1기 신도시 특별법으로 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시정비특별법) 적용 대상이 서울 가양, 수원 영통, 용인 수지, 부천 상동 등까지 확대된다. 정부가 특별법 적용 대상을 확대하는 시행령을 내놓으면서 적용 대상이 당초 발표했던 51곳에서 전국 108곳으로 늘어났다.
1기 신도시의 경우 안전진단이 사실상 면제되며, 특별법 적용을 받는 구역의 경우 재건축·재개발 시 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있다.
1기 신도시 특별법 대상 '전국 108곳'
국토교통부는 31일 이 같은 내용을 담은 노후계획도시정비특별법 시행령 제정안을 마련하고 입법 예고한다고 밝혔다. 제정안은 지난 1·10대책의 후속조치로 △노후계획도시의 정의 △안전진단 면제와 완화 기준 △공공기여 비율 등의 내용을 담았다.
시행령에서 노후계획도시 정의를 구체화함에 따라 대상군이 크게 확대된다. 당초 특별법에서는 노후계획도시를 △택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 △조성 후 20년 이상 경과하고 △면적이 100만㎡ 이상인 지역으로 규정했다.
시행령은 여기에 △택지개발사업뿐 아니라 △공공주택사업 △산업단지 배후 주거단지 조성사업(공공)으로 택지 조성사업 종류를 확대했다. 또 면적기준도 '단일택지 100만㎡'에서 '인접·연접(행정동)한 택지, 구도심, 유휴부지 합산 면적이 100만㎡ 이상'으로 늘렸다. 단 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡)로 제한했다.
이에 따라 특별법 적용 대상 노후계획도시는 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 51곳에서 전국 108곳으로 늘어 약 215만가구가 해당할 전망이다. 적용 대상은 △서울 가양을 비롯해 △안산 반월 △수원 영통 △용인 수지 △부천 상동 △구리 토평(인근 지구 포함) △창원 국가산단 배후도시 등이 포함된다.
단, 108개 지역 중에서도 특별법 적용을 받기 위해서는 지자체가 기본 계획을 수립해 범위를 확정해야 한다. 단일 100만㎡ 미 지역은 지자체가 분할·결합 등을 통해 노후계획도시 범위 설정 과정에서 적용대상의 변동도 가능하다.
주거단지는 25m 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 했다. 역세권은 철도역으로부터 반경 500m 이내에 포함된 지역으로 정의해 고밀‧복합 개발이 가능하게 할 방침이다.
1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 진행할 선도지구 지정 기준은 △주민참여도 △노후도와 주민 불편 △도시기능 향상 △주변지역 확산 가능성 등으로 한다. 지자체별로 구체적인 기준과 배점, 평가절차를 정해 오는 5월 중 공개할 예정이다.
건축규제도 완화한다. 용적률은 법정 상한의 150%까지 높이고, 건폐율 제한과 인동간격(건물간 간격)은 국토계획법과 건축법 상한까지 완화했다. 재건축 시 가구당 2㎡ 녹지를 추가하는 공원·녹지 확보기준도 적용하지 않기로 했다.
안전진단은 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상 공공기여를 할 경우 면제받을 수 있다. 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우 1개 단지도 안전진단 면제가 가능해 사실상 1기 신도시를 포함한 노후 계획도시 대부분이 안전진단을 면제받을 수 있을 전망이다.
공공기여 비율은 기준용적률(적정수준의 평균용적률)을 기준으로 2구간으로 차등화한다. 기준용적률까지는 10∼40%의 공공비율을 적용해 산출하고, 기준용적률 초과 범위부터는 40∼70%를 적용한다. 현재는 특별정비계획으로 결정된 용적률에서 종전 용적률을 뺀 수치의 70% 이하에서 공공기여하도록 하고 있다.
예를 들어, 기준용적률이 300%이고, 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우 공공기여비율은 33%가 적용된다. 이를 금액으로 환산해 현금, 공공주택, 기반시설 등으로 기여할 수 있다.
최병길 국토교통부 도시정비기획준비단장은 "1기 신도시 지자체, 지역별 MP(마스터플래너), 전문가의 의견을 충실히 수렴, 반영했다"면서 "관계기관 협의와 입법예고 과정에서 제기되는 의견을 적극 검토하고, 1기 신도시 지자체와 표준조례안 마련 등도 적극 지원할 계획"이라고 말했다.
군불만 때던 '신도시 정비' 현실화 첫발
전문가들은 그간 말만 무성했던 노후계획도시 정비사업 적용 요건을 명확히 해 첫발을 내딛었다는 점을 긍정적으로 평가하고 있다. 재정비가 필요한 노후도심 규모가 커지는 만큼 적절한 시기에 법 제정이 이뤄졌다는 분석이다.
다만 특별법 적용이 얼어붙은 부동산 경기를 단기간 회복시키기는 어렵다는 분석이 나온다. 재건축·재개발에 있어 안전진단과 같은 인허가보다 개별 조합원들의 경제여력이나 사업성이 문턱이 되고 있는 상황이기 때문이다. ▷관련기사 :[냉탕열탕 부동산]④'묶었다 풀었다' 혼돈의 재건축(1월26일)
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금은 인허가보다 추가분단금 등 개별 조합원들의 경제여력에 따라 정비사업 활성화가 쉽지 않아 곧바로 가격 상승으로 반영되기는 어렵다"면서 "재건축을 억제해 온 안전진단을 사실상 무력화하는 내용으로 사례가 누적될 경우 전면폐지까지도 갈 수 있다는 점에서 재건축 호재 적용은 장기적 관점에서 봐야 할 것"이라고 말했다.
