모기지(mortgage loan, 주택담보대출) 라인업이 다채로워졌다. 2년여 전 만해도 주택담보대출은 시중은행의 일반 변동금리·고정금리 상품과 서민 내 집 마련을 위한 국민주택기금 정책상품이 양 축이었다. 여기에 2013년 10월 정부가 기금을 통해 집을 살 때 지분투자하는 방식의 수익·손익공유형 모기지(기금 상품)를 내놓았고 오는 3월엔 은행이 운영하는 수익공유형 모기지도 선보일 예정이다. 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 하지만 어떤 상품이 나에게 알맞는지 가늠하기 쉽지 않다. 상품별 특징과 주거비용을 시뮬레이션을 통해 알아본다. [편집자]
오는 3월 '수익공유형 은행대출'이 주택 수요자들에게 첫 선을 보인다. 수익공유형이라는 표현 그대로 집값이 오르면 돈을 빌려준 은행과 대출을 받은 사람이 수익을 나눠갖는 대출상품이다. 2013년 정부가 출시한 '주택기금 공유형 모기지'와 가장 큰 차이는 누구나 받을 수 있다는 점이다.
수익을 나눠갖는 구조다 보니 대출을 받아 집을 사 추후 집값이 오를 경우 차익을 극대화 하는 레버리지(지렛대) 효과는 적다. 이 상품은 대출 기간 중 집값이 얼마 오르지 않거나 집값이 떨어지더라도 '손해를 덜 보도록' 설계된 상품으로 보는 게 가장 정확하다. 월세 대체용 상품으로 보면 된다.
ⓐ 모기지 구조와 금리는
수익공유형 은행대출은 만기 20년 혹은 30년의 변동금리상품이다. 상품 출시시점의 금리는 연 1% 남짓한 수준에서 결정될 전망이다. 지난 달 16일 2.1%였던 코픽스(Cofix)를 기준금리로 잡고 여기서 1%포인트 가량을 뺀 것이 대출금리가 된다. 할인 금리는 아직 확정되지 않았지만 대출 금리가 일반 시중은행 주택담보대출 상품보다 2%포인트 이상 낮게 매겨질 것이라는 게 국토교통부 설명이다. 기금 공유형 모기지는 수익공유형과 손익공유형 두 종류지만 은행 공유형모기지는 수익공유형 한 종류다.
ⓑ 집값 상승분 어떻게 나누나
수익공유형이기 때문에 대출기간 중 집값이 오르면 대출기간 중 집값 상승분에서 대출액이 차지하는 지분(대출평잔) 만큼 은행 몫으로 떼줘야 한다. 저리로 은행 대출을 쓰는 대가(代價)다. 예를 들어 2억5000만원짜리 집을 이 상품 대출 1억7000만원을 받아 산 경우 집값이 연 평균 3% 올랐다면(매각가 3억747만원) 전체 차익 5747만원 중 은행 몫은 3796만원, 주택구입자 몫은 1951만원이 된다. 다만 집값 급등 시 은행이 과도하게 수익을 취하는 것을 막기 위해 은행 수익 상한은 연 7%로 제한된다. 이는 기금 공유형 모기지 수익상한인 5%보다는 높다. 1%대 초저금리는 전체 대출기간 20년 혹은 30년 중 최초 7년간에만 적용되며 8년째부터는 시중 주담대 금리수준으로 대출금리가 전환된다. 만 7년이 됐을 때 집값이 올랐다면 주택가격 상승분에서 은행 몫을 정산해야 한다.
ⓒ 누가 받을 수 있나
은행 상품인 만큼 소득 제한이 없다. 주택기금 공유형 모기지가 부부합산 연 6000만원(생애최초는 연 7000만원) 이하로 제한되는 것과 다르다. 대신 다주택자는 이 대출을 받을 수 없다. 무주택자이거나 집을 1채 보유한 상태에서 갈아타기하려는 처분조건부 1주택자만 받을 수 있다. 5년 이상 무주택요건을 갖춰야 하는 기금 공유형 모기지보다는 문턱이 낮은 셈이다. 억대 연봉자라도 집이 있더라도 이 대출상품을 활용할 수 있다는 얘기다.
ⓓ 어떤 집이 대상인가
수익공유형 은행상품은 우리은행이 우선 3000가구분에 대한 시범사업을 한 뒤 본사업을 추진할 계획이다. 공시가격 9억원 및 전용면적 102㎡(30.8평) 이하 아파트로 수도권과 세종시, 지방광역시, 인구 50만 이상인 6개 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항) 소재 주택이 대상이다. 부동산114에 따르면 서울의 경우 전체의 80%, 수도권을 제외한 광역시나 기타 도시에서는 90% 가까운 물량이 대상이 된다. 시세반영율을 감안하면 공시가격 9억원 아파트의 시세는 12억원 가량이기 때문에 일부 초고가 아파트를 제외한 대부분 아파트를 구입할 때 이 상품을 활용할 수 있다. 단독주택이나 다세대 등은 이 상품을 활용할 수 없다.
ⓔ 얼마나 대출 받을 수 있나
매입가를 기준으로 집값의 70%까지 받을 수 있다. 6억원짜리 집이라면 4억2000만원까지 가능하다는 얘기다. 기금 공유형 모기지의 경우 수익·손익공유형 모두 최대 한도 2억원, 주택 구입자 연소득 4.5배 이내로 제한되지만 은행 수익공유형 모기지는 총부채상환비율(DTI)만 은행 대출 상품과 동일하게 적용키로 하고 상한액은 두지 않았다.
ⓕ 중도 상환시 수수료는
저리로 지원되는 수익공유형 은행대출은 은행이 조달금리보다 낮은 금리로 내어주는 일종의 역마진 상품이다. 이때문에 주택 구매자가 단 기간 이용할 경우 은행입장에서는 손실이 발생할 수 있어 대출을 받아 산 집을 5년 이내에 팔거나 대출금을 상환할 경우 조기상환수수료를 물린다. 연 1.1%의 금리로 상품을 이용했고 일반 3개월짜리 주택담보대출 변동금리가 연 3.8% 라면 대출 후 3년이내 상환할 경우 이 금리 차의 100%인 2.7%를, 3~5년 상환시에는 일반 주택담보대출과 금리 차의 50%인 1.35%를 중도상환수수료로 부담해야 한다.
| ▲ 자료: 국토교통부 |
ⓖ 유의할 점은?
이 대출상품은 20, 30년 만기로 설계돼 있지만 초저리로 지원되는 것은 7년까지다. 다시 말해 초저리대출 상품의 만기는 사실상 7년으로 볼 수 있다. 기금 공유형 모기지가 만기인 20년까지 1%대 금리가 적용되는 것과는 다르다. 정해진 기간 이후에는 은행의 일반 주택담보대출로 전환되기 때문에 특별한 메리트가 없다고 볼 수 있다. 또 변동금리 상품이기 때문에 기준이 되는 코픽스 금리가 3~4%대로 올라서면 이 상품 지원금리도 2~3%대로 높아진다. 금리 변동성이 크면 고정금리 상품에 비해 이자부담 리스크가 커질 수 있다는 얘기다.
ⓗ 수익 공유시 대출평잔이란
수익공유형 은행대출은 대출 후 7년 뒤 일반대출로 전환하면서 평가차익에 대해 매입 당시 가격 대비 '대출평균잔액' 만큼의 수익을 은행에 줘야 한다. 이 때 대출평잔이란 대출 기간 중 받고 있는 은행 대출금의 평균값이다. 1억원을 빌리고 이를 대출기간 동안 전혀 갚지 않았다면 그대로 1억원, 대출기간 동안 균등하게 나눠 다 갚았다면(원리금균등분할상환) 50%인 5000만원이 된다.
ⓘ 대출평잔을 줄이려면
집값이 오를 것으로 보여 상환시 은행이 가져가는 몫을 줄이겠다면 거치기간을 짧게 해 원금 상환을 일찍 시작하는 것이 좋다. 수익공유형 모기지는 5년 이내까지 거치기간을 두고 원리금을 균등분할 상환할 수 있는데 원금 상환액을 늘릴수록 은행 대출평잔은 줄어든다. 또 만기를 30년으로 잡는 것보다 20년으로 잡아야 7년차에 대출평잔이 더 적다.
ⓙ 어떤 사람에게 맞나
일단 소득 규모에 상관없이 누구나 빌릴 수 있기 때문에 주택기금 지원을 받지 못하는 소득 9~10분위 전세 수요자들이 주택 구입용으로 활용할 수 있다. 집값 상승분을 은행과 나눠야하기 때문에 집값이 올라도 높은 투자수익을 기대하긴 어렵지만 대출금리가 초저리로 제공되는 만큼 대출기간 집값이 소폭(연 0~2%) 오르거나 묶여있더라도 전세나 월세에 비해 주거비용을 줄일 수 있다.
자기자금 8000만원이 있는 사람이 매매가 2억5000만원, 전세가 1억7000만원(월세 3000만원/70만원)짜리 집을 각각 이 대출과 전세, 월세로 살 경우 집값이 하나도 오르지 않았다면 전세나 월세로 살 때는 각각 5190만원, 7271만원이 들지만 수익공유형 은행모기지를 활용하면 주거비용이 3285만원으로 줄어든다. 집에 투자해 돈을 벌겠다는 것이 아니라 안정적으로 7년동안 거주할 집이 필요한 수요자에게 적합하다.
