오는 7월부터 가계의 대출 한도를 줄이는 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계'가 시행된다. 스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 줄이는 제도다. 이에 따라 주택담보대출을 포함한 금융권의 총대출 한도가 3~5% 축소될 전망이다.
대출 문턱이 높아지는 만큼 부동산 시장에서는 거래량 감소 등 시장 위축될 수 있다는 관측이 나왔다. 하지만 지방은 도입 기간을 일단 올 연말로 늦추는 등 차등적용하고, 기준금리는 연내 추가로 인하할 가능성이 있어 시장에 미칠 영향이 크지 않을 것이란 전망도 나온다.
수도권 1.5%, 지방 0.75%
20일 금융당국에 따르면 오는 7월1일부터 은행, 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출의 대출한도를 책정하는 DSR을 적용할 때 기존(0.75%)의 두 배인 1.5%의 스트레스(가산) 금리가 적용된다.
이 경우 소득 5000만원인 차주가 수도권에서 30년 만기, 원리금 균등상환 조건으로 주담대(대출금리 4.2%)를 받으면 한도가 최대 1700만원 줄어들 전망이다.
변동형으로 빌릴 경우 현재 3억원에서 2억9000만원으로 1000만원(약 3%), 혼합형은 3억1000만원애서 2억9300만원으로 1700만원(약 5%), 주기형은 3억3000만원에서 3억2100만원으로 900만원(약 3%) 줄어든다.
소득이 1억원일 경우엔 지금보다 한도가 최대 3300만원 줄어든다. 신용대출 한도도 줄어든다. 단, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 적용한다.
다만 수도권 이외 지방의 주담대는 연말까지 2단계 수준(0.75%)을 유지하기로 했다. 미분양 적체 등 지방 부동산 시장 위축을 고려한 조치다. ▷관련기사: 대출 한도 더 줄이는 3단계 스트레스 DSR, 지방은 연말까지 면제(5월20일)
7월부터 연봉 1억도 주담대 '혼합형' 받으면 한도 3300만원 '뚝'(5월20일)
이와 관련해 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "서울과 수도권은 대출 문턱이 높아지는 만큼 거래량이 감소할 것으로 보인다"며 "대출 규제 시행 이전에 집을 사려는 수요가 몰리는 선소비 현상이 이미 나타나 하반기에는 수요 둔화로 거래량이 줄어들 것"이라고 전망했다.
반면 영향이 제한적일 것이란 분석도 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "대출 규제 전 기준금리 인하가 예상되는 만큼 스트레스 DSR 3단계 적용 영향이 어느 정도 상쇄될 것"이라며 "실질적으로 시장에 미치는 효과는 크지 않을 것으로 본다"라고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 아파트 매물 감소, 분양 진도율 저하, 임대료 상승 등으로 매매가가 상승하고 있고 기준금리 인하에 대한 시장 기대도 남아있어 수도권의 급격한 주택 수요 위축은 제한적일 것"이라고 분석했다.
6개월 유예된 지방 영향 '미미'
지방 주택시장은 대출 규제 유예로 영향이 크지 않을 것이란 전망이 우세하다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "규제 유예로 차등 금리가 적용되는 것은 상대적으로 지방에 유리하다"면서도 "다만 시장 수요에 영향을 미칠 정도로 금리 차이가 크지는 않아 영향은 미미할 것"이라고 전망했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 국회 및 대통령 집무실 이전 기대로 세종시 등에서 매매가가 상승하고 있지만 이를 제외한 대부분의 지역은 미분양 적체와 수요 부족에 시달리고 있다"며 "이번 조치는 지방의 추가 위축을 방지하는 효과 정도에 그칠 것"이라고 분석했다.
강남 등 '토허구역'은 무풍지대?
강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 토지거래허가구역에 미치는 영향도 크지 않을 전망이다. 이미 토허구역으로 묶여 갭투자가 불가한 데다, 이들 지역은 대출이 아닌 자기자본을 가지고 이동하는 수요가 대부분이기 때문이다.
함 랩장은 "강남권 등 서울 내 상급지 교체 선호지역에 대한 대출규제 효과는 제한적일 것"이라며 "다만 종전 대출 총액이 많은 차주는 추가 주택 구매가 제한될 가능성이 있고 무리한 영끌을 막는 효과는 있어 투기적 거래 감소에는 긍정적 영향을 줄 것"이라고 말했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "서울 강남 3구, 용산, 마포, 성동 등 주요 지역은 이미 자산 여력이 있는 계층의 '똘똘한 한 채 보유 시장'으로 재편된 상황"이라며 "서울 고가 아파트 매수자 80%가 대출 없이 매입하는 등 대출의존도가 낮고 자금 조달 여력이 커 규제 영향을 크게 받지 않을 것"이라고 분석했다.
이어 "결과적으로 투기 억제보다 집값 급등을 주도하지 않은 실수요층의 내 집 마련 기회가 차단될 수 있다"며 "실수요자 우대 가산금리 조정 등 예외 조항 신설이 필요하다"고 덧붙였다.
