서울 전역에서 노후 주거지역을 중심으로 개발 붐이 일고 있다. 강북은 사업성 개선과 인허가 절차 등 빠른 속도를 앞세운 공공주도 개발이, 강남에선 다른 지역과 차별화된 고급 단지로의 탈바꿈을 원하는 민간 주도 개발이 이뤄질 전망이다.
하지만 이 같은 구도가 굳어질 경우 한강을 중심으로 강남‧북의 격차는 더욱 심화될 것이란 우려가 커지고 있다.
부동산114에 따르면 강남구 3.3㎡ 당 아파트 매매가격은 평균 6209만원으로 서울 자치구 중 가장 높다. 그 뒤를 서초구(6000만원)와 송파구(5160만원)가 잇고 있다. 반면 도봉구는 2066만원으로 가장 낮고 금천구(2091만원)와 강북구(2160만원)도 2000만원 초반 선에 머물러 있다. 같은 서울이지만 강남권과 강북권의 집값이 3배 가량 차이가 나는 상황이다.
집값이 비싼 강남 권역에선 민간 주도 재건축 사업이 속도를 낼 것으로 보인다. 인허가 등 시장 의지로 사업 추진이 가능한 곳들이 강남 권역에 많기 때문이다. 강남구 압구정 현대아파트와 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공 5단지 등이 대표적이다.
여기에 더불어민주당 소속인 정순균 강남구청장도 오세훈 시장의 재건축 규제 완화 방침을 지지했다. 정순균 강남구청장은 "강남구민은 민간 개발을 선호하고 있다"며 "(공공만 고집할게 아니라)민간과 공공을 통한 공급이 필요하다"고 주장했다.
이처럼 강남에서 공공이 아닌 민간 개발을 원하는 것은 재건축을 통해 다른 단지와 차별화된 고급 단지로 조성하기 위해서다. 당장의 재건축 관련 규제(재건축초과이익환수제‧분양가상한제 등)로 사업성이 떨어져도 단지 고급화를 통해 향후 집값 상승을 기대할 수 있고 이는 재산증식으로 이어지기 때문이다.
반면 강북 권역은 워낙 주거환경이 낙후된 상황이라 빠른 개발 추진과 함께 인센티브로 사업성을 높일 필요성이 크다. 이들 지역에서 공공주도 개발 후보지가 많은 이유다.
다만 이런 분위기가 이어질 경우 강남과 강북 지역 간 집값 등 주거환경 차이는 지금보다 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. 정부가 공공주도 개발 과정에서 주민 의견을 수렴, 수준 높은 주거환경을 조성한다는 계획이지만 고급화를 목표로 하는 강남 민간사업과 비교하면 품질의 한계가 존재할 수밖에 없다.
게다가 강남권과 비교해 낙후하고 좁은 도로여건 등을 고려하면 고밀개발 과정에서 교통인프라 등은 더욱 악화할 수밖에 없는 상황이다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "공공개발은 표준형이나 일반 주택이 많을 것으로 예상되는 반면 민간은 완전한 고급 아파트로 지어서 재초환 이상의 향후 매각 차익을 기대하는 조합들이 많을 것"이라며 "지금도 주택시장에서 수요자들의 눈높이가 높아져 고급 단지에선 다양한 서비스를 요구하는 등 주거환경 수준이 점점 더 벌어질 수 있다"고 지적했다.
결국 특정 지역에 편중된 공공-민간 개발은 국토의 균형발전에도 저해가 되는 셈이다.
이에 강북 지역은 지속적으로 인프라 개선을 동반해야 한다는 지적이다. 이를 통해 강남 못지않은 자족기능을 만들면 강북지역의 개발 사업성도 높아져 지속적인 주거환경 개선이 가능하다는 것이다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "여의도를 비롯해 최근에는 강서 마곡지구와 마포 상암동(디지털미디어시티 등) 등에 대규모 업무지구가 들어서며 일대 주거환경도 크게 개선됐다"며 "강북의 자족기능을 강화해 지역 경쟁력을 높이면 불균형 문제도 해소할 수 있을 것"이라고 말했다.
김규정 소장은 "강남에서 민간 주도 사업이 가능한 것은 교통망과 상권 등 인프라를 갖추고 있어 사업성이 충분하기 때문"이라며 "지금 당장은 어렵지만 강북의 사업성 개선을 위해서는 지역 거점을 중심으로 상권 조성과 교통망 개선 등이 선행돼야 여러 형태의 개발이 이뤄질 수 있을 것"이라고 설명했다.
