모기지(mortgage loan, 주택담보대출) 라인업이 다채로워졌다. 2년여 전 만해도 주택담보대출은 시중은행의 일반 변동금리·고정금리 상품과 서민 내 집 마련을 위한 국민주택기금 정책상품이 양 축이었다. 여기에 2013년 10월 정부가 기금을 통해 집을 살 때 지분투자하는 방식의 수익·손익공유형 모기지(기금 상품)를 내놓았고 오는 3월엔 은행이 운영하는 수익공유형 모기지도 선보일 예정이다. 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 하지만 어떤 상품이 나에게 알맞는지 가늠하기 쉽지 않다. 상품별 특징과 주거비용을 시뮬레이션을 통해 알아본다. [편집자]
국민주택기금의 '손익'공유형 모기지는 집을 살 때 국민주택기금과 공동으로 지분투자하는 방식의 대출상품이다. 수익공유형은 집값이 올랐을 때 수익만 기금과 나눌 뿐 집값이 떨어지면 손실은 그대로 주택 구입자 몫이지만 손익공유형은 지분비율 만큼 수익과 손실 모두를 기금과 나눈다.
특히 최장 3년 거치기간 이후에는 이자에 원금까지 함께 갚아야 하는(원리금 균등분할상환 방식) 수익공유형과 달리 손익공유형은 20년 만기 뒤 일시상환이 가능하기 때문에 대출기간 중에는 저리의 이자만 내면 된다. 대출기간 중 상환부담이 가장 적기 때문에 가계 생활비 부담을 덜 수 있는 게 최대 장점이다.
ⓐ 모기지 구조와 금리는
손익공유형 모기지(Equity Loan)는 기금이 최대 40%까지 지분(Equity)을 갖는 방식이다. 기금이 지분 성격의 자금을 대출해 주고, 그 지분에 대해 임대료 명목의 이자를 받아가는 것이다. 20년 만기 중 5년까지는 연 1%, 나머지 기간은 연 2%의 금리가 적용된다. 2억원짜리 아파트를 살 때 8000만원을 손익공유형 모기지로 받는다면 5년차까지는 연 80만원, 이후는 연 160만원만 부담하면 된다.
ⓑ 지분투자가 아니라 대출인 이유는
실제로 주택기금이 구입자와 주택 지분을 공동 소유하게 되면 이에 따른 세금(취득세, 재산세, 양도세 등)과 부동산 중개료 등의 부담 주체에 혼선이 생길 수 있다. 그래서 기금과 구입자 간 대출계약 방식을 택해 법률적으로 소유권은 구입자가 100%를 갖고 세금, 중개료 등 비용도 내도록 했다. 대신 구입자는 기금 지분에 대해 시중보다 낮은 이자를 내는 구조다. 이 제도는 영국에서 2006년부터 시행한 '오픈 마켓 홈 바이(Open Market Home Buy)라는 자가주택구입 촉진 정책을 본뜬 것이다.
ⓒ 얼마나 받을 수 있나
손익공유형은 최대 2억원 한도 내에서 집값의 40%까지만 대출이 가능하다. 주택구입자의 자금이 모자랄 수 있기 때문에 LTV 70%까지는 시중은행의 연계 모기지를 활용할 수 있다. 우리은행의 경우 현재 연 3.2%, 원리금균등분할 상환 방식의 손익공유형 연계 모기지를 내놓고 있다. 집값이 2억원일 경우 손익공유형 모기지로 8000만원(40%)을 빌리고 나머지 6000만원(30%)은 연계 모기지로 집을 살 수 있는 것이다. 다만 전체 대출의 합이 구입자 연소득의 4.5배를 넘어서는 안된다.
ⓓ 이익과 손실 어떻게 나누나
20년 만기를 채웠을 때나 중도 매각 시 지분율에 따라 주택구매자와 기금이 이익과 손실을 각각 나눈다. 2억원짜리 집을 손익 공유형 모기지 8000만원을 받아 산 경우(자기자금 1억2000만원) 집값이 1억5000만원으로 떨어졌다면 손실 5000만원에 대해 구매자는 3000만원, 기금은 2000만원씩 손실을 나눈다. 집값이 올라 3억원에 판다면 처분이익 1억원 역시 구매자 6000만원, 기금 4000만원씩 나누게 된다.
수익만 나누는 수익공유형 상품의 경우 기금과 은행의 이익 상한이 연 최고 5%, 7%로 각각 정해져 있지만 손익공유형은 손실도 함께 나누는 구조여서 기금이익 상한을 정하지 않고 있다.
수익공유형 기금 대출처럼 5년 이상 무주택자만 받을 수 있다. 생애최초 주택구입자는 부부합산 연소득 7000만원 이하, 5년 이상 무주택자는 부부합산 6000만원 이하여야 한다는 소득 제한조건도 있다. 대출 심사항목에 지원필요성, 상환능력 등이 포함돼 있는데 오는 16일부터는 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 무주택 세대주 기간, 세대원수, 회사 재직기간을 없앴고 신용등급, 부채비율 등도 보지 않기로 했다.
ⓕ 어떤 집이 대상인가
주택기금이 손실을 볼 수도 있는 상품인 만큼 심사시 시장성을 꼼꼼하게 따진다. 노후주택의 경우 기금 리스크가 커질 수 있다는 점 때문에 대출심사 기준에 노후도가 반영된다. 수 년 내 리모델링이나 재건축 등으로 멸실 가능성이 있는 아파트는 이 대출을 받기 어렵다. 나머지 조건은 수익공유형과 동일하다. 감정(담보)평가 6억원 및 전용면적 85㎡이하 아파트로 수도권과 세종시, 지방광역시, 인구 50만 이상인 6개 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항) 소재 주택이 대상이다.
ⓖ 중도상환한다면
5년 내 상환시 조기상환 수수료가 부과된다. 3년까지는 2.3%, 3~5년 이내는 1.15%의 가산 금리를 이자로 환산한 것이 중도상환 수수료다. 8000만원을 대출했다면 추가 부담분은 3년차가 552만원, 5년차는 460만원이 발생한다. 3년 이내 조기상환할 경우 처분이익 수익을 기금과 나누지 않아도 된다. 올해부터는 대출 실행 후 3년 내 대출금의 50%까지 부분 중도상환이 가능하다.
ⓗ 기금 '수익'공유형과 비교하면
우선 원리금 상환부담 면에서 손익형이 유리하다. 수익공유형 모기지나 디딤돌 대출 등은 원리금 균등분할상환 방식이지만 손익형은 만기 일시상환방식이다. 대출 기간 내내 연 1~2%의 이자만 부담하면 된다. 집값이 연 평균 1% 선 넘게 떨어질 경우에도 수익형에 비해 손익형이 유리하다. 수익형은 구입자가 손실을 100% 부담하지만 손익형은 기금과 손실을 공유하는 상품이기 때문이다.
ⓘ 어떤 사람에게 알맞나
전세금(집값의 60~70%) 정도의 돈을 가진 사람이 낮은 주거비용으로 살 집을 확보하면서, 추후 집값 상승에 대한 기대감도 갖고 있다면 이 상품을 택하는 것이 적합하다. 거주기간 동안은 저리의 이자비용만 부담하면 되고 집값이 오르면 지분만큼에 대해서는 수익도 확보할 수 있기 때문이다.
