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'월세는 아무나 받나'..임대사업 순탄하게 하려면

  • 2016.09.16(금) 06:30

수익형 부동산 투자 유의점

초저금리로 갈 곳이 없는 시중 자금이 부동산에 몰리고 있다. 금융상품보다 높은 수익률을 기대하고서다. 특히 매달 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

소형 주택 등을 자산으로 수익형 부동산은 금융상품보다 안정성도 있고 리스크도 적은 것으로 여겨지지만 그렇다고 무조건 '황금알을 낳는 거위'는 아니다. 임대할 집을 잘 골라야 속 썩이지 않는 임대수입용 자산으로 키울 수 있다.

   

▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@

 

◇ 수익률 '분모'를 줄이는 법

 

경기 불확실성이 이어지는 상황에서 투자의 가장 중요한 원칙은 안정성이다. 같은 수익형 부동산이라고 해도 주택보다는 상가의 투자 수익률이 훨씬 좋은 편이지만 경기에 영향을 많이 받는데다 권리금 등 관리의 어려움이나 상권 형성 유무 등 외부 변수가 많다.

 

성공적인 주택임대사업을 위해서는 무엇보다 매입해야 할 임대 주택을 잘 골라야 한다. 가장 중요한 것은 초기 매입비용을 낮추는 것이다. 아무리 월세가 높다고 해도 일부 고급 주택을 제외하고 국내 전월세 시장에는 월세를 받을 수 있는 '암묵적인 상한선'이 존재한다. 수익률을 제고하기 위해서는 초기 투자금이 적어야 한다는 얘기다.

 

예를 들어 현재 매매가격이 10억원인 강남 반포 전용 59㎡ 아파트를 사서 매달 250만원 가량의 월세를 받는다고 해보자. 수익률은 연 3% 수준이다. 반면 수도권에서 1억5000만원 짜리 소형 빌라를 사서 60만원 정도의 월세를 받으면 수익률은 연 4.8%로 높아진다.

 

◇ 공실로 새는 수익 막아라

 

세 놓는 집을 비워두는 기간도 적어야 한다. 공실이 적으려면 풍부한 임대수요가 있는 지역이든지 아니면 세입자의 교체가 빈번하지 않는 주택이어야 한다. 임대 수요가 끊이지 않더라도 매달 세입자가 바뀐다면 그 만큼 중개수수료가 많이 든다.

 

이를 감안하면 단기 임대 수요가 많은 지역의 조그만 원룸을 사서 임대사업을 하는 것보다는 역세권이 있는 대학가나 중심업무지구 배후지역의 오피스텔이나 소형 아파트가 유리하다.

  

◇ 교통 좋다면 뒷길도 'OK'

 

역세권이거나 버스노선이 풍부해 타 지역으로 이동할 수 있는 교통 수단이 많은 곳과 주변 편의시설이 많은 곳은 주택임대사업을 하기 적당하다. 하지만 이런 곳은 매입할 주택 가격도 높기 마련이다.

 

교통이 어느정도 확보된다면 비싼 대로변 번듯한 새 대형 오피스텔보다는 이면도로의 중형 오피스텔이나 빌라 등 소형주택이 나을 수 있다. 커뮤니티 시설이나 상점, 식당가 등을 갖춘 새 오피스텔은 매입가격이 높지만 월세는 기대만큼 올려받기 어려운 경우가 적지 않다.

 

일례로 서울지하철 2호선 역삼역 인근 대로변 A오피스텔 55㎡(공급면적 기준)의 경우 매매가격은 2억3000만원 안팎인데, 월세는 75만원 안팎이다. 하지만 이면 도로의 한 오피스텔은 비슷한 면적의 매매가격이 1억8000만원 정도지만 월세 시세는 75만원으로 차이가 나지 않는다.

 

▲ 서울 관악구 남현동 일대 도시형생활주택
 

◇ 광고 수익률에 속지 말자

 

오피스텔이나 상가 분양 광고를 보면 높은 임대수익률을 제시해 투자자를 현혹하는 경우가 적지 않다. 그런데 분양업자들이 제시하는 임대수익률 계산법에는 함정이 존재한다.

 

먼저 받을 수 있는 임대료를 주변 시세보다 현저하게 높게 책정하는 경우가 많다. 또 투자금액을 대출 가능한 최대 한도를 적용하고 임대수익률을 계산 할 때는 자기자본 금액으로 계산하는 식으로 연 10% 이상의 예상 수익률을 제시하는 경우가 허다하다.

 

취득세, 중개수수료, 공실에 따른 관리비, 대출이자 등도 수익률을 낮추는 비용이지만 무시되는 경우가 많다. 판촉에 휘둘릴 것이 아니라 투자자가 직접 현장을 방문하고 본인 자금 사정에 맞는 임대 운영 계획을 세워야 한다.


◇ 임대사업자 등록도 고려를

 

임대사업자로 등록하면 경우 임대의무기간이 주어지는 대신 세제상 혜택이 있다. 오피스텔, 상가, 빌딩 등 일반임대사업자는 10년 유지 조건으로 취득 시 부가가치세 10%를 환급받는다. 주택을 임대할 때는 단기임대주택은 4년, 준공공임대주택은 8년이다.

 

다만 중간에 폐업신고를 한다면 환급받은 부가가치세를 반납해야 한다. 임대의무기간을 채울 수 있다면 임대사업자로의 등록하는 것이 유리하지만 이를 채우기 어려울 수 있다면 등록에 신중을 기해야 한다.

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