미분양이 문제가 된 것은 언제부터일까? 'IMF 한파'를 겪은 주택시장은 2001년쯤부터 꿈틀거리기 시작했고 2002년에는 외환위기 후유증을 털며 집값의 가파른 상승세가 나타났다. 집값 상승률은 2001년 9.9%에 이어 2002년에는 16.4%까지 솟았다.
◇' 집값급등 → 공급급증 → 분양가상한제(금융위기) → 집값하락 → 미분양'
건설사들은 땅을 사 집을 쏟아내기 시작했다. 집값이 뛰니 말뚝만 꽂아도 집이 팔리던 시기였다. 그만큼 새 분양 아파트 값도 고가로 뛰었다.
당시 참여정부는 칼을 빼내 들었다. 종합부동산세, 담보인정비율(LTV) 등 세제와 금융규제를 아우르는 집값잡기 대책이 연이어 나왔고 분양시장에는 고분양가를 규제하는 '분양가상한제'가 등장했다.
건설사들은 당황했다. 아파트를 비싸게 팔 것으로 생각하고 땅을 비싼 값에 매입했던 건설사들에게 분양가 제한 정책은 재앙이나 마찬가지였다. 2007년 민간택지 분양가상한제 적용을 피하기 위한 분양물량이 쏟아졌다.
| ▲ 연도별 주택공급 정부계획 및 실적 추이. 분양가 상한제 시행 직전인 2007년 초과공급과 이후 인허가 실적 급감이 두드러진다. 이 물량들이 2008년께까지 분양되면서 2009년 미분양은 최대점을 찍는다.(자료: 국토교통부) |
주택업체들은 과거처럼 분양물량이 소진될 것으로 생각했다. 하지만 2008년 터진 글로벌 금융위기는 이 분양물량을 재고로 만들었다. 2006년말 7만3772가구였던 전국 미분양 주택(국토교통부 집계 기준)은 2007년말 11만2254가구, 가장 많았던 2009년 3월에는 16만5641가구까지 늘었다. 당시 평균 분양가가 3억원 안팎이었음을 감안하면 약 50조원에 해당하는 아파트 재고가 전국에 널리게 된 셈이다.
집이 안팔리자 부작용이 속출했다. 연 10~20%대 고금리의 2금융권 융자까지 끌어들여 주택사업을 했던 건설사들의 자금난이 깊어졌고, 급기야 하나둘씩 넘어지기 시작했다. 신일기업, 씨앤우방, 신성건설, 신창건설, 영조주택 등이 2007~2009년 연달아 부도를 맞았다.
◇ 건설사가 양산한 '미분양'..줄인 건 '정부와 세입자'
2008년 들어선 이명박 정부는 주택시장과 건설업계을 살리기 위해 미분양 주택을 줄이는 데 역량을 집중했다. 가장 먼저 나온 대책이 지방 미분양 주택을 해소하기 위한 6.11대책이었다.
1년간 한시적으로 지방 비투기지역의 미분양 주택에 대해 취·등록세를 50% 깎아주고 양도세가 면제되는 `일시적 1가구 2주택자'의 중복 보유 허용기간도 1년에서 2년으로 완화했다. LTV도 60%에서 70%로 완화하는 내용이었다.
하지만 미분양 주택이 줄어들 기미가 보이지 않았고, 다시 2개월 만에 8.21대책이 나왔다. 지방 미분양 주택을 환매조건부로 사주는 내용에 재건축 안전진단 횟수를 줄이고, 수도권 전매제한 기간을 5~10년에서 1~7년으로 줄이는 기존시장 완화책까지 추가됐다.
| ▲ 수도권 및 지방 미분양 추이(자료: 국토교통부) |
정부는 또 다시 2개월 후 10.21 대책을 내놨다. 건설업체들로부터 주택용지와 미분양 주택을 사들이는데 6조3000억원을 투입하기로 했다. 투기지역과 투기과열지구를 선별적으로 해제하되 부실 건설사를 퇴출시키는 등의 구조조정 방안이 들어갔다.
다급해진 건설사들도 분양가를 30~40%씩 할인 판매했다. 이런 과정을 거치면서 전국의 미분양 수는 2010년 하반기부터 10만가구 이하로 줄었다. 하지만 건설사 살리기에 국민의 혈세로 이뤄진 재정을 과도하게 투입했다는 비판도 일었다.
2011년에는 주택시장이 다소 살아나며 미분양도 6만가구대까지 줄었다. 하지만 이 틈을 타 건설사들이 미뤄뒀던 분양물량을 다시 내놓으면서 미분양은 늘었다줄었다를 반복했다.
미분양은 박근혜정부가 들어선 작년 초부터 감소세에 탄력이 붙었다. 올들어서는 5만가구대까지 줄었다. 건설사들에게는 재고자산이 최대였을 때보다 24조원어치 가량 줄어든 것이다.
하지만 최근의 미분양 감소 비용은 전세난을 겪고 있는 도시 세입자들이 진 것이라는 분석이 나온다. 길게 가파르게 이어진 전셋값 상승이 세입자들의 피로감을 키웠고 결국 이들이 주택 구입 수요로 옮겨와 미분양을 줄였다는 것이다.
