최근 임대차시장에 '상생' 바람이 불고 있습니다. 지난 8월2일부터 상생임대인 인센티브가 확대되면서 임대인들이 적극적으로 상생임대에 동참하고 있는데요.
집주인 입장에선 전월세보증금 상한만 지키면 세금 혜택을 받을 수 있으니 안 할 이유가 없죠. 하지만 상생임대주택 인정 요건이 생각보다 까다로워 하고 싶어도 못 하는 사례도 종종 나오는데요. 과연 우리 집도 상생임대 할 수 있을까요?
상생임대, 임대료 적당히 올리면 '당근~'
상생임대인은 신규·갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내에서 인상한 임대인으로, 상한 내에서만 임대료를 올린 '착한 임대인'이기 때문에 세금 인센티브를 받는 제도인데요.
이는 전월세 가격을 안정시키기 위한 제도로 지난해 12월20일 '2022년 경제정책방향'을 통해 등장했고요. 올해 6월21일 부동산 대책에서 대상 범위와 혜택을 한층 더 확대해 지난 8월2일부터 적용 중입니다.
2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지 신규 임차인과 신규계약을 체결하거나 기존 임차인과 갱신계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우 한정인데요.
상생임대인들이 주목하는 혜택은 조정대상지역 내 1가구1주택 양도세 비과세(매매금액 12억원까지)를 위한 2년 거주 요건 면제입니다.
현행 소득세법에 따르면 1가구1주택자가 2년 동안 보유한 뒤 집을 팔면 양도세를 안 내도 되지만 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하거든요.
또 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년 요건도 면제 받는데요.
더군다나 8월2일부터는 '1가구1주택' 한정 규제가 풀리면서 다주택자도 잘만 이용하면 혜택을 받을 수 있게 됐습니다. 양도 시점에만 1가구1주택자(2년 이상 보유)면 되거든요.
다주택자의 경우 양도차익이 가장 클 것으로 예상되는 주택을 상생임대주택으로 만들고 가장 마지막에 팔면 양도세 혜택을 톡톡히 볼 수 있겠죠. 등록임대주택 사업자가 보유한 주택도 마지막 남은 주택을 처분할 땐 상생임대주택으로 인정받을 수 있고요.
양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 상속주택, 농어촌주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있고요.
전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환한 경우도 상생임대차 계약으로 인정됩니다.
이때 임대료 인상 폭은 민간임대주택법상 전월세전환율을 활용해 계산해야 하는데요. '연간 10%' 또는 '기준금리+연간 2%' 중에 낮은 비율을 적용해서 계산하면 됩니다.
애매한 인정요건·전세 수요↓…상생 그만?
그렇다고 상생임대인 요건을 충족하기가 쉽지만은 않습니다. 상생임대인은 기존 임대차 계약을 1년6개월 이상 유지해야 하고, 상생임대차 계약을 맺은 이후엔 최소 2년을 채워야 하는데요.
해당 기간을 채우기 전에는 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 됩니다. 이 경우 귀책사유가 임차인에게 있어도 임대인이 상생 임대 혜택을 받지 못하게 될 수 있습니다. 임대인은 임차 계약을 유지하길 원했으나 임차인이 이민·이사 등의 이유로 임차 기간을 유지하지 못하는 경우 등이요.
또 상생임대는 임차인이 달라지는 건 인정되지만 임대인이 달라지면 인정받지 못합니다. 상생임대인 계약은 동일한 임대인이 전세 계약을 체결한 건을 비교해 판단하기 때문이죠. 전세를 끼고 산 주택인 '갭투자'에 세제지원 하는 걸 막기 위한 조치이기도 하고요.
인정 요건이 애매한 경우도 있습니다. 신축 아파트 전세가 대표적인데요.
신축 아파트의 잔금을 대출이 아닌 전세금으로 치를 경우 해당 전세 계약을 상생임대주택의 요건인 '직전 임대차 계약'으로 볼 수 있는지 여부가 모호하다는 지적이 나옵니다.
기재부 관계자는 "소득세법 시행령 제155조의3에 따르면 상생임대 대상이 '1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약'이라고 명기돼 있다"며 "잔금을 받아야 취득이 되는 건데 잔금 전에 임대차보증금을 받으면 취득 전에 받는 것"이라고 설명했는데요.
이 관계자는 "현재로선 법 문구만 갖고 얘기할 수밖에 없다"고 했는데요. 다만 최근 부동산 커뮤니티에서 기재부에 개인적으로 문의·민원을 넣은 이들이 "신축은 직전 임대가 있을 수 없기 때문에 (인정 여부를) 검토 중이라고 하더라" 등 비슷한 답변 내용을 공유하면서 예외 조항 검토 등에 대한 기대감이 나오고 있습니다.
더군다나 최근 금리가 빠르게 오르면서 전세 수요가 낮아지고 양도세 비과세 효과도 전과 같지 않아 상생임대 유인이 적어지는 분위기거든요.
윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "상생임대인 제도는 전셋값이 오를거라고 예상했던 시기에 나온 정책인데 지금은 금리 인상 여파로 전세 세입자를 찾기가 어려워졌다"며 "아울러 양도세는 집값이 올랐을 때 부담이 큰 세금인데 지금은 집값이 떨어지는 시기라 비과세 혜택에 대한 영향도 정부의 기대만큼은 아닌듯 하다"고 말했습니다.
이어 "집은 서울인데 출퇴근 목적으로 사는 곳은 지방인 사람 등 여건상 실거주를 못하는 사람이나 주택 처분 계획이 있는 사람 등은 적극적으로 활용할만한 제도"라고 덧붙였습니다.
