실거주 의무 폐지 또 불발? 둔촌주공 어쩌나

실거주 의무폐지 위기…전매제한 완화 무용지물? 

정부가 전매제한을 완화하며 이와 함께 시행하려던 실거주 의무폐지 내용을 담은 '주택법 개정안'이 국회 문턱을 넘지 못해 폐기될 위기에 놓였어요. 지난 6일 정기국회 종료(9일) 전 마지막 국토위원회 법안심사소위원회(법안소위)에서 논의조차 하지 못했기 때문이에요. 

실거주 의무는 집값이 가파르게 오르던 2021년 2월 도입된 법안이에요. 현행법상 2021년 2월 19일 이후 분양된 수도권 분양가상한제 아파트 일반청약 당첨자는 최초 입주일로부터 2~5년 동안 실제로 살아야 해요. 이 기간이 끝나기 전 전세를 놔 잔금을 치르거나, 집을 팔면 최대 징역 1년 혹은 1000만원의 벌금 처분을 받을 수 있어요.

정부는 집값 하락에 대응하고자 올해 초 1·3대책을 발표하며 아파트 분양권 전매제한을 완화하겠다고 밝혔는데요. 수도권은 △공공택지·규제지역은 3년 △과밀억제권역은 1년 △그 외 지역은 6개월로 줄였어요. 비수도권은 △공공택지·규제지역은 1년 △광역시 도시지역은 6개월로 단축했고, 그 외 지역은 아예 전매 제한을 없앴죠. 

즉 실거주 의무폐지 내용을 담은 주택법 개정안은 시행령 개정 사안인 전매제한 완화와 '세트'죠. 분상제 아파트 분양권 전매제한이 풀렸는데 실거주 의무가 해제되지 않으면 사실상 전매제한 해제 자체가 무용지물이 되는 셈이에요. 

이에 1·3대책 후 전세를 주고 보증금으로 분양 잔금을 치르려던 예비입주자들은 혼란이 커지고 있는 상황이에요. 국토부에 따르면 현재 실거주 의무를 적용받는 단지는 총 66개단지, 4만4000가구에 달해요. 

이달 중순부터 전매제한이 풀리는 단지들도 실거주 의무가 남아 분양권 상태에서나 입주 시점에 거래하기 어려워지는 거죠. 1만2032가구 규모의 초대형 단지인 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)을 비롯해 △성북구 장위자이레디언트(2840가구) △강동구 강동헤리티지자이(1299가구) △강서구 화곡더리브스카이(140가구) 등이 있습니다.

내년 입주를 앞둔 △강동구 이편한세상강일어반브릿지 △강동구 강동헤리티지자이 △은평구 센트레빌아스테리움시그니처 등도 법안 통과가 되지 않으면 실거주를 그대로 해야 하는 상황이고요.

다만 이달 내 임시국회를 염두에 둔 국토위 법안소위가 추가로 열릴 수 있어 좀 더 지켜볼 필요는 있어요. 국토위 간사인 국민의힘 김정재 의원실 관계자는 "주택법 개정안을 포함한 추가 논의를 위해 법안소위 추진을 위한 일정을 조율 중"이라며 "연내 법안통과가 가능하도록 할 계획"이라고 말했어요. 

남는 용적률 팔아요…용적률 거래제 생긴다고?

서울시가 문화재 인근 개발 규제 등으로 쓰지 못하고 남은 용적률을 다른 건물·지역에 팔 수 있도록 하는 '용적(률)거래제(TDR, Transfer of Development Rights)' 도입을 검토하고 있어요. 

용적률은 대지면적에 대한 건물 바닥면적 비율을 말하는데요. 1000㎡ 넓이 땅에 용적률 500%를 적용하면 바닥면적 500㎡짜리 건물을 10층까지 올릴 수 있어요. 하지만 문화재를 가리지 않도록 하기 위해 용적률이 250%만 허용되면 250%를 일정 대가를 받고 넘길 수 있도록 하는 거예요. 

서울에는 부동산 국가지정문화재의 4분의 1 수준인 238개가 몰려있어요. 이들 주변에는 건축물 높이 규제를 받는 보존지역이 많은데요. 이 때문에 쓰지 못한 용적률을 개발 수요가 높은 다른 지역에 팔 수 있게 되는 거예요. 

TDR은 미국 뉴욕과 일본 도쿄 등에서는 이미 도입하고 있어요. 국내에서도 여러 차례 도입을 추진해 오다 무산됐죠. 용적률 가치평가 기준이 명확하지 않아 거래가격을 두고 논란이 불거질 가능성 등이 제기되며 사회적 합의가 이뤄지지 않았기 때문이에요. 

서울시가 당장 제도를 추진하겠다는 것은 아니고요. 내년 2월께 3억원을 들여 여러 가능성과 문제점을 들여다보고 실제 도입이 가능한지 살펴보는 연구용역을 추진하려는 겁니다. 실제 실행 가능성은 아직 불투명한 상황이에요. 

TDR이 도입되면 파는 입장에서는 사업비를 줄일 수 있고, 사는 입장에서는 건물을 높일 수 있어 민간개발에 활력을 불어넣을 수 있을 것이란 기대가 있어요. 단, 부동산등기법 등 관련 법 개정이 필요한 데다 용적률을 구매하고자 하는 지역이 강남, 용산 등 일부 지역에 집중될 경우 지역 간 형평성 문제가 불거질 수 있다는 우려도 있어요. 

국평 16억원이라도… '마포'면 일단 고!

고분양가 논란이 있었던 서울 마포구 아현동 '마포푸르지오어반피스'가 높은 경쟁률을 기록하며 청약을 마감했어요. 한국부동산원에 따르면 지난 5일 64가구를 모집하는 1순위 청약에 총 3588건(해당+기타지역)이 접수돼 평균 56.1대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 완판 실패 우려가 무색하게 전 타입 청약이 마감됐어요. 

특히 전용면적 59㎡의 경우 4가구 모집에 788건이 접수돼 197대 1의 최고 경쟁률을 기록했어요. 7가구가 배정된 84㎡A는 453명이 신청해 64.7대 1의 경쟁률을 보였고요.

이 아파트의 분양가는 59㎡ 타입 기준 11억4330만원(최고가 기준), 국민 평형인 84㎡A 타입은 15억9500만원이에요. 발코니 확장 등 부대비용을 포함하면 16억원이 넘죠. 앞서 지난달 서울 동대문구 '이문아이파크자이'가 전용 84㎡ 13억원대로 고분양가 논란을 일으키며 저조한 성적을 보인 것과 대조되는 모습이에요.

공사비 급등, 대출금리 인상으로 분양가가 치솟으며 분양시장에 찬바람이 불고 있지만 뜨거운 '마·용·성(마포·용산·성동)'인 데다 우수한 입지와 1억원 남짓 시세차익을 거둘 수 있다는 기대가 흥행에 영향을 미친 것으로 보여요. 

이 지역 대장아파트인 '마포래미안푸르지오4단지' 전용 84㎡가 지난 9월 18억5000만원에 거래됐는데요. 단지 규모 차이는 있지만 마포푸르지오어반피스는 지하철 5호선 애오개역과 더 근접한 초역세권이고 2호선 아현역도 도보로 접근 가능하죠. 또 신축이라는 점이 시장 호응을 이끌었다는 평가가 나와요.