김현미 국토교통부 장관이 청약가점제 당첨 배정 비율을 높이겠다고 공언했다. 청약 1순위 요건도 강화하겠다고 밝혔다. 투기성 수요를 걸러내는 대신 실수요자들의 내 집 마련 기회는 늘리겠다는 의지다. 청약가점제를 비롯한 주택청약제도는 어떻게 운영돼 왔는지, 앞으로 어떤 제도 개편이 이뤄질지, 이에 따라 분양시장 청약 환경은 얼마나 변화할지 차례로 짚어본다.[편집자]
정부는 청약가점제 비중을 높이고 청약 1순위 자격 요건을 강화하는 등 실수요자 중심 개편에 나선다. 청약시장 자체에 가수요가 많아져 실수요자들에 대한 공급이 원활하지 않다는 생각에서다.
정부의 이같은 방침에 따라 주택청약제도는 3년 만에 다시 수술대에 오른다. 정부는 이르면 이달안에 관련 내용을 반영한 개정안을 내놓을 예정이다. 현재 청약조정지역부터 우선 적용할 것으로 보인다.
◇ 청약제도 2014년 9·1대책 이전으로 회귀
그동안 주택청약제도는 시장상황에 따라 변화돼 왔다. 무주택자들에 대해 주택을 우선공급하고 투기를 억제하겠다는 것이 주된 목적이었다. 물론 주택이 절대부족했던 시기에 과열된 청약열기를 진정시키거나, 금융위기 이후 침체된 분양시장을 부양시키기 위한 경기조절수단으로도 사용됐다.
지난 1977년 '국민주택 우선공급에 관한 규칙'을 신설하면서 출발한 주택청약제도는 국민주택기금을 지원받아 건설되는 공공주택에 적용됐다. 그러나 민영주택에도 청약제도를 적용하면서 현재 청약제도의 모태가 됐다.
초기에는 청약 요건이 까다롭지 않았다. 정부는 당시 가족이 있는 무주택 세대주가 국민주택청약부금에 가입하고 일정기간 일정액을 납입하면 공공아파트 청약 1순위 자격을 줬다. 1순위 요건이 까다롭지 않았던 만큼 경쟁률이 치솟았고, 1순위임에도 청약에 실패하는 사례들이 적지 않았다.
그러자 정부는 1순위 통장을 가진 사람들중 청약에서 6번 떨어지면 1순위보다 앞서 당첨기회를 주는 '0순위' 통장을 도입하기도 했다. 하지만 1980년대 들어 당첨권 전매, 통장 불법거래 등이 성행하면서 결국 0순위 통장제도는 폐지됐다.
1990년대에는 전용 85㎡ 이하 민영아파트 공급량의 50%는 35세 이상 5년 이상 무주택 1순위자에게 우선 공급했다. 2000년대에도 청약규제는 강화되는 모습을 보였다. 2002년에는 투기과열지구제도가 재도입됐고, 2003년에는 투기과열지구내 전매제한을 강화했다.
2004년에는 전용 85㎡ 이하 민간 아파트의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하는 방안이 도입됐고 전매제한도 조건에 따라 최장 5년으로, 재당첨 금지기간도 조건에 따라 최장 10년으로 늘어났다. 2006년에는 최장 10년까지 전매를 제한토록 했다. 2007년에는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 청약가점제가 적용되기 시작했다.
이처럼 규제 일변도였던 주택청약제도는 지난 2014년 9·1부동산 대책에서 대폭 완화됐다. 2015년 2월 말부터 청약 1·2순위를 1순위로 통합함과 동시에, 수도권 통장 가입자의 1순위 인정 기간을 2년에서 1년으로 축소했다. 지방은 통장 가입후 6개월만 지나면 1순위 자격이 주어졌다.
이 때문에 서울을 비롯해 부산, 대구 등 인기 지역의 경우 분양권 전매차익을 얻기 위해 청약통장을 만들어 1순위 청약을 하고 당첨되면 6개월 또는 1년 뒤 또다시 통장을 만들어 청약하는 가수요들이 급격하게 증가했다.
◇ 청약제도 개편 이르면 다음달 시행
실수요자 중심의 청약제도 개편을 공언한 정부는 우선 청약 1순위 통장 가입기간을 1년에서 최대 2년으로 강화할 것으로 보인다. 김현미 국토교통부 장관은 최근 간담회에서 "단기적인 투자목적의 수요가 청약 과열을 일으키고 있다"면서 "청약 과열을 막기 위해 1순위 자격 기준을 얻는 데 소요되는 기간을 늘리겠다"고 말했다. 자격 취득 기간을 늘려 청약 수요를 실수요자 중심으로 바꿔야만 시장이 안정될 수 있다는 판단을 내린 셈이다.
청약가점제 비율도 확대될 전망이다. 청약가점제는 민간분양 아파트 청약시 1순위 안에서 경쟁이 있을 경우 당첨자를 가릴 때 사용하는 점수다. ▲무주택 기간(최고 32점) ▲부양가족수(최고 35점) ▲청약통장 가입기간(최고 17점) 등으로 나뉜다.
청약 1순위 가입자가 전체 청약통장 가입자의 절반을 넘는 상황에서 청약가점제를 어떻게 활용하느냐에 따라 실수요자들의 기회도 달라질 수 있는 상황이다. 현재 청약가점제 적용비율은 전용면적 85㎡ 이하에 대해서만 경우 40%로 적용되고 있다. 전용 85㎡ 초과 아파트는 100％ 추첨제가 적용된다.
정부는 청약가점제 비율을 확대한다는 방침아래 구체적인 계획을 만들고 있다. 국토부 관계자는 "현재 가점제 적용 비율을 상향한다는 계획아래 얼마나 높일지를 놓고 다양한 방안을 검토중"이라며 "현재 주택시장 상황이 양극화 상황인 만큼 지역별 특성에 맞춰 제도를 적용할 계획"이라고 설명했다.
정부는 청약제도 개편을 최대한 앞당기겠다는 생각이다. 국토부 관계자는 "주택 공급에 관한 규칙 시행령 개정안을 이달중 내놓을 것"이라며 "입법 예고와 법제처 심사 등 절차를 거쳐야 하는 만큼 정책 효과를 극대화하기 위해서 최대한 빨리 추진하겠다는 방침"이라고 말했다.
