 내 연평균 임대료 인상률(에스컬레이션)은 3%"라며 "이에 따른 2027년 임대수익 증가분은 12억원, 2028년에는 52억원까지 늘어날 전망"이라고 덧붙였다. NOC는 상업용 부동산 임대차 계약에서 월 임대료와 관리비 등을 포함해 임차인이 실제로 부담하는 임대비용을 전용면적으로 나눈 '실질 임대비용'을 의미한다.
현대제철과의 재계약 영향으로 영업이익이 개선될 것이란 분석이다. 이 연구원은 "이번 재계약으로 2028년 전사 NOI(순영업이익)가 4.7% 증가할 것"이라며 "2028년 만기가 도래하는 잔여 면적 계약도 이번 수준으로 갱신될 경우 상승폭이 11%까지 확대될 것"으로 전망했다.
임대료 상승으로 신용등급 상향 여력도 생겼다. 그레이츠 판교의 최근 감정평가는 2021년 기준 7730억원이었다. 그러나 재계약을 반영한 현재 가치는 1조원 수준으로 추정된다는 설명이다. 이 연구원은 "신한알파리츠의 부채비율(LTV)은 60%에서 55%까지 개선될 수 있다"며 "신용등급 역시 A-에서 A0까지 상향 여력이 생긴다"고 말했다.
이 연구원은 이번 재계약에 대해 "신한알파리츠의 운용 역량을 보여준 사례"라고 강조했다. 그는 "도심 권역의 오피스 공급 증가에 선제적으로 임대차 재계약을 체결했다"며 "2028년 포트폴리오의 33%를 차지하는 그레이츠 판교에서 만기가 도래하나 이미 주요 임차인인 현대제철과 높은 수준의 임대료 계약을 완료함으로써 2028년부터 이익 레벨업의 시기가 될 것"이라고 말했다.
