세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]
'중산층 주거불안 해소, 새로운 주거선택권 제공, 전월세시장 안정'. 이런 목표로 출범한 뉴스테이(New Stay, 기업형임대주택)이 첫 선을 보인지 어느덧 1년이 지났다.
우리나라 민간 임대주택 시장, 특히 아파트 임대주택시장은 개인 또는 소규모 사업자가 보유하고 있는 개별주택 중심으로 이뤄져 있었다. 단지형 임대 아파트는 서민 주거복지 차원에서 공급되는 공공임대 아파트뿐이었다고 해도 과언이 아니다.
| ▲ (자료: 국토교통부) |
정부는 뉴스테이 정책 도입을 통해 민간자본이 임대전용 주택을 단지형으로 개발하고 공급할 수 있도록 정책적 지원(세제·건축규제 완화 등)을 아끼지 않고 있다. 이에 따라 민간 사업자들의 참여도 활발하게 나타나고 뉴스테이 입주를 희망하는 수요도 늘고 있는 것으로 보인다.
뉴스테이 사업자 선정과정에 참여하는 건설사가 증가하며 건설사들 사이의 경쟁도 나타난다. 청약경쟁률도 높아져 지난달 공급된 '동탄레이크자이 더테라스' 뉴스테이의 경우 청약경쟁률이 평균 26.3대 1로 사상 최고를 기록했다.
올 추석이후에는 공급될 것으로 예상되는 10개 단지 뉴스테이에 대한 수요자들의 관심도 높아지고 있는 상황이다.
뉴스테이는 이처럼 출범 1년만에 성공적으로 시장 형성에 성공한 모습을 보이고 있다. 하지만 민간주도 기업형 임대주택으로 시장에서 자리매김하고, 또 민간임대시장을 선도하기 위해서는 해결해야 할 과제도 산적해있다.
◇ 8년 뒤에도 제 역할 하려면
뉴스테이는 수요자 확보를 위해 보증금 비중이 높게 설계돼 있다. 아직 월세 부담에 익숙하지 않은 국내 수요자들의 심리적 상한선은 높아야 월 임대료 60만~70만원 선이다. 그런 만큼 사업자가 임대료 수입을 통해 수지타산을 맞추기 어려운 구조다.
결국 사업자는 단지형 임대아파트를 분양으로 전환해 팔아야 한다. 가격 상승에 따른 차익을 거두는 방식의 이익실현에 의존할 수밖에 없다는 얘기다. 사업자에 8년 후 분양전환 의무가 있는 것이 아니지만 더 임대사업을 할 유인이 별로 없다. 분양전환으로 출구전략으로 삼고 사업전략이 짜여진다면 뉴스테이는 기업형 임대주택시장 육성이라는 당초 목표를 상실할 우려가 있다.
임대운영사업의 지속은 현금흐름, 즉 운영수익에 기반으로 한 투자구조로 만들어야 가능하다. 원가 부담을 줄여줄 수 있는 '토지임대부 리츠(REITs, 부동산투자신탁)' 등을 확대할 필요가 있다.
또 한시적으로 운영하는 리츠가 아니라 영속하는 회사형 상장 리츠로 전환을 유도해야 한다. 건설사 중심이 아니라 다양한 참여자가 유입될 수 있도록 만들어야 유동성도 확보되고 안정적인 임대사업구조가 지속될 수 있다.
◇ 임대 운영관리 역량 키워야
그동안 건설사들은 분양 중심으로 입주와 동시에 사업을 종료하는 비즈니스를 해왔다. 하지만 임대주택은 다르다. 진정한 사업은 입주부터 시작된다. 이렇게 달라지는 비즈니스 밸류체인(Value Chain, 가치사슬)을 건설사들이 어떻게 적응할 수 있을지도 뉴스테이 안착의 관건이다.
임대관리는 ▲임차인 모집 ▲계약 갱신 ▲임대료 징수 ▲시설물 유지관리 ▲거주자 민원조정 ▲원상회복 분쟁조정 ▲임대운영수익 경영관리까지 포괄하는 종합서비스다. 다양한 영역의 임대관리를 체계화하려면 표준화된 임대주택운영관리 지침 등을 제도적으로 정비하는 작업도 시급하다.
뉴스테이의 시장 경쟁력을 유지시키는 것도 중요하다. 뉴스테이가 주택 공급물량 증가에 따른 임대수익 감소, 월세부담 기피와 같은 시장상황 변동 속에서 탄력적으로 적응할 수 있어야 살아남을 수 있다는 것이다.
단기적으로는 시장에 입주물량이 본격적으로 증가하는 2017년~2019년 시기를 어떻게 버티느냐가 관건이다. 공급이 집중된 지역에 있는 뉴스테이는 공실 부담과 임대료 하향 조정 압박 등을 받을 수 있다. 사업장별로 입지나 주변 공급 상황에 따라 사업의 명암이 엇갈릴 수 있다.
뉴스테이를 안정적으로 운영하려면 이에 투자하는 리츠가 각각의 사업장별로 손익을 정산해 발생하는 취약성을 보완해야 한다. 여러 현장을 포트폴리오로 두고 손익을 통합관리해 평균 수익을 낼 수 있는 구조가 필요하다. 대형 모(母)리츠를 만들어 다수의 개별 프로젝트 자(子)리츠에 투자하도록 해 여러 단지의 리스크가 분산되도록 하는 것도 방법이 될 수 있다.
