[이재명 vs 윤석열]LTV 완화 한 목소리…'속 빈 강정' 이유는

이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보가 차기 정권에서 지킬 공약을 연이어 발표하고 있는 가운데, 금융권에서는 LTV(주택담보대출비율) 완화 공약에 관심이 쏠리고 있다.

두 후보 모두 청년 혹은 생애 첫 주택구매자들을 한정해 LTV를 80~90%가량으로 완화해 주겠다는 공약을 내놓고 있다. 하지만 올해부터 효력이 발휘된 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 현재 주택가격을 고려하면 '공염불'이나 다름없다는 지적도 제기된다.

이재명 윤석열 "청년 대상 LTV 완화" 한목소리

이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난 23일 경기 의왕 포일어울림센터에서 공약 발표를 통애 생애 최초 주택구입자를 대상으로 LTV를 최대 90%까지 인정하는 금융규제 완화안을 발표했다.

이에 앞서서는 윤석열 국민의힘 후보가 2030세대 청년과 생애 최초 주택구입자를 대상으로 LTV를 최대 80%까지 인정하는 공약을 제시한 바 있다. 윤석열 후보가 제시하는 규제 완화의 대상이 2030청년 세대까지 포함한다는 점과 LTV 비율이 약간만 다를 뿐 LTV 규제 완화에 대해선 같은 공약을 내건 셈이나 다름없다.

LTV란 주택담보대출을 받을 경우 주택의 가격을 비교해 대출의 한도를 정해주는 규제를 말한다. 예를 들어 LTV가 40%라고 가정했을 때 6억원짜리 집(KB시세 기준)을 구매를 위해 주택담보대출을 받을 경우 금융기관에서 대출 받을 수 있는 총액은 6억원의 40%인 2억4000만원이라는 얘기다.

정부는 그간 주택가격상승을 억제하기 위해 부동산 규제 지역을 정하고 LTV를 최대 40%까지 강화하는 규제를 펼쳐왔다. 따라서 상환능력이 있다고 하더라도 주택담보대출을 받을 수 없어 주택구매를 하지 못하게 된다는 지적이 제기돼 왔다.

특히 생애 첫 주택구입자 혹은 2030세대에게는 강력한 LTV규제가 주택구매의 허들로 작용해 '내 집 마련'이라는 목표가 먼 꿈이 됐다는 반응이 많았다. 이에 두 후보는 청년 혹은 생애 첫 주택구입자들에게 LTV 규제를 대폭 완화해 '내 집 마련'을 위한 꿈을 실현시켜주겠다는 의미로 이같은 공약을 내건 것을 풀이된다.

LTV 규제 완화 효용성은

문제는 LTV 규제 완화가 과연 얼마나 효과를 발휘할 수 있냐는 것이다. KB국민은행 리브부동산 월간 주택가격동향 통계를 살펴보면 올해 1월 기준 서울 아파트 3.3㎡의 가격은 5002만4700만원으로 집계됐다. 서울 아파트 평균 매매가격은 12억5969만원이다.

만약 두 후보가 당선돼 LTV 규제 완화를 펼친다면 2030세대 혹은 생애 첫 주택구입자가 서울의 평균적인 주택 구매시 금융기관으로 부터 받을 수 있는 주택담보대출 최대 한도는 빌릴 수 있는 이론적으로는 10억~11억3000만원 수준이다. 

일단 해당 금액을 빌릴 경우 매달 갚아야 하는 이자(주택담보대출 평균 금리 연 4%, 만기 40년, 원리금균등상환 가정)은 417만원~472만원 수준이다. 연 환산시 대출을 갚아나가는 것에만 5000만원이 넘게 나간다. 

문제는 현재 주택담보대출 뿐만 아니라 신용대출을 받는 경우 DSR규제가 동시에 적용된다는 점이다. DSR규제는 연간 대출의 원리금을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 올해 1월부터는 2억원, 7월부터는 1억원 이상 대출을 받는 경우 은행권에서는 DSR 규제 40%, 2금융권에서는 60%가 적용된다.

따라서 DSR규제를 충족하면서 LTV 80~90%의 주택담보대출을 받기 위해서는 연간 소득이 1억~1억5000만원 사이여야 한다. 연간원리금상환액을 소득으로 나눴을때 40~60%가 나와야 하기 때문이다. 

문제는 이러한 소득을 내는 사람이 극소수라는 점이다. 2030세대로 좁히면 더욱 명확하다. 신한은행이 지난해 내놓은 보통사람금융보고서에 따르면 20~34세(미혼) 세대의 월 평균 소득은 270만원으로 집계됐다. 30~44세의 월 평균 소득은 470만원이었다.

연소득으로 환산하면 20~34세는 3240만원, 30~44세는 5640만원이다. 44세가 되더라도 서울 '평균' 아파트를 사기 위한 대출을 받을 수 없다는 얘기다.

생애 첫 주택구매, 연령 등의 조건없이 봐도 마찬가지다. 연간 소득이 1억원 이상 되는 국내 경제인구는 3%(2019년 기준, 한국경제연구원)에 불과하다. 다시 말해 두 후보의 LTV 규제 완화 공약에 해당하면서 서울에 주택을 구매하기 위해서는 소득 순위가 국내 경제인구 중 3%이내에 들어야 하며 그동안 본인 명의로 된 집이 없어야 된다는 얘기다. 사실상 '공염불' 공약이라는 얘기가 나오는 이유다.

은행 관계자는 "DSR규제가 적용되고 있기 때문에 현재 집값을 고려하면 LTV완화 뿐만 아니라 장기 거치기간 부여 등의 공약이 동시에 진행되지 않으면 사실상 받을 수 있는 대상이 없을 것으로 보인다"며 "단순 LTV를 완화하겠다는 공약은 핵심이 비어있다"고 지적했다.  

LTV 완화 공약 대상 확대 위한 길은 결국 집 값

LTV 완화 공약의 대상을 확대하기 위해서는 결국 집값을 안정화시키는 수 밖에 없다. LTV규제가 완화되더라도 받아야 하는 대출의 총량이 줄어들어 원리금상환규모가 줄어든다면 그만큼 소득이 적더라도 대출을 받을 수 있어서다.

두 후보가 위해 주택공급 확대를 동시에 공약으로 내선 것도 이러한 이유에서다. 이재명 민주당 후보는 서울에 48만호의 신규주택을, 윤석열 국민의힘 후보는 서울에 40만호의 신규주택을 공급한다는 공약을 내걸었다. 현재 주택가격 안정화를 위해서는 공급이 따라줘야 하는데 수요가 많은 서울 지역에 주택을 대거 공급해 집값 안정화의 틀을 잡겠다는 얘기다.

금융권에서는 이 공약이 이뤄지면서 LTV 공약까지 동시에 달성하기 위해서는 두 경우의 선행조건이 이뤄져야 한다고 보고 있다.

첫번째 선행조건은 주택가격이 급격하게 떨어지는 것이다. 주택가격이 평균 6억원으로 하락하게 된다면 소득이 4000만원인 사람도 DSR규제를 준수하면서 4억5000만원 이상 대출을 받을 수 있다. 1억5000만원 가량의 현금만 모은다면 서울에 내 집 마련을 할 수 있다는 얘기다.

두번째 선행조건은 정부가 새롭게 공급하는 주택 가격이 6억원 이하에서 형성될 경우다. 새로 공급되는 주택 가격이 6억원 수준에서 형성된다면 LTV규제완화와 DSR규제를 동시에 충족시키는 대상이 그만큼 늘어난다. 다만 이 경우 현재 서울 주택가격을 고려하면 주택 크기가 작아 삶의 질이 떨어질 가능성이 높다는 지적이다. 

이와 관련 현재 서울에서는 외곽지역의 전용면적 29㎡(8평)~37㎡(15평)가량 아파트가 6억원 수준에서 거래되는 것으로 확인됐다. 

한 은행 PB는 "LTV 규제 완화 공약만 따져봤을때 대출 받을 수 있는 사람이 극히 적다"며 "공급을 늘리면서 집값을 대폭 잡지 않는 이상 실현이 불가능하다"고 지적했다.

이어 "LTV 규제완화와 동시에 DSR규제 완화 등의 조치가 동반되어야 한다. LTV규제 완화와 공급 확대라는 단편적인 내용만으로는 국민을 설득시키기 어렵다"고 꼬집었다.

이와 관련해 이재명 후보는 DSR규제 완화에 대해서도 동시에 진행하겠다는 공약을 내세웠지만 구체적인 수준은 밝히지 않았다.