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[둔촌주공 체크리스트]분양가에 4억 보태면 강동 대신 '강남'

  • 2022.11.17(목) 07:00

전용84㎡ 분양가 13억…중도금 대출 불가
인근 시세 '뚝'…은마아파트도 17억원대
대단지에 입지 장점…"장기적으론 오른다"

둔촌주공 일반분양가가 확정되면서 재고 주택으로 눈을 돌리는 수요자들이 보인다. 예상보다 분양가가 비싼데다 전용면적 84㎡는 중도금 대출마저 불가능하다. 최근 가격이 뚝 떨어진 송파 헬리오시티 등 인근 단지의 '급매물'을 노리는 편이 낫다는 의견이 나온다.

다만 국내 최대 재건축이라는 상징성과 입지 등을 고려하면 청약을 해도 손해는 아니라는 시각도 있다. 과거 미분양이 대거 발생했던 잠실 파크리오 등도 결국 20억원 대로 가격이 오른 것처럼 장기적으로 가격 상승의 여지가 풍부하다는 분석이다.

전용 84㎡ 13억…중도금 대출 안 된다

정비업계에 따르면 서울 강동구청은 16일 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)의 일반분양가를 3.3㎡(1평)당 3829만원으로 결정했다. 조합은 앞서 평당 4180만원에 신청했지만, 분양가심의위원회를 거치며 일부 조정됐다.

조합은 이의 제기 없이 이같은 결과를 받아들이기로 했다. 조합은 이날 공지에서 "3900만원대는 기대했으나 정부의 강력한 분양가 억제 조치와 고금리로 인한 자금부담으로 분양시장까지 날로 악화됐다"며 "최대한 빨리 관리처분총회를 거쳐 일반분양을 성공시켜야 한다"고 전했다.

이에 일반분양가는 전용 △29㎡(10가구) 5억3000만원 △39㎡(1150가구) 6억9000만원 △49㎡(901가구) 8억4000만원 △59㎡(1488가구) 9억3000만원 △84㎡(1237가구) 13억원 선에서 결정될 전망이다.

전용 59㎡까지는 중도금 대출이 가능할 전망이다. 정부는 이르면 오는 21일부터 중도금 대출 허용 분양가를 기존 9억원에서 12억원 이하로 확대한다. 다만 분양가가 12억원을 초과하는 전용 84㎡는 중도금 대출이 어렵다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

4억 보태 '은마' or 5억 보태 '송파'

분양가가 확정되자 일각에서는 오히려 기존 주택시장으로 눈을 돌리는 분위기다. 최근 부동산시장 침체로 내림세인 인근 재고 주택의 집값과 별 차이가 없다는 판단에서다. 금리 인상 등의 영향으로 최소한 내년 상반기까지 집값이 약세일 것이라는 전망도 많다. ▷관련 기사: [집값사이클 '은마'에 물어봐]무서운 금리…조정기 언제까지?(11월10일)

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 헬리오시티 전용 84㎡는 지난달 16일 17억8500만원에 손바뀜했다. 20억원 대에 거래되던 수개월 전보다 가격이 대폭 하락했다. 이 지역 대장주로 꼽히는 엘스·리센츠·트리지움 전용 84㎡ 역시 최근 거래 가격이 18억3000만~19억8000만원으로 20억원 미만으로 내려앉았다.

강남 재건축의 상징인 은마아파트 전용 76㎡은 지난 8일 17억7000만원에 거래됐다. 작년 11월만 해도 26억3500만원에 거래됐는데, 1년 만에 8억6500만원이나 하락했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "둔촌주공은 사업을 추진한 지 오래된 만큼 최신 설계가 반영되지 않아 주택형별로 '이 가격에 사기는 아깝다'는 곳도 있을 것"이라며 "비슷한 가격이라면 강동보다는 송파 등으로 눈을 돌릴 수 있다"고 말했다.

둔촌주공은 '장기전'

둔촌주공의 가치는 장기전에서 드러날 것이라는 긍정적 시각도 있다. 1만2032가구 규모의 대단지, 송파와 인접한 5·9호선 역세권이라는 강점이 뚜렷해서다. 입지가 탄탄하고, 미니 신도시급의 기반 시설을 갖춘 덕에 집값 또한 결과적으로 우상향할 것이라는 전망이다.

인근 또 다른 대단지인 잠실 파크리오 등도 과거 미분양이 대거 발생한 바 있다. 입주 시기에 금융위기가 닥치면서 입주를 포기하는 사례가 많았다. 하지만 지난 6월 전용 84㎡가 25억원에 거래되는 등 분양 당시 분위기와는 딴판이다.

일반분양가가 비싸다고는 해도 조합원 입주권보다는 여전히 저렴하다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 둔촌주공 전용 84㎡ 입주권은 지난 8월 17억3900만원에 팔렸다. 인근 부동산에선 재건축 분담금과 사업비 대출 이자 비용 등을 더하면 최고 2억5000만원을 추가로 부담해야 할 것으로 본다. 입주권을 사려면 약 20억원이 필요한 셈이다.

둔촌주공 청약 대기자들이 실수요자인 점도 변수다. 둔촌주공은 일반분양 물량 전체가 전용 84㎡ 이하라 무주택자만 청약할 수 있고, 전매제한도 있다. 실수요자 입장에서는 구축보다 신축인 둔촌주공을 선호할 수도 있다.

장재현 리얼투데이 이사는 "둔촌주공은 워낙 대규모 단지고, 단지 내 녹지가 풍부하고 초등학교도 있어 장기적 가치에 대한 문제는 없다고 본다"며 "실수요자들의 경우 거주하다 보면 부동산시장도 차차 회복될 것이라는 기대감이 있을 것"이라고 말했다.

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