윤석열 정부의 수도권 핵심 공급원으로 꼽히던 '1기 신도시 정비사업'이 여전히 안갯속이다. 재건축 규제 완화를 골자로 한 이른바 '1기 신도시 특별법'이 국회 문턱을 넘지 못했고 형평성, 공공기여 등 쟁점도 많다.
더군다나 이를 담당하던 국토교통부의 별도 조직도 연말 해체 예정이다. 이처럼 아슬아슬한 상황에 이달 발표 예정인 '부동산 공급 활성화대책'에 1기 신도시 정비사업 추가 대책이 포함될지 주목된다.
수도권 10만 가구 공급원인데
부동산업계 안팎에선 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(이하 1기 신도시 특별법)이 올해 말 국회 본회의를 통과할지 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.
1기 신도시 정비사업 활성화는 윤석열 대통령의 후보 시절 주요 공약이다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시 정비사업을 통해 수도권에 주택 10만 가구 이상을 공급하겠다는 청사진이었다.
국토교통부는 지난2월7일 이를 시행하기 위한 1기 신도시 특별법 제정을 발표했고 3월24일 해당 법안이 발의됐다.▷관련기사:분당·일산 1기 신도시도 '용적률 500%' 넘본다(2월7일)
법안 적용 대상은 1기 신도시를 포함한 전국의 노후 계획도시로 범위를 넓혔다. 택지개발촉진법에 따른 개발사업 등에 따라 조성된 100㎡ 이상의 지역 중 조성된 지 20년이 넘는 지역이다.
이들 지역이 특별정비구역으로 지정되면 안전진단 면제 및 완화, 용도지역 변경 및 용적률 상향 등 특례를 적용받는다. 특히 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있게 했는데, 이렇게 되면 기존 20층짜리 아파트의 두 배인 40층 이상으로 높여 지을 수 있게 된다.
1기 신도시 재건축에 날개를 달아준 셈이다. 이로써 수도권 주택 공급 확대가 기대됐으나 관련법이 통과되지 못해 아직도 날개를 펴지 못했다. 지역 간 형평성, 공공기여 비율 등 여러 쟁점을 둘러싸고 여야, 주민 등이 합의를 이루지 못한 탓이다.
더군다나 1기 신도시 특별법 등을 담당하던 국토부 도시재생사업기획단의 해체 시점도 코앞이라 추진 동력이 약해질 수 있다는 우려가 나온다.
도시재생사업기획단은 문재인 정부의 핵심정책 중 하나였던 '도시재생 뉴딜사업'을 추진하기 위해 2017년 발족한 별도 조직이나, 윤 정부 들어 도시재생 키워드를 지우기 시작하면서 연말 조직 해체 가능성이 높아졌다.
'공급 대책'에 포함?…"중장기 카드"
올해 말 1기 신도시 특별법이 통과된다고 해도 공방이 예상된다.
해당 법을 적용받는 단지는 용적률 등의 특혜를 받는 만큼 지역 간, 사업 유형(재건축-리모델링) 간 형평성에 대한 논란이 끊이질 않고 있다.
공공기여율에 대한 합의도 쉽지 않을 전망이다. 정부는 용적률을 이례적으로 높여주는 만큼 이에 대한 환수비율을 높여 공공주택이나 도로·상하수도 등 기반시설 설치에 활용할 예정이다.
그러나 공공기여가 많아질수록 사업성이 떨어지기 때문에 용적률 상향에 따른 사업성 확보가 무의미해진다는 게 주민 입장이다. '용적률 450%, 공공기여 70%' 제안이 나오자 주민들이 공공기여율이 너무 높다며 반발한 것으로 알려졌다.
이런 문제 등으로 공방이 지속하면 정작 법안이 통과돼도 실제 사업에 속도를 내기까진 시간이 걸릴 것이란 우려가 나온다.
국토부는 오는 2024년 하반기 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 마무리해 본격 사업 추진에 나선다는 계획이었다. 그러나 정부와 주민 간 도시 청사진에 대한 합의가 선행되지 않으면 마스터플랜 확정이 어렵다.
이같은 상황에 이달 발표 예정인 공급 활성화 대책에 1기 신도시 재정비 추가 대책이 포함될 가능성도 일부 제기된다.
송승현 도시와경제 대표는 "시장에 공급 안정 시그널을 줘야 하는 상황인 만큼 수도권 핵심 공급원이 1기 신도시 재정비 관련한 추가 대책도 공급 활성화 대책에 포함될 여지가 있다"며 "다만 아직 법 통과 전이라 인허가절차 간소화, 금융지원 등이 나올 수 있다"고 내다봤다.
다만 당장 공급할 수 있는 물량이 아닌 데다 집값 과열 등의 부작용이 우려되는 만큼 '중장기 공급 카드'로 작용할 것이란 전망이 우세하다.
송승현 대표는 "법이 통과된다고 해도 사업 추진에 속도를 내기까지 오래 걸릴 수 있기 때문에 또다시 '공급 없는 공급', '페이퍼 공급'이 될 수 있다"며 "중장기적으로 방향성을 제시하면서 공급 불안을 해소할 수 있게끔 추진하게 될 것"이라고 봤다.
두성규 목민경제정책연구소 대표도 "특별법이 통과돼도 당장 공급되는 게 아닌데 수요 심리만 자극하는 부작용이 나타날 가능성이 있다"며 "이번 대책엔 포함되지 않아도 차근차근 중장기적으로 도시관리계획을 보면서 공급할 수 있도록 준비해야 한다"고 강조했다.
