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[핀셋]토지공개념 ③개헌안에 담긴 의미

  • 2018.04.02(월) 11:14

개발이익환수 등 부동산 규제 강화 전망
위헌소송 제기된 재초환의 운명은

“토지 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우 토지 사용에 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록 하는 토지공개념을 헌법에 분명히 했다”

지난 21일 조국 청와대 민정수석은 경제민주화와 함께 토지공개념을 강조하면서 이같이 말했다.

대통령 개헌안에 토지공개념을 강화하겠다는 내용이 포함된 것은 땅 투기로 인해 경제적 불평등이 심화됐다는 문제인식을 밑바탕으로 하고 있다. 토지가격 상승이나 토지개발을 통해 발생하는 이익은 토지 소유자 개인의 노력에 의한 것이 아닌 다양한 사회적 요인이 반영된 것이다. 이를 토지 소유자가 전부 취하는 것은 형평에 맞지 않다는 게 정부의 판단이다.


이 때문에 토지 개발로 발생한 이익을 공공의 이익 개념으로 토지 소유자가 사회와 나눠야 한다는 점을 강조한 것으로 개헌안을 해석할 수 있다.

전문가들 역시 토지공개념이 헌법에 명시될 경우 다른 규제보다 토지 개발을 통해 발생하는 이익을 환수하는 방안이 선제적으로 마련될 수 있다고 예상하고 있다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 "부의 불균등은 소득 차이에 의한 것이 아니라 부동산 자산 때문에 발생한 것"이라며 "특히 개발이익(지가 상승 포함)은 여러 사회 환경적 요인이 반영된 것인데 이를 사익으로 돌리기에는 한계가 있다"고 설명했다.

이어 "토지 소유권 등 사유재산은 당연히 인정해야 하지만 토지 개발에 따른 이익은 토지공개념을 기반으로 사회와 나눌 필요가 있다"며 "토지공개념이 헌법에 명시된다면 이같은 내용의 조치가 우선돼야 할 것"이라고 강조했다.

그렇다면 올 초부터 다시 시행된 재건축초과이익환수제의 운명은 어떻게 될까. 재초환은 재건축으로 인한 집값 상승으로 얻은 이익이 인당 3000만원 이상일 경우, 많게는 50%를 재건축 부담금이라는 명목으로 환수하는 것이다.

2006년 도입된 이 제도는 2012년말부터 지난해까지 유예됐고 올 1월부터 되살아났다.

특히 연초부터 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 과열되자 국토부가 시뮬레이션을 통해 재건축 부담금이 최대 8억원 이상이 될 수 있다는 내용을 발표하면서 논란의 중심이 됐다.

재건축 조합들은 즉각 반발했다. 이들 입장에서는 관리처분인가를 받는 과정에서 국토부가 발표한 수준의 재건축 부담금을 적용하면 수익성이 크게 낮아지는 탓이다.

결국 지난 26일 서울과 경기, 부산 등 재건축조합 8곳이 헌법재판소에 재초환의 헌법소원 심판 청구서를 제출했다. 서울 서초구 신반포 21차와 강남구 압구정동 압구정현대 5구역 재건축조합설립추진위원회 등도 위헌 소송에 추가 참여를 결정한 것으로 알려졌다.

이들은 재초환이 헌법에 명시된 행복추구권과 평등권, 재산권과 환경권 등을 침해한다고 주장한다.

법조계에서는 토지공개념이 포함된 개헌안 통과시, 재초환의 운명에 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 다만 일각에서는 재건축이 사유 재산지를 개발하는 것이어서 재초환의 위헌 가능성도 제기하고 있다.

법무법인 해냄의 박양진 변호사는 "재건축 사업은 조합이라는 주체가 개인의 사유지를 개발하는 것으로 여기서 발생한 이익은 공적 개발을 통해 생기는 이익과는 다르다"며 "토지공개념이 헌법에서의 지위가 높아진다 해도 재건축초과이익환수제는 사유재산을 침해하는 것으로 위헌소지가 있다고 본다"고 말했다.
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