세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]
투자수익률이 하락하고 있지만 부동산에 대한 관심은 줄어들지 않고 있다. 아예 부동산 투자를 '제2의 직업'으로 삼는 사람들도 늘고 있다. 아파트 분양 모델하우스를 쫓아 다니고, 경매 법정까지 수시로 드나들면서 정보를 수집하며 각종 부동산 관련 세미나도 빠짐없이 참석하는 식이다.
하지만 '나도 임대소득을 좀 챙겨볼까' 싶은 초보 투자자들은 지인이나 부동산 중개사무소를 통해서 정보를 찾아 거래하는 게 일반적이다.
가격은 적당한지, 수익성이 보장될 수 있을지, 가격은 오를지 등등 투자 대상 물건을 소개받으면 고민은 그때부터 시작이다. 하지만 기준도 없고 정보도 없다보니 의사결정을 하기가 쉽지 않다.
'주먹구구' 투자를 피하려면 시장을 파악하는 것이 먼저다. 그렇다면 정보수집은 어디서부터 시작해야 할까?
만일 원룸 임대사업을 하기로 마음먹었다면 우선 임차인이 가장 선호할 것 같은 지역부터 직접 다니면서 정보를 수집해야 한다. 그러려면 원룸임대 사업의 주 고객층인 1인가구가 어디에 많이 있는지를 먼저 알아야 한다.
2010년 기준으로 서울에서는 약 350만 가구 중 24.4%에 달하는 85만4000가구가 1인가구에 해당한다. 5년전에 비해 현재는 1인가구가 더욱 늘어났을 것이다. 그렇다면 서울 25개구 중 1인가구가 가장 많은 곳은 어디일까?
| ▲ (자료 : 통계청 2010년 인구센서스) |
통계청의 인구센서스 조사결과를 보면 서울에서 1인가구가 가장 많은 지역은 관악구였다. 8만4423가구, 전체의 38.8%가 1인가구로 나타났다. 이어 강남구, 송파구, 강서구, 마포구 순이다.
관악구 내에서도 1인가구가 밀집한 지역과 그렇지 않은 지역은 차이가 크다. 고시생이 많이 거주하는 대학동은 1인가구가 약 1만6000가구가 있는 반면 청림동은 986가구에 그쳤다. 2위인 강남구 내 1인가구의 절반은 역삼동과 논현동에 거주하는 것으로 나타나 있다.
1인가구가 많이 사는 서울 상위 5개 지역은 두 가지 공통점이 있다. 지하철 등 대중교통을 이용하기 편리하고, 인근에 서비스 산업이 발달해 있거나 사업체가 많아 '직주 근접성'이 좋다는 점이다.
상위 5개지역에 속하진 않지만 서울의 대표 업무지구인 종로구와 중구도 눈여겨 볼만한 지역이다. 1인가구의 비중이 높으면서도 주택이 많지 않아 공실부담이 적기 때문이다.
경기도에서 1인가구가 많은 지역도 서울로 향하는 교통편이 좋거나 산업단지가 들어서 있는 곳이 많다. 1인 가구가 많은 순서대로 나열하면 수원, 성남, 안산, 부천, 고양 순이다. 지방도시에서도 산업단지가 발달한 구미, 경산, 창원 등이 1인가구가 많은 편에 속한다.
1인 가구가 많은 곳이라고 해도 원룸임대 사업을 하기에 장점만 있는 것은 아니다. 투자대상 물건을 찾기가 쉽고, 임대물건 회전이 잘 이뤄져 사업에 발을 빼기도 적절한 것은 장점이다. 반면 임대사업자간 경쟁이 치열해지면서 투자 금액은 많이 올랐고 임대료가 떨어질 수 있다는 것은 단점으로 꼽힌다.
투자 물건을 고를 때는 여러 조건에 따라 가격이 달라지기 때문에 세부적으로 잘 따져봐야 한다. 서울의 경우 집에서 지하철역까지 도보로 몇 분이 걸리느냐에 따라 임대료 수준과 선호도가 달라진다. 같은 지역 안에서도 각각의 조건과 수익률을 따져서 전략적으로 접근해야 한다는 얘기다.
노후주택을 구입할 경우라면 리모델링 비용 등도 고려해 예산을 짜야한다. 주택의 노후도에 따라서 임차인 선호도가 달라지기 때문에 리모델링에 추가 비용이 들어갈 수 있다. 투자에 나서기 전 5년·10년 단위로 투입될 비용과 예상 수익률을 점검하고 실행에 옮기는 꼼꼼함이 필요하다.
