분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시의 원활한 재건축을 위해 용적률을 차등적으로 상향해야 한다는 의견이 나왔다. 주민들은 일괄 상향을 희망하는 것으로 나타난 반면 전문가들은 지역 특성을 고려해 차등 상향하고 개발이익을 조정할 필요성을 제기했다.
김지은 주택산업연구원(이하 주산연) 도시·산업연구실장은 2일 개최한 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'에서 이같이 밝혔다.
주산연에 따르면 1기 신도시는 1991년 최초 입주가 시작된 이후 30년이 지나 재건축 연한이 도래했다. 그러나 재건축 대상 아파트 353개 단지, 28만1822가구의 평균 용적률이 188%로 사업성이 낮아 재건축이 쉽지 않은 상황이다. 이에 정부는 1기 신도시 용적률 상향 방안과 소규모 단지 통합 개발 등을 담은 특별법 제정을 추진하고 있다.
김 실장은 "1기 신도시 평균 용적률은 188%로 저층 아파트 단지 대비 1.8~2배 수준으로 높은 편"이라며 "건축비가 평(3.3㎡)당 650만원으로 높은 상황에서 현행 법규 체계로는 사업성이 낮아 재건축이 곤란하다"고 진단했다.
도시별로 보면 분당은 30년 이상 경과한 아파트가 40%이고, 용적률은 180% 초과가 52%를 차지했다. 주민 다수(61.8%)는 재건축시 300% 내외 용적률을 희망했다. 주산연은 "분당은 서울공항 비행안전구역에 해당돼 고도제한 적용 시 용적률 상향에 제한이 있다"며 "건축가능 높이 완화를 위한 법 제도 개정이 필요한 상황"이라고 봤다.
일산의 경우 경과년수 30년 이상 아파트가 21%, 용적률 180% 초과가 56%다. 주민의 83.6%는 재건축시 용적률 500%를 원했다.
평촌은 30년 이상 경과한 아파트가 76%, 용적률 180% 초과가 83%에 달했다. 재건축시 용적률 300%를 희망하는 주민(48.7%)과 400%를 희망하는 주민(44.3%)보다 조금 많았다.
산본 역시 경과년수 30년 이상 아파트가 51%, 용적률 180% 초과가 85%를 차지했다. 재건축시 주민들이 희망하는 용적률은 400% 내외(33.9%), 300% 내외(33.3%), 500% 내외(32.7%)가 비슷한 수준이었다.
중동의 경우 경과년수 30년 이상이 38%, 용적률 180% 초과가 98%로 나타났다. 평균 용적률이 226%로 1기 신도시 중 가장 높았다.
주산연 설문조사 결과 1기 신도시 주민 중 68%는 재정비시 용적률 부여방안에 대해 일률 적용해야 한다고 답했다. 도시별로는 일산(71%), 평촌(69%), 산본(64%), 분당(61%), 중동(59%) 순으로 높았다. 반면 전문가들은 역세권, 특별정비 구역 등에 따라 차등적용해야 한다는 의견이 89%로 주를 이뤘다.
김 실장은 "위치, 주변환경에 관계없이 신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다"며 "기본 일괄 상향 용적률(50~100%)과 함께 지역 특성별 차등 상향 용적률(50~100%)을 부여하는 등 심층적인 검토가 필요하다"고 제시했다.
용적률로 인한 개발이익 조정에 대해서는 "용적률 차등 적용시 추가 환수 또는 단지간 재분배 방안을 검토해야 한다"며 "일괄 상향 부분은 기존방식(재건축초과이익환수+기부채납 등)을 적용하고 차등 상향 부분은 기부채납을 추가하거나 단지간 재분배를 하는 게 바람직하다"고 설명했다.
주산연은 이같은 1기 신도시의 재건축 추진상 문제점을 보완해 3기 신도시를 고도화할 필요성을 제기했다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등 3기 신도시는 내년 하반기 본격 분양에 돌입한다.
김 실장은 "개발제한구역 해제 지역의 공동주택 단지는 현행 규정상 평균용적률 220%를 준수해야 하는 상황"이라며 "역세권, 외곽지역, 경계녹지 인근 등 단지별 여건에 따라 도시계획법상의 용적률 한도 내에서 조정 및 적용할 필요가 있다"고 강조했다.
