모기지(mortgage loan, 주택담보대출) 라인업이 다채로워졌다. 2년여 전 만해도 주택담보대출은 시중은행의 일반 변동금리·고정금리 상품과 서민 내 집 마련을 위한 국민주택기금 정책상품이 양 축이었다. 여기에 2013년 10월 정부가 기금을 통해 집을 살 때 지분투자하는 방식의 수익·손익공유형 모기지(기금 상품)를 내놓았고 오는 3월엔 은행이 운영하는 수익공유형 모기지도 선보일 예정이다. 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 하지만 어떤 상품이 나에게 알맞는지 가늠하기 쉽지 않다. 상품별 특징과 주거비용을 시뮬레이션을 통해 알아본다. [편집자]
국민주택기금의 공유형 모기지는 근래 보기 드문 '히트 정책상품'이다. '행복주택', '뉴스테이(기업형 임대)' 등 박근혜 정부 들어 주택 당국이 내놓은 정책사업들에 비판이 많았던 것과 달리 공유형 모기지는 유독 여론의 호응이 좋았다. 침체된 주택시장과 전세난 상황에 딱 맞는 시의적절한 상품이라는 평가가 대세였다. 2013년 10월 3000가구 한도로 모집한 첫 시범사업은 54분만에 '완판'을 기록했다.
수익 공유형과 손익 공유형 두 종류의 기금 공유형 모기지 중 사람들이 많이 찾는 건 수익 공유형이다. 출시 이후 이 대출을 받은 1만여명가운데 8000여명이 수익공유형을 선택했다. 연 1.5%의 저리로 20년까지 대출을 받아 거주기간 주거비용을 아낄 수 있는 게 이 상품의 핵심 장점이다.
ⓐ 모기지 구조와 금리는
주택기금이 연 1.5% 금리로 대출을 해주고 대신 집값이 올랐을 때 수익을 기금과 공유하는 형태의 대출상품이다. 기금 입장에서는 주택 구매자가 집을 살 때 일종의 지분투자를 하는 셈이고, 구매자는 그 나머지를 구매하는 형태다. 은행 수익공유형 모기지는 가입후 7년까지만 저금리(코픽스-α%, 변동금리)가 적용되지만 기금 수익공유형은 만기 20년까지 변함없이 1.5% 금리가 적용된다.
ⓑ 집값 상승분 어떻게 나누나
대출기간 중 집값이 오르면 집값 상승분에서 대출액이 차지하는 지분(대출평잔)만큼 기금 몫으로 떼줘야 한다. 반면 손실은 모두 주택구매자 몫이다. 기금 '손익'공유형 모기지와 차이가 나는 부분이다. 대신 기금의 수익은 연 5%로 제한된다.
ⓒ 누가 받을 수 있나
주택기금이 운영하는 상품으로 5년 이상 무주택자만 받을 수 있다. 생애최초 주택구입자는 부부합산 연소득 7000만원 이하, 5년 이상 무주택자는 부부합산 6000만원 이하여야 이 상품에 가입할 수 있다. 대출 심사항목에 지원필요성, 상환능력 등이 포함돼 있는데 오는 16일부터는 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 무주택 세대주 기간, 세대원수, 회사 재직기간을 없앴고 신용등급, 부채비율 등도 보지 않기로 했다.
ⓓ 어떤 집이 대상인가
감정(담보)평가 6억원 및 전용면적 85㎡이하 아파트로 수도권과 세종시, 지방광역시, 인구 50만 이상인 6개 도시(창원·청주·전주·천안·김해·포항) 소재 주택을 살 때 이 대출을 받을 수 있다. 저리 대출에 따른 기금 손실을 막기 위해 대출 심사시 매입적격성 측면에서 단지규모, 경과년수 등 시장성을 따진다.
ⓔ 얼마나 대출 받을 수 있나
최대 2억원 한도 내에서 집값의 70%까지 받을 수 있다. 집값이 2억원이라면 1억4000만원, 3억원이라면 2억원까지 받을 수 있는 셈이다. 다만 구입자 연소득의 4.5배를 넘어서는 안된다. 연소득이 4444만원이 돼야 최대 한도인 2억원까지 대출을 받을 수 있는 셈이다. 종전까지 우리은행만 취급했지만 올해부터는 국민은행, 신한은행서도 받을 수 있다.
| ▲ 자료: 국토교통부, 우리은행 종합. 그래픽= 김용민 기자 |
ⓕ 중도상환한다면
저리 대출이 이뤄지는 상품으로 5년 내 상환시 조기상환 수수료가 부과된다. 3년까지는 1.8%, 3~5년 이내는 0.9%의 가산 금리를 이자로 환산한 것이 중도상환 수수료다. 1억4000만원을 대출했다면 추가 부담분은 3년차가 756만원, 5년차는 630만원이 발생한다.
ⓖ 상환 타이밍은
만기까지 저리 대출을 받을 수 있지만, 대출 초기 집값이 오를 것이란 확신이 선다면 조기상환하는 것도 좋은 선택일 수 있다. 3년 이내 조기상환할 경우 연 1.8%의 가산금리만 부담하고 처분이익 수익을 기금과 나누지 않아도 된다. 연 3.3% 금리의 생애최초주택구입자금 대출을 받아 집을 산 것과 마찬가지로 처분이익을 모두 주택 소유자가 챙길 수 있는 것이다. 국토부는 올해부터는 대출 실행 후 3년 내 대출금의 50%까지 부분 중도상환도 허용키로 했다.
ⓗ '은행' 수익공유형과 비교하면
최초 금리 조건은 은행에서 판매할 수익공유형 모기지(연 1.1% 예상)에 비해 떨어지는 편이다. 하지만 '은행'수익공유형 대출은 금리 변동에 따른 리스크가 있고, 만기(20년 혹은 30년) 중 초기 7년만 저금리로 지원을 한다. 이에 반해 기금 수익공유형 모기지는 20년 만기 내내 연 1.5%의 낮은 금리를 고정금리로 제공한다. 7년 이상 장기적으로 거주할 집을 안정적인 저리 자금으로 마련할 5년이상 무주택자라면 이 상품이 은행이 내놓는 수익공유형 모기지보다 적합하다.
ⓘ 어떤 사람에게 맞나
기금 수익공유형 모기지는 금리가 낮아 대출기간 중 집값이 연 2% 이상 떨어지지만 않는다면 전·월세보다 주거비용이 적게 드는 것으로 나타난다. 집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안 사자니 전월세 비용이 자꾸 늘어나고 혹시라도 집값이 껑충 뛰어 집 살 기회조차 놓치는 것 아닌가 고민하고 있다면 이 상품으로 집을 사는 것을 고려할 만하다.
| ▲ 자료: 국토교통부 |
