정부가 전월세난 해소를 위해 기업형 임대사업을 집중적으로 육성키로 했다.
이를 위해 기업형 임대사업자가 사업을 원활히 할 수 있도록 택지공급이나 자금지원 등 관련 규제를 완화하기로 했다. 공급 측면에선 충분히 긍정적 요인이라는 평가가 나온다.
하지만 정책이 실현되기까지는 거쳐야할 과정이 산적해 있고, 당장 임대주택이 공급되는 것도 아니어서 전월세난 해소가 쉽지 않을 전망이다.
◇ 전월세난 잡기 어렵다
부동산 전문가들은 정부의 이번 정책이 당장 발등의 불인 전월세난을 해소하기에는 역부족이라고 지적한다.
정책이 시행되려면 국회 논의를 거쳐 민간 주택임대사업 육성 특별법 제정 등이 필요하다. 이를 통과한다 해도 공사 착공 후 실질적인 주택 공급까지는 최소 3년 이상 걸릴 것으로 예상된다.
이에 반해 작년부터 임대주택 시장의 중심이 전세에서 월세로 빠르게 전환되고 있다. 집값 상승에 대한 기대감이 낮고, 저금리 상태가 지속돼 집주인들이 전세보다 월세를 선호하고 있어서다. 지난 2012년 임대차시장에서 월세 비중은 49.9%에 머물렀지만 작년에는 55%로 전세(45%)를 크게 앞질렀다.
| ▲ 자료: 국토교통부 |
특히 올해는 서울 강남 등 수도권에서 재건축 사업이 본격화될 예정이라 전세난은 더욱 가중될 전망이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “기업형 임대주택이 3~4년 내에 바로 공급되는 것이 아니어서 단기간에 전세난을 해소하는 것은 사실상 불가능하다”며 "이 사업은 5년 이상 장기적 관점에서 바라봐야 한다"고 말했다.
공급물량도 많지 않을 것으로 보인다. 정부가 물량을 통제할 수 있는 공공임대주택과는 달리 기업형 임대주택의 공급물량은 기업이 결정하는 구조다. 또 신규 분양처럼 대규모 단지를 조성할 수도 없다.
| ▲ 기업형 주택임대사업자 유형(자료: 국토교통부) |
이상영 명지대 부동산학과 교수는 “새로운 유형의 사업자를 통해 임대주택 공급을 촉진한다는 것은 긍정적"이라면서도 "실제 공급될 물량이 많은 것은 아니어서 전세난을 잡긴 어렵다”고 진단했다.
이어 "건설사의 경우 장기 임대주택 사업을 선호하지는 않고, 의무임대 기간 종료 후 건물 미매각 등에 대한 리스크도 있다"며 "통매각을 비롯한 후속조치가 있어야 건설사의 적극적 참여를 유도해 공급물량을 늘릴 수 있을 것"이라고 덧붙였다.
◇ 중산층 실수요자 잡을 수 있을까
기업형 임대주택이 중산층을 사로잡을 수 있을지도 미지수다. 입지는 물론 주거 품질에 대한 확신이 없는 탓이다.
정부는 기업형 임대 육성을 위해 택지를 지원한다. 장기 미집행 도시계획시설용지를 비롯해 한국토지주택공사(LH)의 장기 미매각 용지, 개발제한구역 해제지역 등이 대상이다. 이러한 지역들의 교육과 교통여건, 실제 주택의 주거품질 등이 일반 분양단지와 견줘 경쟁력이 있어야 중산층의 눈길을 잡을 수 있다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “이번 정책은 중산층을 겨냥한 것이어서 실제 중산층 수요를 끌어들일 수 있을 만한 주거의 질을 제공할 수 있는지가 관건이 될 것”이라고 강조했다.
임대료 상향조정으로 인해 주거비 부담을 가중시킬 수 있다는 우려도 제기됐다. 임대료 상승률을 연 5% 이내로 제한하지만 초기 임대료가 높아지면 무용지물이 될 수 있기 때문이다. 정부는 핵심규제를 6개에서 2개로 축소하는 과정에서 초기 임대료를 없앴다.
함영진 센터장은 “기업형 임대는 청소와 육아, 세탁 등의 주거서비스도 제공할 예정인데 이렇게 되면 임대료가 상향평준화될 가능성이 있다”며 “이에 대한 규제책 등 보완이 필요하다”고 강조했다.
