뚜렷한 신호가 없어 혼란스럽다. 롤러코스터 같았던 작년 시장보다도 올해가 더 안갯속이다.
지난해 수도권 집값은 상반기 가파르게 오르다 이에 제동을 걸기 위해 내놓은 정부의 강력한 규제대책으로 하반기에는 하락 전환했다. 예상치 못한 변수들도 있었지만 흐름을 내다보기가 어렵지는 않았다.
작년 하반기 분위기는 올 상반기에도 이어지며 집값은 약세를 기록했다. 하지만 수치 상 약세를 보였을 뿐, 시장에선 거래가 이뤄지지 않으면서 집값 하락을 체감하기가 쉽지 않았다.
오히려 상반기 변수로 꼽혔던 공시가격이 확정된 이후에는 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 다시 오를 조짐을 보이더니 '마이너스'를 벗고 보합권으로 전환했다.
◇ 서울 빼고 하락?
한국감정원에 따르면 6월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 보합(0%)으로 전환했다. 작년 11월 첫째주 이후 33주 만에 하락세에서 벗어났다. KB국민은행 부동산시세 조사 결과에서는 서울 매매가격이 전주보다 0.06% 상승한 것으로 나타났다. 시장에서 집값이 바닥을 찍고 반등 조짐을 보이는 것 아니냐는 얘기가 흘러나오는 이유다.
시장 분위기 전환은 역시 강남이 주도한 것으로 분석된다. 한국감정원은 강남구와 서초구 집값은 각 0.03%, 송파구는 0.02% 오른 것으로 확인했다. KB부동산도 이들 지역 집값이 일제히 상승했다고 밝혔다.
강남3구는 지난해 시장이 과열된 탓에 부동산 규제의 집중 포화를 맞으며 서울 집값 하락세를 이끌었다.
하지만 재건축 안전진단 강화 등의 조치로 제자리걸음에 머무는 정비 사업장들이 늘면서 장기적으로 주택 공급 희소성이 부각되기 시작했다. 특히 최근 일부 급매물이 소진되면서 매수 심리가 조금씩 되살아나고 있는 것으로 보인다.
시장 움직임이 가장 빠른 강남이 꿈틀대자 하반기 집값에 대한 수요자들의 관심도 커지고 있다. 집값 상승 여부에 따라 매수 타이밍을 잡아야 하기 때문이다.
연구기관들은 하반기에도 집값은 약세를 보일 가능성이 크다고 전망한다. 내수경기 위축, 대출규제에 따른 매수 수요 부진 등이 가격 하방압력으로 작용하고 있어서다.
주택산업연구원은 하반기 전국 집값은 0.6% 하락할 것으로 내다봤다. 수도권은 0.3%, 지방은 0.9% 떨어질 것이라는 전망이다. 건설산업연구원은 수도권 0.5%, 지방 0.9%의 하락세를 기록할 것으로 전망했다.
다만 서울, 특히 강남을 바라보는 시선은 엇갈린다. 주산연은 서울 집값은 가을을 지나면서 보합 혹은 강보합이 형성될 수 있을 것으로 봤다. 반면 건산연은 강남 재건축과 신축아파트 중심으로 수요 변화 조짐이 있지만 각종 규제로 추가 수요 유입은 크지 않을 것으로 전망했다.
◇ 전셋값은 걱정없다
당분간 세입자들은 임대료 상승 걱정에서 벗어날 수 있을 것으로 보인다. 전셋값은 작년 하반기부터 꾸준히 하향 안정화를 유지하고 있는 가운데 이런 분위기가 올 하반기에도 계속될 가능성이 큰 까닭이다.
주산연은 하반기 전셋값은 수도권 0.9%, 지방은 1% 하락할 것으로 봤다. 매매의 경우 수도권과 지방 온도차가 컸지만 전세시장은 지역에 상관없이 약세를 이어갈 가능성이 크다. 건산연도 전국 기준 하반기 전셋값은 1.1% 하락, 올해 연간으로는 2.5% 떨어져 15년 만에 가장 큰 낙폭을 기록할 것으로 예상했다.
최근 2~3년간 새 아파트 입주물량이 풍부했던 것이 전세시장 안정의 가장 큰 요인이다. 올 하반기 입주 예정물량은 17만1133가구로 상반기보다는 적지만 가격안정을 유지하기에는 부족함이 없는 수준이다.
서울에서는 강남구 개포동에 재건축 단지인 디에이치아너힐즈와 래미안블레스티지 등 3277가구, 강동구는 고덕동에 고덕그라시움 4932가구 등 1만1000여가구가 집들이를 앞두고 있다.
여기에 주요 재건축 단지가 사업 진척에 어려움을 겪는 것도 전셋값 안정에 일조하고 있다. 재건축 과정에서는 기존 거주민들의 이주 수요가 발생하는데, 사업에 속도가 붙지 않으면서 재건축 사업장에서 발생하는 이주 수요가 크게 줄었기 때문이다.
서성권 부동산114 수석연구원은 "서울 전체적으로 하반기 입주물량이 많고 HUG의 분양가 심사기준 강화와 정비사업 규제로 재개발‧재건축 사업장이 속도 조절에 나서 예년과 달리 이주 수요가 많지 않다"며 "경기‧인천과 지방은 기존에 쌓여 있던 전세 물량에 신규 공급되는 아파트가 더해져 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것"이라고 전망했다.
