보유세‧양도세 등을 줄이기 위한 '절세 매물'이 하반기 주택 시장의 변수로 떠오르고 있다.
재산세, 종합부동산세를 비롯해 양도소득세장기보유특별공제(이하 장특공제) 혜택 축소 등에 부담을 느낀 주택 보유자들이 매물을 처분할 수 있어서다.
다만 6월 1일 보유세 과세기준일에 앞서 매물이 상당수 정리돼 추가적으로 주택을 팔려는 움직임은 크지 않을 것이라는 게 시장의 관측이다.
◇ '재산세' 보고 놀라고 '종부세' 보면 까무라친다?
주택 보유자들은 올 하반기 보유세 납부, 내년 상반기 장특공제 혜택 축소 등을 앞두고 셈법 계산에 한창이다.
보유세는 매년 6월 1일 보유 기준으로 납부자와 납부액이 결정된다. 이를 기준으로 7월에 주택(1/2)‧건물 소유자를 대상으로 재산세를 부과하고, 9월엔 나머지 주택(1/2)과 토지에 과세한다. 12월엔 종부세를 걷는다.
서울시에 따르면 올해 7월 주택 및 건물 재산세(선박‧항공기 포함)는 1조7986억원으로 전년 동기(1조6138억원) 대비 11% 증가했다.
자치구별로 '톱(Top)3'를 보면 강남의 재산세는 2962억원으로 전년 동기(2620억원) 대비 13.1% 올랐다. 서초는 13.3%(1716억원→1944억원), 송파는 18.4%(1574억원→1864억원)각각 증가했다.
공동주택 공시가격이 크게 오른 영향이다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 14.17% 뛰면서 12년 만에 최대 상승률을 기록했다. 마‧용‧성의 경우 17% 이상 상승해 강남3구 상승률을 웃돌기도 했다.
9월에 걷히는 주택‧토지 재산세도 3조2729억원으로 전년 동기(2조8578억원) 대비 14.5%로 큰 폭 늘어날 전망이다.
오는 11월부터 고지서가 나오는 종부세 증가율은 더 가파를 것으로 관측된다.
재산세는 주택의 경우 전년 납부액의 세부담 상한이 105~130%로 올해 공시가격이 큰폭으로 올랐더라도 재산세 증가분은 작년 납부액의 최대 30%를 넘지 않는다.
반면 보유세는 세부담 상한이 주택 수, 지역 등에 따라 150~300%에 달한다. 여기에 종부세 과세표준 산정 시 적용하는 공정시장가액비율도 지난해 80%에서 올해 85%로 높아져 올해 공시가격이 오르지 않은 1주택 보유자도 부담이 커질 수 있다.
국회예산정책처가 최근 자유한국당 이현재 의원의 의뢰를 받아 분석한 자료에 따르면 부동산 공시가격 상승분과 지난해 개정된 종합부동산세법 등을 적용해 시뮬레이션한 결과, 2019년 보유세는 15조5135억원으로 전년 대비 15.3% 증가할 것으로 예상됐다.
지난해보다 종부세는 1조1632억원, 재산세는 8924억원 각각 더 걷힐 전망이다.
특히 주택분 종부세는 2017년 3878억원에서 2018년(추정) 4597억원으로 18.5% 올랐으나, 2019년은 9887억원이 과세돼 1년 새 115.1%나 증가할 것으로 예측됐다.
◇ 집 팔까 버틸까…"장특공제도 관건"
올해 보유세의 급증으로 주택 보유자들은 적잖이 충격을 받은 분위기다.
지난주 재산세 고지서가 나오기 시작하면서 각종 부동산 커뮤니티에는 "30% 가까이 올랐는데 너무 부담이 크다", "수입 없는 노년층은 배보다 배꼽이 더 커졌다" 등의 재산세 인상에 대한 성토가 이어졌다.
시장에서는 두 번째 재산세를 내는 9월을 기점으로 수입이 적은 고연령층 다주택자 등이 일부 매물을 처분할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 하지만 이미 과세 기준일인 6월 1일을 지난 만큼 보유세로 인한 매물 증가는 기대하기 어렵다는 게 시장 전문가들의 관측이다.
윤지해 부동산114 수석연구위원은 "과세 기준일이 지났기 때문에 올해는 주택을 처분하든 안 하든 세금을 내야 한다"며 "만약 처분을 고려한다면 내년 과세 기준이 되는 6월 전 상반기로 시점을 계획할 것"이라고 내다봤다. 이어 "보유세로 인해 당장 하반기에 매물이 나올 것 같진 않지만, 보유세 현실화 이슈가 계속 있기 때문에 다주택자의 부담이 점점 커져 내년 상반기엔 주택 시장에도 변동이 생길 수 있다"고 덧붙였다.
오히려 양도소득세 장기보유특별공제 혜택 감면이 하반기 주택시장의 '변수'가 될 것이라고 봤다.
소득세법에 따르면 종전에 9억원 초과의 집을 가진 1주택자는 '거주기간 요건 없이' 최대 80%(10년)까지 양도세를 공제해줬다.
하지만 내년 1월부터는 '거주기간 2년 이상'으로 요건이 바뀐다. 2년 미만 거주하면 15년 보유해도 최대 30%의 일반 장특공제가 적용된다.
내년 1월 1일 이후 양도 분부터 해당하기 때문에 이 때까지 2년 이상 해당 주택에 거주하지 못했다면 현행 수준의 장특공제 혜택을 받을 수 없다. 요건이 안 되는 주택 보유자들이 올해 안에 매물을 처분할 수 있다는 전망이 나오는 이유다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "장특공제 감면 혜택이 연말에 끝나기 때문에 다주택자나 현금 여력이 없는 1주택자가 양도세 부담을 느껴 연내 매물을 내놓을 가능성이 있다"며 "이런 이슈로 하반기 주택시장에 매물이 일정 부분 소화될 수 있다"고 내다봤다.
