2. 재건축 안전진단, 필요성 안 따지고 바로 실시
3. 개포 '경·우·현' 3단 합체 성공적?
서울 아파트 매매 4건 중 1건은 15억 초과
지난해 하반기 서울 전체 아파트 매매 건수(2만8033건) 중 15억원이 넘었던 거래 비율이 23.8%(6666건)를 기록했어요. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과래요. 2022년 하반기(4118건)에는 13.7%(563건)에 불과했는데 2년 만에 10.1%포인트 높아진 셈이에요.
반대로 서울에서 6억 이하 아파트 매매 건수(5709건)는 크게 줄었어요. 2022년 하반기에 전체 매매량의 46.3%(1907건)를 차지했지만 지난해 하반기에는 20.4%(5709건)까지 떨어졌어요.
수도권 전체로 보면 어떨까요. 지난해 하반기 수도권 아파트 매매량은 9만9634건이에요. 6억 이하 아파트 매매 건수는 5만6122건이에요. 56.3%의 비율로 절반 이상을 차지했어요. 그러나 2022년 하반기(78.5%)와 비교하면 22.2%포인트 낮아졌죠. 15억원 초과 아파트 거래는 2022년 하반기 2.5%에서 2024년 하반기엔 7.8%로 5.3%포인트 높아졌어요.
작년 하반기는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시행된 때예요. 가계부채 관리 방침에 따라 본격적으로 대출을 조였던 시기죠. 자금력을 갖춘 수요층이 지역 가치상승에 대한 기대감이 높은 상급지 위주의 매수를 이어간 결과로 분석돼요.
올해도 시장 내 불확실성 요인이 많아요. 기준금리 추가 인하 시점이 불투명하고 대출 규제 기조 속 아래 내수 부진과 국내외 정세 불안도 여전하죠.
이 때문에 주택시장 변동성에도 비교적 안정적 자산가치를 유지할 수 있다고 평가받는 '똘똘한 한 채'에 대한 선호만 유효할 수 있어요. 서울 강남권 토지거래허가구역 지역 내 대형 단지들의 거래 제한도 풀린 것도 고가 아파트 사이에서의 갈아타기 수요를 키울 듯해요.
재건축 안전진단, 필요성 안 따지고 바로 실시
6월부터 재건축 절차가 간소해져요. 재건축 조합으로부터 안전진단 요청을 받은 지방자치단체가 30일 이내에 진단 실시 계획을 알려야 하게 되면서예요. 기존에는 지자체가 현지 조사를 진행한 뒤 안전진단 실시 여부를 판단해야 했는데 이 절차가 사라진 거예요. 지난해 11월 국회를 통과해 올해 6월4일부터 시행될 '재건축·재개발 패스트트랙법'의 후속 조치예요.
지난 20일 국토교통부가 발표한 도시정비법 시행령 입법 예고에는 이와 함께 조합설립추진위원회(추진위)를 정비구역 지정 전에도 설립할 수 있도록 하는 내용도 담겼어요. 다만 지정된 정비구역과 추진위원회 조기 구성 당시 면적 차이가 10% 이상이라면 추진위의 승인을 다시 받아야 해요.
또 토지 소유자가 입안요청과 입안제안, 추진위 구성 동의 중 어느 하나에 동의하면 다른 동의도 한 것으로도 간주할 수 있게 돼요. 조합이 토지 등 소유자에게 분양 내용을 통지하는 기한도 기존 120일에서 90일로 단축해요. 단 건물 유형이 다양한 재개발 사업은 30일을 연장할 수 있도록 했어요.
오는 12월4일부터는 조합 설립 동의를 받을 때 전자서명 동의서도 인정해요. 조합 총회에는 온라인 출석도 가능해져요. 다만 이때는 전자서명법에 따라 위·변조 여부, 본인 확인 절차를 거쳐야 해요.
또 5월1일부터 대통령이 정하는 복리시설의 재건축 조합 설립 동의 요건이 2분의 1에서 3분의 1로 완화되는 등 정비사업 절차를 간소화하기 위해 재건축 조합 설립요건도 바뀌어요.
공기업이나 신탁회사가 사업 시행자 지정 이전에 사업 참여를 하기 위한 절차도 달라져요. 6월 4일부터 이들이 조합과 각종 협약을 맺을 때 토지 등 소유자 30% 이상의 동의를 받아야 해요.
개포 '경·우·현' 3단 합체 성공적?
지난 17일 서울시가 '제1차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 수권분과위원회'를 열고 강남구 개포동 경남·우성3차·현대1차(경·우·현) 재건축 정비구역 및 정비계획 결정안을 수정가결했어요.
경·우·현 통합 재건축은 현대1차아파트와 우성3차아파트, 경남아파트까지 합쳐서 재건축을 진행하는 게 기반시설 정비와 건축계획 수립에 유리하다는 판단에 추진됐어요. 지난 2017년에 현대1차아파트가 먼저 정비구역으로 지정된 뒤 이듬해 주민들로부터 통합 재건축 동의를 받았고 2023년에 신속통합기획안을 확정했어요.
이번 결정안 수정가결로 총 1499가구의 경·우·현 3개 단지는 건폐율 50%, 용적률 300% 이하의 공동주택 2320가구의 1개 단지로 합쳐질 예정이에요. 신속통합 기획안과 비교했을 때 공동주택 가구 수는 20가구가 줄었어요.
재건축을 통해 양재천 북측에 도곡 생활권과 개포 생활권을 잇는 양재천 입체보행교도 만든다는 계획이에요. 양재천과 접한 입지적 특성을 살리고 청룡근린공원과도 연계한 수변·녹지 친환경 단지 조성을 목표로 해요.
통합 재건축은 여러 단지를 묶어 재건축을 추진하다 보니 이해관계자가 많아요. 단지 위치와 대지지분 차이 등 갈등 소지도 커요. 경·우·현은 기존 거주 위치를 유지하는 '제자리 재건축' 원칙과 더불어 단지별로 수익과 비용을 따로 정산하는 독립정산제 방식의 사업을 초기에 추진할 때부터 강조했어요.
강남 개포동의 마지막 재건축 퍼즐로 꼽히는 경·우·현은 통합 재건축을 무사히 마칠 수 있을까요.
