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[알쓸부잡]가족끼리 주택을 맞바꿀 때

  • 2022.10.14(금) 07:26

요즘처럼 집이 잘 팔리지 않는 경우에는 가족에게 증여하거나 싸게 파는 방법을 선택할 수 있는데요. ▷관련기사 :  [알쓸부잡]가족에게 싸게 팔기 어디까지 가능한가

드물지만 가족간에 주택을 서로 맞교환하는 방식의 매매거래를 선택하는 경우도 있습니다. 

예를 들어 아버지는 서울에 집이 있고, 아들은 경기도 외곽 신도시에 집을 보유하고 있다고 가정하겠습니다. 

만약 아버지는 은퇴해서 외곽에서 살고싶고, 아들은 서울의 직장 가까운 곳으로 이사가고싶은 상황이라면 서로 주택을 맞교환하는 것은 서로에게 아주 좋은 선택이 될 수 있겠죠.

이런 경우 세금측면에서도 긍정적인 효과를 기대할 수 있는데요. 일정금액 범위 내에서는 가족에게 싸게 파는 것 뿐만 아니라 비싸게 사주는 것까지도 가능하기 때문입니다. 잘만 활용하면 세금부담을 최소화하면서 재산의 증여가 가능하죠. 

/그래픽=비즈니스워치

3억원 아래로는 싸게 팔고 비싸게 사줄 수 있다

앞선 사례라면 서울에 사는 아버지의 집이 경기도의 아들 집보다 비쌀 가능성이 높습니다. 

이 경우 아버지는 아들에게 싸게 팔고, 아들은 아버지에게 비싸게 팔아야 맞교환에 가깝고, 아들의 추가부담도 줄어듭니다.

하지만 무턱대고 싸게 팔고, 비싸게 사는 것은 위험합니다. 특수관계자간에 저가나 고가로 양수도하는 경우에는 매매를 매매로 인정하지 않고, 증여한 것으로 보고 증여세를 물리는 규정이 있거든요. 

구체적으로 시가와 30%이상 혹은 3억원 이상 차이가 난다면 증여세를 부과합니다. 반대로 이 금액만큼은 증여로 보지 않기 때문에 그만큼의 절세도 가능하죠.

교환거래는 두 건의 거래가 동시에 발생하기 때문에 싸게 팔고 비싸게 사준 경우에는 두 건에서의 차액을 합산해서 이 기준에 충족해야 하는데요.

아버지가 시세 10억원인 서울 집을 8억원에 아들에게 팔고, 5억원인 아들의 경기도 집을 6억원에 사줬다면 아들은 양쪽에서 총 3억원의 증여이익이 생기는데요. 하지만 3억원 이하이고, 자녀 증여공제금액 5000만원의 여유도 있어서 아들의 증여세 부담은 사라집니다.

양쪽에서 양도세 발생가능하지만 비과세도 가능

가족간 교환거래는 양쪽 모두 집을 보유하고 있고 서로 주고받는 거래이기 때문에 2건의 양도거래가 생기고 양도차익에 따른 양도세 부담도 2건 모두에서 발생할 수 있습니다.

앞선 사례에서 아버지가 처음 2억원에 샀고, 현재 10억원에 팔리는 서울집을 아들에게 8억원에 판다면 양도차익은 8억원이 아닌 6억원이 됩니다. 아버지는 아들에게 싸게 판 대신 양도세 부담은 줄어들죠.

아들은 3억원에 샀던 경기도 집이 5억원까지 올랐지만 아버지가 6억원에 사준다면 2억원이 될 양도차익이 3억원으로 불어납니다. 비싼 서울집을 싼 값에 갖게 되지만, 자신의 집을 팔면서 생기는 양도세는 많아집니다.

하지만 아버지와 아들 모두 각각의 세대주로서 1세대1주택자라고 한다면 이야기는 달라집니다. 12억원까지 1세대1주택 양도세 비과세혜택을 받아 양쪽 모두 양도세를 내지 않아도 됩니다.

아들의 증여이익을 3억원 이내로 줄인다면 증여세 부담없이 양도세까지 비과세혜택을 받으면서 교환거래가 가능한 셈이죠.

/그래픽=비즈니스워치

감정평가를 받은 후 저가와 고가를 결정하자

결국 교환거래에서 가장 중요한 것은 현재 주택가치가 얼마인지에 달렸습니다.

양도세는 실제거래가격을 기준으로 계산하는데요. 하지만 특수관계자간 교환거래는 실거래라고 할 수 없습니다. 자연스럽게 저가나 고가로 양수도하게 되는 환경이니까요.

이 경우 국세청은 양도일 전후 3개월 이내에 있는 유사한 매매사례가액을 기준으로 세금을 계산하는데요. 매매사례가 없으면 감정가액이나 기준시가 등을 순차적으로 적용할 수 있습니다.

만약 감정가액이 있는 경우에는 유사매매사례가 있더라도 감정가액을 우선적으로 적용하는데요. 따라서 감정평가를 받는 경우가 더 유리하다고 판단된다면 감정평가를 받은 뒤 그 평가금액을 기준으로 저가와 고가의 지점을 결정해서 교환거래를 하는 것이 좋겠습니다.

양쪽 취득세는 불가피…거래 이전에 세부담 따져봐야

교환거래의 단점도 있습니다. 양쪽 모두 주택을 보유하고 있고, 거래를 하는 것이어서 양쪽에서 양도세와 취득세 등 세부담이 발생할 수 있거든요.

한쪽에서 싸게 팔기만 하면 어느 한쪽만 양도세와 증여세를 고민하면 되지만, 서로 주고받는 것이기에 각자의 기준에서 세금을 따져야 합니다.

교환거래 쌍방 모두가 1세대1주택이라면 양도세 부감은 최소화되겠지만, 취득세는 어쩔 수 없이 양쪽 모두가 부담해야 합니다.

아버지가 아들에게 팔기만 하는 거래라면 아들만 취득세를 내면 되지만, 교환거래는 아들집을 취득하는 아버지도 취득세를 내야 하죠.

부동산 전문상담을 하는 권민 세무사는 "가족간 교환거래를 할 때, 으레 같은 가치로 교환하니까 세금이 없겠거니 하고 생각하는 분들이 정말 많습니다. 하지만, 양도세와 증여세, 취득세를 내다보면, 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 될 수도 있죠. 사전에 전문가와 함께 세부담을 점검한 후에 거래여부를 결정해야 합니다"라고 조언했습니다.

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