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['19 하반기 부동산]'너무 많은 변수'…청약 체크포인트는?

  • 2019.07.04(목) 14:23

하반기 분양 봇물 예정…분양 일정 지연 단지도 속출
바뀐 청약제도 및 시스템·분양 연기 등 유념해야

집값 하락, 거래량 감소 등 상반기 주택시장은 냉각기였다. 하지만 수도권 분양시장 만큼은 예외였다. 여전히 새 아파트에 살고 싶은 수요는 많았고, 가격 면에서도 구축 아파트보다 더 경쟁력이 있어 수요자들의 관심이 쏠렸다.

이같은 청약 쏠림은 하반기에도 여전할 전망이다. 하지만 변수는 더욱 많아졌다. HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 사업장 심사기준 강화와 이에 따른 후분양 전환 단지 속출, 상반기 분양시장 최대 이슈였던 '줍줍족'을 막기 위한 예비당첨자 비율 확대 등은 청약자들의 체크 포인트다.

청약시스템 담당 기관 이전 과정에서 새로 도입되는 시스템 등도 관심있게 지켜볼 만하다.

◇ '분양일정'부터가 변수

부동산114에 따르면 올 하반기 분양 예정 가구 수는 18만8682가구로 상반기보다 29% 많다.

서울에서는 강동구 둔촌동 둔촌주공재건축 단지와 분양보증 기간을 얼마 남겨두지 않은 동대문구 전농동 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65', 서초구 반포동 신반포3차 재건축 사업장 등이 유망 단지로 꼽힌다. 수도권에서는 위례와 동탄2신도시, 검단신도시와 성남 고등지구 등에서 분양이 예정돼있다.

하지만 이들 단지를 분양시장에서 실제 만날 수 있을지는 미지수다. 상반기와 마찬가지로 분양 일정에 영향을 주는 변수들이 많은 까닭이다.

분양가 책정을 둘러싼 시행사와 지자체(혹은 HUG)의 줄다리기, 시장 분위기로 인한 연기 등은 물론이고 하반기는 여기에 더해 HUG가 분양가 심사 기준을 강화하면서 핵심 변수로 떠올랐다.

하반기에도 관심을 받는 지역은 서울 강남과 경기 과천 등에 위치한 재건축 단지들이 대부분이다. 일반 시행사와 달리 재건축 조합은 수익성을 높이기 위해 주변 시세와 엇비슷한 수준의 분양가를 요구할 가능성이 크지만 이들 지역은 이미 집값이 크게 오른 상황이어서 HUG와의 기싸움 또한 더욱 팽팽해질 전망이다.

특히 최근에는 3.3㎡ 당 평균 분양가 4000만원을 훌쩍 넘는 주요 단지들이 HUG의 통제에서 벗어나기 위해 후분양을 선택하는 경우도 늘고 있다.

이런 이유로 분양을 통해 내 집 마련을 노리고 있다면 관심 있는 단지의 분양 일정을 챙기는 게 무엇보다 중요한 사안이 됐다.

선주희 부동산114 책임연구원은 "상반기 분양 예정 물량 일부가 하반기로 연기된 가운데 고분양가 사업장 심사기준 변경 등의 영향으로 분양 일정이 연기될 가능성이 높다"고 말했다.

◇ 늘어난 예비당첨도 변수

투기과열지구에서는 예비당첨자를 공급물량의 500%로 확대해야 한다. 당첨 부적격자나 미계약분을 노리는 현금부자들의 활동을 막기 위한 조치다.

지난 5월20일 이후 입주자모집공고 단지부터 적용되고 있다. 하반기 수요자 관심이 큰 분양 예정 단지가 많은 만큼 이 역시 변수가 될 전망이다.

제도 변경으로 인해 청약 가점이 낮거나 청약요건을 갖추지 못한(유주택자 등) 수요자는 규제지역 내에서 무순위 청약을 노리기가 어려워졌다. 반면 청약요건이 되는 실수요자라면 이를 활용해볼 만하다.

분양업계 관계자는 "수도권 유망단지들은 지역 거주민들에게 우선 공급(당해 100%)되는 경우가 많은데 예비당첨자가 공급물량의 500%로 확대되면서 기타 지역민들의 당첨 가능성이 조금 올라갈 수 있다"며 "특히 기타 지역 거주자라면 평형과 타입 등을 보고 예비당첨자에게 기회가 돌아갈 수 있는 주택형이 어떤 것인지 전략적으로 판단해야 한다"고 조언했다.

청약업무시스템 담당 기관이 금융결제원에서 한국감정원으로 이전되면서 변화되는 내용도 있다. 감정원으로 이관 시 청약자격 사전검증시스템과 사전 청약제도 등도 시행될 예정이다.

청약자격 사전검증시스템은 정부가 현행 청약시스템과 주민등록 정보망을 연결해 부양가족, 주택소유 여부와 무주택기간 등을 확인할 수 있다.

이렇게 되면 청약자들이 헷갈렸던 부양가족수와 무주택 기간 등 청약가점 항목을 정확히 알 수 있어 부적격 당첨자가 크게 줄어들 것으로 보인다. 여기에 사전 청약제도가 운영돼 1순위 청약 접수가 진행되기 전 미리 청약하는 것도 가능해질 것으로 기대된다.

다만 업무 이전 또한 예상보다 지연될 수 있다는 점은 변수이기도 하다. 금융결제원이 운영하고 있는 현재의 청약시스템은 다른 금융공동망 시스템과 연계돼 물리적으로 분리가 어렵다. 이 때문에 감정원은 새로운 청약시스템을 개발 중이다. 업무 이전을 마무리하고 10월부터 개시하는 것이 목표인 가운데 이 과정에서 2~3주간 일부 청약 업무 중단 가능성이 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "서울 재건축 일반분양과 성남과 과천 등 수도권 주요 택지지구 분양은 인기 지역이라 여전히 경쟁률이 치열할 전망"이라며 "예비당첨자 비율이 확대된 만큼 가점 등 청약요건을 갖추고 있다면 청약을 해볼 만하다"고 말했다.

이어 "사전 청약제도와 청약자격 사전검증시스템 등 개선되는 내용들도 청약 대기자들에게는 긍정적인 소식"이라고 덧붙였다.

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