'아파트 청약 1순위 당첨자 10명 중 1명꼴(9.4%)로 부적격자가 나오고, 이 중 3분의 2는 청약 가점을 잘못 계산하는 등 단순 실수로 부적격 처리가 됐다.'(2017년 국토교통부 조사 기준)
청약 가점은 아파트 분양 여부를 결정짓는 결정적인 변수이기 때문에 정확한 계산이 필요하다.
계산 실수로 낮은 점수가 나오면 청약의 기회를 놓칠 수 있고 과하게 계산해서 부적격 처리되면 6개월~1년간(지역별 상이) 재당첨이 제한될 수 있다.
특히 청약 가점은 본인이 직접 계산해야 하는 만큼 가점 항목이나 개념을 명확히 알아둘 필요가 있다.
먼저 청약하려는 주택형이 가점제인지 추첨제인지부터 확인해야 한다.
현재 민영주택이나 지자체, LH 등 민간건설 국민주택의 입주자를 선정할 때는 가점제와 추첨제로 청약을 진행한다.
가점제는 일정 항목으로 구성된 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도고, 추첨제는 같은 순위 안에서 경쟁이 있으면 추첨을 통해 입주자를 선발하는 제도다.
지난 2017년 8‧2대책이 시행되면서 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 늘리기 위해 투기과열지구 및 청약조정대상주택, 수도권 공공주택지구는 가점제를 대폭 확대했다.
투기과열지구에선 전용 85㎡이하일 경우 가점제가 100%다. 조정대상지역의 경우 85㎡이하는 가점제 비율이 75%, 85㎡ 초과는 30%다.
청약하려는 주택형이 가점제라는 걸 확인했다면, 다음으로 본인의 가점을 계산하는 방법을 알아두자. 청약가점은 ▲무주택 기간(2~32점) ▲부양가족(5~35점) ▲청약통장(1~17점) 등 3개 항목으로 구성되며 총 84점 만점이다.
무주택 기간은 만 30세부터 점수를 매길 수 있다. 만 30세가 안 됐지만 결혼을 한 경우엔 혼인신고를 한 시점부터 점수가 부여된다. 만 30세 미만의 미혼일 경우엔 가점이 0점이다.
기본 점수(1년 미만)는 2점이며 1년이 추가될수록 2점씩 늘어난다. 무주택 기간이 15년 이상일 경우 32점 만점을 받을 수 있다.
여기서 무주택자란 자신 명의의 집이 없는 사람을 말하는데, 청약신청자 본인을 포함해 세대를 이룬 세대원(직계존속·직계비속)까지 주택이 없어야 한다. 다만 60세 이상 직계존속(부모, 배우자의 부모 등)이 주택을 소유한 경우의 청약신청자는 무주택자로 본다.
무주택 기간 산정에서 의외로 실수하는 이들이 많다. 알고봤더니 배우자가 상속이나 증여받은 시골 집의 지분을 가진 것을 뒤늦게 인지(이 경우도 1주택자)하는 식으로 잘못 계산하는 경우가 종종 있다.
부양가족은 가점 항목 중 배점이 가장 크고, 부양가족이 한 명도 없는 단독 세대주인 경우에도 기본 점수 5점이 매겨진다.
1명이 추가될 때마다 5점씩 늘어나며, 6명 이상일 경우 35점 만점을 받을 수 있다.
법적으로 혼인관계인 배우자는 주민등록상 주소가 떨어져 있어도 무조건 부양가족 수에 포함된다.
만 30세 미만의 미혼 자녀는 청약자의 주민등록등본에 함께 등재돼 있으면 부양가족으로 본다. 주소지가 떨어져 있어도 입주자 모집공고 전까지만 등본에 올리면 된다. 만 30세 이상의 자녀는 입주자 모집 공고일로부터 1년 이상 청약신청자와 함께 주민등록이 돼 있어야만 부양가족으로 점수를 받을 수 있다.
청약통장 가입 점수는 기본 점수(6개월 미만)가 1점부터 시작한다. 6개월 이상 1년 미만은 2점이고, 1년이 지날 때마다 1점씩 오른다. 가입일로부터 15년 이상 지나면 만점인 16점을 받는다.
이 세 가지 항목을 합산한 점수가 높을수록 청약 당첨 확률도 높아지는데, 최근엔 그 당첨 커트라인이 점점 높아지는 추세다.
부동산114에 따르면 올해 상반기 투기과열지구의 청약 당첨가점은 평균 50점에 달했다. 위례신도시의 '송파위례리슈빌퍼스트클래스'가 평균 72점으로 가장 높았고 서울 동대문구 '이문휘경지웰에스테이트'가 63점, '청량리역 롯데캐슬'이 57점 등을 기록했다.
이는 어마어마한 점수다. 가령 서른살의 미혼 청약자라면 무주택 기간 0점, 부양가족 수 5점(기본 점수)이기 때문에 청약통장 가입기간에서 만점인 16점을 받아도 총점이 21점에 불과하다.
자녀 2명을 둔 4인 가족 세대주(부양가족 가점 20점)의 경우에도 무주택 기간 8년 이상(18점), 청약통장 가입기간 10년 이상(12점)은 돼야 50점을 겨우 넘는다.
청약 만점이 나오려면 적어도 40대 후반에서 50대의 청약자(무주택 기간‧청약통장 가입기간 15년 이상 전제)가 배우자 1명, 자녀 3명, 만 60세 이상 부모나 조부모 2명 이상을 부양해야 한다.
이처럼 청약 가점을 채우기가 쉽지 않기 때문에 예비 청약자라면 미리 본인의 점수를 계산해보고 청약 전략을 짤 필요가 있다.
여경희 부동산114 리서치팀 과장은 "지난 5월부터 투기과열지구의 예비당첨자 선정비율이 전체 공급물량의 500%로 상향 조정됐고, 투기과열지구 내에서도 입지와 분양가에 따른 선호도 차이가 있다"며 "가점이 낮다고 지레 청약을 포기하지 말고 상대적으로 인기가 덜한 단지를 공략하면 당첨 확률을 높일 수 있다"고 조언했다.
