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'강남' 빠진 공공재건축, 시동걸릴까

  • 2021.04.07(수) 16:44

후보지 5개 지역 가구 수 1.5배 증가, 분담금 52% 감소
강남 등 주요단지 빠졌고, 목표 5만가구인데 2000가구 불과
정책 불확실성 여전…서울 주요 단지 확산 제한적일듯

정부가 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 선정했다. 1단계 종상향으로 민간이 직접 사업을 시행하는 것보다 가구 수가 늘고 조합원들의 분담금도 줄어드는 것으로 나타났다. 이 같은 개발 인센티브를 통해 주민동의 절차 등을 거쳐 사업 진행이 순조로울 것이라는 게 정부 기대다.

하지만 시장 상황이 녹록지 않다. 서울시장 재보궐선거로 누가 시장이 되느냐에 따라 공공주도 개발사업의 명운이 달라질 수 있다. 또 이번에 선도사업지로 선정된 지역엔 강남 등 주요 단지가 빠져있다. 대부분 시장 관심에서 벗어난 곳들이라 공공재건축 사업이 진행된다해도 다른 단지들이 참고할만한 성공사례가 되기는 어렵다는 평가가 우세하다.

◇ 인센티브‧사업 속도 기대

7일 국토교통부에 따르면 공공재건축 선도사업 후보지 5곳(영등포 신길13‧중랑 망우1‧관악 미성건영‧용산 강변강서‧광진 중곡)은 1단계 종상향을 적용해 현행 가구 수 대비 1.5배, 용적률은 178%포인트 증가한다. 이로 인해 민간재건축을 진행했을 때보다 분담금이 평균 52% 감소하는 것으로 나타났다.

이들 지역은 주민 동의 10% 이상을 확보한 곳이다. 오랜 시간 사업이 정체됐고 민간으로 추진 시 사업성이 높지 않았던 만큼 공공재건축에 대한 기대감도 존재한다.

중랑구 망우1구역 재건축조합장은 국토부가 공개한 인터뷰 영상에서 "공공재건축을 통한 사업성 개선으로 조합원들이 걱정했던 분담금 문제도 나아질 것"이라며 "공공으로 하면 사업성은 물론 사업 진행 속도도 빨라져 기대하고 있다"고 말했다.

신길13구역 조합장도 "재건축 추진이 어려운 것은 사업 절차를 담당하는 여러 기관이 있어 진행이 까다롭다는 점인데 공공재건축은 전체적인 사업기간이 줄어들 것"이라며 "늘어나는 용적률도 조합원에게 도움이 될 것으로 예상한다"고 강조했다.

국토부는 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 7곳 중 이번에 선정되지 않은 2곳 등은 공공직접시행 전환도 검토하고 있다.

김영한 국토부 주택정책관은 "(선정되지 않은)2개 단지는 공공재건축을 하지 않겠다고 확정된 것이 아닌 주민 동의 10%에 이르지 못한 것이라 주민들과 계속 접촉해서 참여를 설득할 것"이라며 "올초 2.4대책 발표로 공공직접시행 정비사업 모델이 추가되면서 공공재건축과 공공직접시행 중 컨설팅 결과를 토대로 여러 가지 판단해 어떤 방식으로 갈지 결정하겠다는 단지들이 많다"고 설명했다.

◇ 시장선거 변수…성공사례 되기엔 역부족

정부의 기대감과 달리 공공재건축은 앞서 선도사업지들이 발표된 공공재개발이나 공공주도 도심복합개발(2.4대책) 등과 마찬가지로 정책 불확실성에 휩싸여 있다. 개발 사업은 2~3년 이상 오랜 시간이 소요되고, 공공이 주도해야 하는 만큼 정부의 정책 의지가 중요한데 대선(2022년 3월7일) 등이 얼마 남지 않아서다.

무엇보다 이날 진행되고 있는 서울시장 재보궐선거 결과에 따라 시장 상황이 혼돈에 빠질 가능성이 크다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사업추진을 위해서는 주민동의를 이끌어내야 하는데 지금까지 제시된 인센티브 등은 불충분하다"며 "더구나 내년에 대선이 있어 현 정부의 주택공급 정책을 계승해서 지속적으로 추진할 주체가 누구일지 예상하기 어렵다는 점도 재건축단지 조합원들이 공공재건축을 선택할 가능성을 낮추는 요인"이라고 말했다.

이어 "서울시장 선거에서 야당 후보(오세훈 국민의힘 후보)가 당선되면 공공재건축에는 악재가 될 가능성이 높다"며 "민간 정비사업을 중점 과제로 삼고 중앙정부와 맞서야 내년에 있는 4년 임기 서울시장 선거에서 본인의 정체성을 확립할 수 있는 상황이기 때문"이라고 설명했다.

실제 이번에 선정된 곳 중 3개 지역 담당이 서울시 산하인 서울주택도시공사(SH)라 서울시장의 영향력 아래에 있을 수밖에 없다.

재건축시장에서 관심을 끌만한 주요 단지가 아니라는 점도 아쉽다는 평가다. 5개 선도사업지역은 공공재건축을 통해 가구 수가 늘어나도 전체 세대 수가 2232가구에 불과, 규모가 크지 않다. 이는 8.4대책 발표 당시 목표로 제시했던 5만 가구의 4.4% 수준에 불과하다.

이와 관련 김영한 주택정책관은 "예상보다 관심을 보인 사업장들이 많고 참여율도 당초 제시했던 것보다 높다"며 "공공직접시행 정비사업에도 민간이 직접 컨설팅을 신청한 곳들도 있어 목표 달성에는 큰 문제가 없을 것"이라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "이들 지역은 민간으로 사업을 진행하기가 어려워 공공을 통해 재건축을 진행하는 것이 나을 수 있다"면서도 "인기지역은 아니라서 시장에 미치는 영향력은 크지 않다"고 평가했다.

그는 또 "정부 입장에서 공공 개발 사업이 활성화되려면 주요 단지에서 성공사례가 나와야 한다"며 "이번 선도사업 지역은 그런 측면에선 사업이 성공적으로 마무리돼도 이를 성공사례로 내세우기는 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.  

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