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보유세 과세 기준일 지났다…하반기 집값은 어디로?

  • 2019.06.03(월) 17:53

과세기준일 앞두고 거래량 회복세…가격 하락폭 축소
6월 이후 거래 다시 위축될 가능성…지루한 장세 이어질듯

보유세(재산세+종합부동산세) 과세 기준인 6월1일이 지났다. 이 날은 유주택자(다주택자 포함)에게는 세금과 관련된 그야말로 '운명의 날'이기도 하다.

정부는 올해 '부동산 공시가격 정상화'에 대한 의지를 내비치며 고가 주택을 중심으로 공시가격 상승률을 높이며 다주택자를 압박했다.

때문에 일시적으로 과세 기준인 6월1일 이전 세금 부담을 피하려는 유주택자들이 매물을 처분하고, 이후에는 다시 눈치보기 장세가 이어질 것이라는 전망이 우세했다.

이 변곡점을 앞두고 시장에 변화가 있었지만 예상보다 움직임은 크지 않았다. 이제 관심은 하반기 주택 시장 움직임에 쏠리고 있다.

◇ 매수심리 회복?

지난해 9.13 대책 발표 후 수도권 주택 시장은 급격히 위축됐다. 대출규제 강화로 돈줄이 막혔고, 치솟던 집값도 하향 안정세로 전환되며 집을 사려는 사람들의 심리가 얼어붙었기 때문이다.

올 들어서도 시장 분위기는 바뀌지 않았다. 워낙 많이 올랐던 탓에 집값을 반등시킬만한 요인은 적었고, 지난해만큼의 정책 변수도 많지 않았다. 유일한 변수는 세금이 꼽혔다.

9.13 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 내에서 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우 세금 부담이 늘어난다. 또 재산세 부과 기준인 부동산(주택 등) 공시가격이 이전보다 큰 폭으로 올랐다는 점도 유주택자들에게는 압박 요인이었다.

이런 이유로 전문가들은 다주택자들이 재산세 부과 전(6월1일) 일부 매물을 서둘러 처분하려는 움직임을 보일 것으로 예상했다.

실제 주택 매매거래는 2월부터 조금씩 늘어나기 시작했다. 국토교통부에 따르면 4월 전국 주택 매매 거래량은 5만7000여건으로 조사됐다. 전년 같은기간보다는 20.5% 줄어든 것이지만 전달보다는 11% 증가했다. 올 들어서는 3개월 연속 상승세다.

서울 매매거래도 유사한 흐름을 보이고 있다. 올 1월 1862건으로 바닥을 찍은 뒤 2월부터 4개월 연속 거래가 늘고 있다. 3일까지 신고 된 5월 주택 거래 건수는 3332건으로 집계됐다.

다만 주택 거래 신고는 계약일로부터 60일 이내로 정확한 5~6월 거래량은 7월 이후 파악이 가능하다.

예상과 달리 전문가들은 세금부담을 느낀 다주택자들의 움직임보다는 일부 지역에서 집값이 오를 수 있다는 기대감에 거래량이 조금씩 늘어난 것으로 분석한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "강남을 비롯해 서울 집값의 하락폭이 둔화되면서 매수심리가 개선돼 거래가 이뤄진 것 같다"며 "다주택자들이 절세를 위해 매물을 내놓는 움직임은 예상보다 많지 않았다"고 말했다.

실제 한국감정원에 따르면 5월 수도권 주택 매매가격은 –0.23%에서 –0.17%로, 서울은-0.18%에서 –0.11%로 낙폭이 줄었다.

◇ 주택거래 재개?

서울 등 수도권 집값이 크게 오르며 거래가 활발했던 작년과 비교하면 올해는 상대적으로 주택시잠 움직임이 둔화될 가능성이 크다. 그럼에도 6월1일을 기점으로 하반기 매수 시장이 상반기에 비해 어떤 방향성을 가질지에 대해서는 관심이 많다.

전문가들은 6월 이후 다시 거래가 위축될 것으로 전망하고 있다. 계절적으로 비수기인 6~7월에는 거래 위축이 불가피하고, 재산세 부과 기준일이 지난 까닭에 집주인들이 팔리지 않은 매물을 다시 거둬들일 가능성이 크기 때문이다.

집값 하락폭이 줄어들고 있지만 전반적인 분위기를 바꾸기엔 역부족인 상황이다. 입주와 분양 등 주택 공급량이 많고, 내수경기 위축 등도 지속되고 있다.

고종완 원장은 "최근 거론되고 있는 금리인하를 제외하면 집값 상승요인보다 하락 요인이 더 많아 매수심리를 자극하기 어렵다"며 "유주택자들 역시 집을 내놓지 않고 있어 거래가 이뤄지기 힘든 지루한 장세가 이어질 것으로 본다"고 말했다.

반면 거래량 회복 가능성을 제기하는 목소리도 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 "서울에 거주하려는 대기 수요는 여전히 많아 가격만 맞으면 집을 사고자 하는 매수자들의 움직임이 나타날 것"이라고 전망했다.

다만 그는 "거래가 이뤄진다고 집값이 오름세로 전환한다는 의미는 아니다"며 "서울은 강보합, 수도권은 보합권 수준의 집값에서 거래가 형성될 것"이라고 내다봤다.

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