올해 부동산 시장은 다사다난했다. 정부는 6.19 대책, 8.2 대책 등 6개의 대책을 연달아 내놨지만 서울 강남권 등 주요 지역 상승세는 쉽게 꺾이지 않았다. 오히려 서울을 중심으로 뜨거운 양상을 보이며 양극화 현상이 심화됐다.
부동산 시장은 대선이 있었던 지난 5월을 기점으로 아파트값이 상승하고 거래량이 늘면서 이상 과열을 보였다. 서울 아파트 매매가는 6월과 7월에 각각 1% 넘게 급등했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 상승세가 확산되면서 일반 아파트 매매가격까지 올랐다.
탄핵 정국에서 새 정부가 들어서면서 정치적 불안감과 불확실성이 해소되며 매수심리가 살아났기 때문이다. 결국 문재인 정부는 출범하자 마자 부동산대책을 내놓게 된다.
◇ 6.19, 첫 부동산 대책…효과 못봐
정부는 지난 6월19일 첫 부동산 대책을 발표했다. 청약조정 대상지역에서 전매제한 기간을 늘리고 대출 규제를 강화하는 내용이 담겼다.
과열지역을 골라 강화된 청약·금융·재건축규제를 적용하는 조정대상지역으로 관리한다는 게 주된 내용이었다. 전방위적 규제보다 과열조짐이 있는 지역만 선별해 규제하겠다는 생각이 강했다.
이에따라 서울 전 지역과 경기도 과천·광명 등 27곳 시·구에서 분양권 전매거래가 전면 금지됐다. 지난해 11.3대책에서 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 과천만 적용한 분양권 전매금지를 서울 전역과 새로 조정대상지역으로 지정된 광명까지 확대했다. 부산 기장군·부산진구도 조정대상지역으로 지정됐다.
조정대상지역에서는 재건축조합원이 분양받을 수 있는 주택 수도 최대 3주택에서 2주택으로 줄였고, LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)도 10%포인트씩 더 제한을 뒀다.
하지만 효과는 오래가지 못했다. 부동산 시장은 잠시 숨고르기를 하는듯 했지만 이내 상승세를 이어갔다. 더 강력한 대책이 나올 것이라는 정부의 구두개입은 먹혀들지 않았다. 강남권에서 시작된 집값 상승세는 서울 전역으로 확산됐다.
◇ 8.2대책 '강력하긴 했지만..'
결국 정부는 40여일만인 8월2일 추가대책을 내놓는다. 시장교란 주범으로 다주택자들을 지목하며 '집을 투기수단'으로 삼는 것은 용납하지 않겠다는 입장을 강조했다.
정부는 우선 과열이라고 판단되는 서울 전역과 경기도 과천시, 세종시에 투기과열지구 카드를 사용했다. 지난 2011년 서울 강남3구(강남·서초·송파구)를 마지막으로 해제된 투기과열지구는 6년 만에 다시 부활했다.
투기과열지구 지정을 통해 재건축 조합원 지위 양도 금지와 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도 제한 등을 포괄하는 14개 규제가 동시에 적용됐다.
양도소득세 중과 제도도 부활했다. 종전까지 전국 40곳에 지정한 조정대상지역을 포함해 양도소득세 가산세율이 2주택자에게 10%포인트, 3주택 이상자에게는 20%포인트 더해졌다.
다주택자에 대해선 장기보유특별공제 적용도 배제키로 했다. 1주택자 양도세 비과세 요건에도 2년의 의무 거주기간을 추가하고 분양권 전매시 양도세율도 무조건 50%를 일괄 적용키로 했다.
'10년만에 가장 강한 대책'이라는 평가가 나온 8.2 대책이후 서울 아파트 거래는 급감했다. 하지만 가격이 하락하거나 다주택자들이 매물을 내놓는 단계까지는 이르지 못했다. 주택보유자나 매수자 모두 시장을 관망하자는 분위기가 강했다.
일부에서는 대출제한 등으로 8.2대책이 오히려 실수요자들을 제약한다는 비판이 나오기도 했다. 정부는 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가지정하고, 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용의 9.5대책을 발표하며 집값 안정에 대한 의지를 다시 강조했다.
◇ 10.24 가계부채 대책 '돈 줄 조이기'
정부는 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표하며 다주택자들의 '돈 줄 조이기'에도 나선다.
새로운 총부채상환비율(DTI) 규제를 통해 신규 대출시 기존 대출의 이자상환액만 따지던 방식에서 원금까지 포함, 대출한도를 산정하는 것이 골자다. 기존 대출이 많은 경우라면 추가로 받을 수 있는 한도가 줄어들게 된다.
또 전체 빚 규모와 이를 상환하는 능력까지 고려해 대출한도를 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)도 도입하기로 했다.
수요억제에 전념하던 정부는 공급쪽에도 눈을 돌리게 된다. 11월 29일 발표한 주거복지 로드맵이다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적주택 100만가구 공급 계획과 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다.
주거복지로드맵에서 제외됐던 임대주택 등록 활성화 방안 등은 지난 19일 모습을 드러낸다. 정부는 다주택자들에 대해 임대주택을 등록할 경우 각종 세금과 건강보험료 등을 감면해준다는 '당근'을 제시했다.
대신 4년 혹은 8년에 이르는 임대의무기간을 통해 세입자들의 주거안정을 꾀한다는 목표였다. 등록 임대주택이 활성화되면 임대료 인상 제한, 의무기간 거주 등을 통해 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권 등을 도입한 것과 같은 효과를 낼 것이라는 것이 정부의 기대다.
하지만 다주택자들의 반응은 아직 냉담한 편이다. 정부가 제공하는 혜택들이 대부분 8년 임대에 집중돼 있다는 점이 한계로 지적된다. 서울 강남권 등은 등록 기준에도 해당되지 않아 일단 '버티자'는 분위기가 강한 상황이다.
새 정부가 내놓은 일련의 대책들은 일단 '절반의 성공' 정도로 평가되고 있다. 주택시장의 열기는 일단 잠재웠다는 점에서는 성공이다. 하지만 정부가 목표로 하고 있는 주택시장 안정까지는 도달하지 못했다.
◇ 각종 규제 현실화…변곡점 전망
부동산 업계에서는 내년부터 정부의 규제가 본격적으로 시행되는 만큼 주택시장이 어떤 양상을 보일 것인지 주목하고 있다.
주택산업연구원 관계자는 "한국은행의 기준금리 인상이 가시화되면서 하반기로 갈수록 금리 영향이 확대된다"면서 "무엇보다 다주택자의 양도세 중과가 시작되는 4월 이후 2분기가 최대 변곡점이 될 수 있다"고 전망했다.
그는 "규제에 따른 위축과 기대로 인한 확장이 과하지 않도록 하는 균형적·합리적인 시장관리가 중요한 한 해가 될 것"이라고 예상했다.
부동산114 관계자는 "내년 아파트 시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요 억제책들이 본격적으로 시행될 예정"이라며 "매매가격 하향 조정과 매수자의 관망세가 이어지며 '거래절벽' 현상이 나타날 것"이라고 밝혔다.
권일 부동산인포 리서치팀장도 "각종 규제가 본격화되는 만큼 내년 상반기는 문재인 정부의 주거복지 정책의 분수령이 될 전망"이라며 "기존 다주택자들이 어떤 움직임을 보일 것인지를 주목할 필요가 있다"고 설명했다.
