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[알쓸부잡] 다주택자가 싸고 작은 집을 사들인 이유

  • 2022.08.25(목) 07:30

소형·저가주택 세금혜택 총정리

최근 3년간 다주택자들이 지방의 저가주택을 무려 34조원 어치나 사들였다는 국토교통부 통계가 공개됐습니다. 

3년 동안 공시가격 3억원 이하의 저가주택 21만1389건이 거래됐고요. 이 중 2건 이상을 구입한 다주택 매수자만 7만8459명으로 집계됐죠.

자연스레 다주택자들이 세금 회피를 위해 지방으로 투자의 눈길을 돌렸다는 해석도 나오는데요.

실제로 서울과 수도권 대부분의 주택은 조정대상지역 등으로 묶여서 취득에서부터 보유, 양도에 이르는 모든 단계에서의 각종 세금규제를 받고 있습니다. 다주택자의 경우 취득세와 양도소득세는 중과세 되고, 종합부동산세도 높은 세율로 세금을 부담해야 하죠.

하지만 일정 규모 이하의 저가주택이나 소형주택인 경우 주택수에 포함되지 않거나 오히려 세금혜택을 주는 경우도 많습니다. 특히 지방의 경우 소형이면서도 저가인 주택이 많다보니 다주택자들의 눈길을 사로잡은 것이 아닐까요.

월세 임대소득세는 깎고, 전세 보증금은 비과세

다주택자 대부분은 임대사업을 하고 있습니다. 수십, 수백채를 임대하는 덩치 큰 사업자도 많죠. 

그래서 다주택자는 임대소득세에 민감합니다. 특히 지난 2020년부터는 2000만원 이하의 소액임대소득에 대해서도 전면과세가 시작되는 등 임대사업자에 대한 규제가 많아졌습니다.

하지만 소규모 주택을 임대하는 경우에는 예외가 적용되고 있습니다.

소형 임대주택의 경우 소득세 감면혜택을 최대 75%까지 주는데요. 소득세 100만원이 나오면 75만원은 빼고 25만원만 내면 되는 파격적인 혜택입니다.

소형주택 임대소득세 감면혜택은 기준시가 6억원 이하이면서 주거전용면적이 국민주택규모(85㎡ 이하)여야 받을 수 있습니다. 

각각의 임대주택이 요건을 갖추면 되기 때문에, 저가의 소형주택을 여러 채 갖고 있더라도 혜택을 받을 수 있습니다.

임대주택은 의무임대기간이 있는데요. 4년 이상 단기임대를 선택한 경우에는 해당 임대소득세의 30%를 감면받을 수 있고, 10년 이상 장기임대로 빌려줬다면 75%까지 소득세액 감면을 받을 수 있습니다.

다만, 2주택 이상을 임대하면 소득세 감면비율이 4년 20%, 10년 50%로 떨어집니다. 

전세로 임대를 준 경우에는 보증금을 임대료로 환산한 간주임대료로 소득세를 부과하는데요. 소형주택은 간주임대료를 계산하지 않는 혜택도 있습니다. 

소형주택을 전세로만 임대주고 있다면 소득세 걱정을 하지 않아도 되겠죠. 임대주택이 기준시가 2억원 이하이면서 전용면적 40㎡ 이하인 경우, 간주임대료 산출대상에서 제외됩니다. 

종부세 별도로 계산하고 내년엔 주택수에서도 빠져

종부세도 주택이 작고, 가격이 낮을수록 혜택을 누립니다.

매매나 증여, 상속받은 매입임대주택은 공시가격 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)이면 종부세를 계산할 때, 다른 주택과 합산하지 않습니다. 합산배제라고 부르죠.

직접 건설해서 임대를 준 건설임대도 공시가격 6억원 이하이면서 149㎡ 이하이면 합산배제하고요. 2005년 1월 5일 이전에 임대사업자로 등록하고 임대하는 기존임대주택은 3억원 이하이면서 85㎡ 이하이면 종부세를 따로 계산합니다.

종부세는 1세대1주택자에게 특히 많은 감면혜택을 주는데요. 기본공제도 높고, 장기보유나 고령자에 대한 특별공제도 받을 수 있죠.

내년부터는 이렇게 종부세 과세대상의 1세대1주택 여부를 결정하는 주택수 산정에서도 작고 싼집이 혜택을 받습니다.

지방의 공시가격 3억원 이하 주택은 주택수 산정에서 제외되는 규정이 새로 생기거든요. 정부가 지난 7월 세법개정안을 국회에 제출했습니다.

개정안이 통과되면 1세대1주택자가 지방의 공시가격 3억원 이하 주택을 추가로 여러채 보유하더라도 여전히 1세대1주택 특례 감면을 받을 수 있습니다.

또 내년부터는 공시가격 6억원 이하(지방 3억원 이하)인 상속주택도 종부세 1세대1주택 특례를 적용할 때, 주택수에 포함하지 않게 됩니다.

작고 싼집은 소득공제와 세액공제도 더 받아

작고 싼 집에 대한 혜택은 집주인 뿐만 아니라 세입자에게도 적용됩니다. 세입자에 대한 혜택은 임대를 준 집주인에게도 임차인 구하기가 수월해지는 등 도움이 되겠죠.

전세보증금 등 주택을 임차하기 위해 은행에서 대출받은 주택임차차입금이 있다면, 그 원리금 상환액을 연 300만원까지 연말정산에서 소득공제하는데요. 이 때, 국민주택규모 이하인 경우에만 공제혜택을 줍니다.

1주택자가 장기주택담보대출을 받은 경우에도 취득당시 기준시가가 5억원 이하인 경우에 한해 이자상환액을 최대 1800만원까지 소득공제해주죠.

무주택 근로자가 국민주택규모 이하의 주택이나 기준시가 3억원 이하의 주택에 월세로 세들어 사는 경우에는 연간 월세액중 10%를 750만원까지 세액공제하는 혜택도 있습니다.

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