세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]
부동산 투자는 돈이 얼마나 있어야 할 수 있을까? 아파트와 오피스텔, 상가 등 실물자산은 적어도 수 천만원에서 수 억원 이상의 자본금을 필요로 한다는 인식이 지배적이다.
부동산펀드 같은 간접투자 방식도 있다지만 기관이나 고액 자산가들 중심으로 시장이 형성돼 개인들은 접근조차 어렵다.
하지만 최근 금융과 정보기술(IT)이 접목된 핀테크(Financial + technology) 시대가 열리면서 부동산 시장에도 새로운 투자방법이 등장했다. 누구나 인터넷을 통해 최소 50만원이면 부동산에 투자할 수 있는 방식이다.
| ▲ (자료: 금융위원회) |
바로 '크라우드 펀딩'을 통한 투자다. 인터넷을 통해 자금을 모집하는 크라우드 펀딩은 조달 방식에 따라 ▲후원형 ▲지분형 ▲대출형 ▲기부형 등이 있다.
부동산 크라우드 펀딩 서비스의 경우 온라인 플랫폼에 개인이 돈을 빌려주고 그에 대한 이자를 돌려주는 P2P(Peer to Peer·개인간) 대출형으로 빠르게 시장 규모를 키우고 있다.
2014년 첫 등장한 부동산 P2P업체는 올 초 5개사까지 늘었다. 대부업으로 등록만 하면 돼 사실상 진입장벽이 없어 최근 이 시장에 진출하기 위해 준비하는 회사도 크게 늘고 있다.
P2P 업체 대부분은 대출 플랫폼을 운영하는 모회사와 대부업을 담당하는 자회사로 나뉘어 운영된다. 이 업체들은 대부금융협회에 가입돼 있다. 지난달 25일부터 시행된 ‘대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 시행령’에 따라야 하기 때문이다.
| ▲ (자료: 금융위원회) |
이 업체들은 온라인상에 부동산 개발과 매입에 관한 투자 상품을 게재한 뒤 개인이나 법인 회원들에게 투자자를 모집하고 이자를 주는 방식으로 사업을 꾸린다.
대출은 연립주택이나 빌라 등 건물 용지 매입과 건물 신축에 필요한 자금을 조달하는 '건축준공자금(PF) 대출'을 비롯해 '경매 특수물건 대출', 후순위 담보 대출 등과 같은 '주택담보대출'로 이뤄진다.
부동산 크라우딩 펀딩의 가장 큰 매력은 시중 은행 금리보다 수익률이 높다는 점이다. 시중은행 예금 금리가 연 1%대인 데 반해, 부동산 P2P 대출 상품은 수익률이 낮아도 7%대, 일부 상품은 18%에 달하기도 한다.
두번째 매력은 소액투자가 가능하다는 점이다. 회사마다 차이는 있지만 최소 50만원 혹은 100만원 단위로 투자가 가능하다. 일반적인 부동산 투자와 달리 투자기간이 길게 묶이지 않는 것도 장점으로 꼽힌다.
실물투자는 최소 5년에서 10년 이상 보유하는 것이 일반적이고, 부동산펀드 같은 간접투자상품은 3~5년간 환매가 제한된다. 부동산 크라우드 펀딩 투자는 6개월~1년 안에 투자가 종료돼 수익을 거둘수 있다. 공사진행률 등에 따라 중도 상환이 가능해서다.
P2P 서비스의 위험성도 반드시 알아둬야 한다. 특히 금융기관에서 하는 서비스가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다. 즉 예금자보호대상 상품이 아니어서 부실이 발생해도 모든 위험을 투자자가 떠안아야 한다는 얘기다.
부동산 P2P 대출은 일반 신용 P2P 대출과 달리 부동산을 담보로 하고 있다. 사업 중단시 손실을 만회할 수 있는 장치가 있다고는 하지만 자금을 빌려간 사업자가 상환하지 못할 경우, 수익률이 떨어지거나 원금회수를 하지 못하는 위험이 존재한다는 점을 고려해야 한다.
또 주의할 점은 개별 투자대상 상품의 사업성에 대한 세부 정보를 개인이 분석하는 데 한계가 있다는 것이다. 이 때문에 크라우드 펀딩 회사의 심사 능력에 따라 위험도가 달라질 수 있다. 그런 만큼 P2P 금융에서 제시하는 ▲투자대상 ▲자금용도 ▲수익률 등을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
최근 부동산 경기가 호황이었고 부동산 P2P 시장도 초기단계라 손실을 본 사례가 아직 나오지는 않았다. 동시에 손실률, 연체율 등 리스크를 점검할 자료 축적도 미미하다. 그렇기 때문에 특정 회사의 특정 상품에 올인하기 보다 분산 투자해야 위험을 줄일 수 있다.
또한 유사 사이트를 만들어 투자자를 모집하는 사기 사례도 종종 발생하고 있다. ‘원금보장’ 같은 문구를 내세워 투자자를 끌어모으는 사이트는 더더욱 주의해야 한다.
