3기 신도시가 발표되자 2기 신도시 주민들이 반발하고 있다. 아직도 일부 지역에서는 미분양 단지가 남아있고, 교통망 확충은 더뎌 외딴 섬과 다를바 없다. 더군다나 서울과 더 가까운 곳에 3기 신도시가 들어선다고 하니 뿔이 날 수밖에 없다.
정부 입장에서는 2기 신도시의 실패를 반면교사로 삼아 3기 신도시를 성공적으로 조성해야 한다. 아울러 미완의 2기 신도시를 안착시키고 3기 신도시와 조화를 이뤄내는 등 풀어나가야 할 숙제가 만만찮다.
◇ 2기 신도시 '발만 동동'
성남 분당과 고양 일산, 안양 평촌 등 1990년대 초반 형성된 1기 신도시들은 오랜 시간이 지난 만큼 제자리를 잡은 상태다. 서울과 연결되는 전철과 도로, 버스 등 교통망을 확보하고 있다. 또 학군을 형성하고 있어 수도권에서도 거주 수요가 여전히 많다.
2000년대 초반부터 조성되기 시작한 2기 신도시는 극과 극이다. 서울 강남권 접근성이 좋고 테크노밸리 등 자족 기능을 갖춘 판교를 비롯해 수원 광교, 화성 동탄 등은 수도권 신흥 부촌으로 떠오르며 성공적인 2기 신도시로 평가받고 있다.
반면 김포 한강신도시와 파주 운정신도시, 양주신도시와 인천 검단신도시 등은 여전히 관리가 필요한 지역으로 꼽힌다. 이들 지역은 주택 공급이 시작된 이후 ‘미분양의 무덤’ ‘할인 분양’ 등의 오명을 쓰기도 했다. 아직도 계획됐던 교통망을 구축하지 못해 거주 수요 분산이라는 제 역할을 하지 못하는 실정이다.
자족기능도 갖추지 못해 ‘베드타운’이라는 한계에서 벗어나기도 어려워 보인다. 이런 가운데 3기 신도시 입지가 공개되면서 발등에 불이 떨어졌다. 입지적으로 더 나은 3기 신도시로 인해 집값 하락은 물론 개발에서 소외될까 노심초사할 수밖에 없다.
최근 들어 분양을 본격화하고 있는 검단신도시의 반발이 가장 거세다. 검단신도시는 3기 신도시로 지정된 인천 계양 테크노밸리 북쪽에 자리하고 있다. 서울 기준으로는 계양 뒤쪽이다. 검단으로 이주를 생각했던 실수요자들 입장에서는 더 나은 입지인 계양을 선호할 가능성이 크다.
검단신도시 E공인 관계자는 “가뜩이나 계양 지역은 외곽순환고속도로 등 주요 도로가 지금도 많이 막히는 상황”이라며 “3기 신도시로 조성되면 지금보다 교통체증이 더 심해지고 검단에서는 서울로 나서기가 더 힘들 수 있다”고 토로했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “인천 계양 위쪽으로 검단신도시는 물론 김포와 인천 청라지구까지 있다”며 “교통망 등 이 지역 인프라를 구축하지 못한다면 교통지옥 등 기존에 갖고 있던 문제점들을 해결하지 못할 것”이라고 말했다.
◇ 결국 2기와 3기 신도시 연계 개발이 해답
시장에서는 3기 신도시 조성 못지않게 2기 신도시를 살리는 것을 부동산 시장 안정에 중요한 요인으로 평가하고 있다. 기존 신도시들이 제 역할을 할 수 있는 환경을 조성하면 그 동안 지지부진했던 거주수요 분산효과를 기대할 수 있다는 것이다.
이를 위해서는 3기 신도시 조성보다 2기 신도시 개발이 선결 과제로 꼽힌다. 무엇보다 2기 신도시가 서울과 거리가 먼 까닭에 교통망을 먼저 구축하고, 이후 3기 신도시를 조성하는 게 효율적이라는 주장이다.
권대중 교수는 “2기 신도시 교통망을 먼저 구축하고 3기 신도시 조성계획을 발표했어야 한다”며 “3기 신도시를 만들게 된 것은 2기 도시의 교통망 확충이 제대로 되지 않으면서 거주수요 분산에 실패했기 때문”이라고 지적했다.
이어 “2기 신도시 교통망을 빠르게 구축하는 것이 필요한데 GTX 등은 개통까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 트램 등 새로운 교통수단을 활용하는 것도 고민해볼 필요가 있다”며 “2기 신도시만 제대로 살려도 부동산 시장이 안정되는 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 강조했다.
이와 함께 주변 지역과의 연계발전도 고려 대상이다. 현재 발표된 3기 신도시 중에서는 인천계양 테크노밸리가 검단신도시, 김포 한강신도시 등과 연계한 개발이 가능한 지역으로 꼽힌다.
성공적으로 연계 개발이 이뤄진다면 대규모 수도권 신도시로 조성될 수 있다. 반대로 검단신도시의 개발이 뒷전으로 밀린다면 결국 계양 테크노밸리는 기존 도시들의 발전을 저해하고 자체적인 발전 잠재력도 떨어뜨리는 결과를 낳을 수 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “인천 계양은 마곡지구와 김포공항역과 가깝고, 인천지하철 1호선 연장으로 검단신도시 연계 개발도 가능한 위치”라며 “3기 신도시 조성보다 2기 신도시 개발 속도가 더 빠를 수 있기 때문에 두 지역을 조화롭게 만드는 것이 중요하고, 이 과정에서 성공한 2기 신도시를 벤치마킹할 필요가 있다”고 말했다.
