"새 대통령이 세종에서 일하면 집값이 더 오르지 않을까요?"
윤석열 전 대통령 탄핵으로 6월 조기 대선이 결정되자마자 집값이 가장 크게 들썩인 곳이 바로 '세종'입니다. 대선 공약으로 국회 이전과 대통령 세종 집무실 건립 등 행정수도 완전 이전이 내걸리면서 세종시 집값 변동성이 커진 거죠.
최근 한 달 사이 세종시 아파트 거래량이 배 이상 급증하고, 일부 단지에서는 수천만원에서 수억원까지 집값이 오르기도 했습니다. 4월 한 때 강남 3구(강남·서초·송파), 과천 등을 누르고 전국에서 아파트값 주간 상승률이 가장 가파른 지역으로 꼽히기도 했죠.
하지만 이런 상승세에도 세종시 부동산 업계는 다소 신중합니다. 마치 '정치 테마주' 같이 정치권의 말 한마디에 시장이 요동치는 것을 경계하는 거죠. 앞서 집값이 급등했다가 수년간 다시 하락하며 정체했던 전례가 반복될까 우려하는 마음 때문입니다.
예전처럼 사람 늘지 않는 이유
세종시 거주자들은 '정치 테마주'라는 오명을 떨치고 집값이 안정화하고 진정한 자족도시로 거듭나는 것이 바람인데요. 이를 위해서는 충족돼야 하는 게 있습니다. 도시의 낮은 기초체력을 높이는 것이죠.
통계청에 따르면 2025년 3월 현재 세종시 인구는 약 39만2000명 수준으로 행정수도 착공 당시 정부가 내건 80만 목표의 절반에도 미치지 못하고 있습니다. 출범 초기엔 매년 3만명 이상 인구가 늘어났으나 최근 수년간은 거의 정체 상태죠.
인구 증가율은 2015년 말부터 2019년 말까지 4년간 61.1%였지만 2023년까지 그다음 4년간은 13.5%에 불과합니다. 올해 들어 3월까지는 전출이 전입과 거의 같아지는 상황까지 왔습니다.
세종시는 2022년 '인구 80만명' 목표 달성 시기를 당초 2030년에서 2040년으로 10년 연기했습니다. 국회 이전과 세종대통령실 이전을 하더라도 인구 증가에 한계가 있어서죠.
세종시가 인구 성장에 실패한 가장 큰 원인은 바로 '일자리'와 '자족성 부족'입니다. 중앙행정 기관 20여곳과 소속 기관들이 대거 이전했지만 여전히 대부분의 고위 정책 결정은 서울에서 이뤄지고 있습니다.
이 때문에 주기적으로 서울을 오가야 해 세종시 공무원 상당수는 여전히 서울이나 수도권에 거주지를 두는 경우가 많습니다. 또 국회나 서울의 행정기관 일정에 따라 평일 세종시 도심이 텅 비는 상황도 벌어집니다. 이는 상가 공실률이 전국 최고 수준인 배경이기도 합니다.
'세종시에는 공무원과 아파트만 있다'는 말도 나옵니다. 실제 공무원 외의 일자리가 턱없이 부족한 거죠. 민간기업 유치는 지지부진하고 조치원을 제외하고는 제조업 기반이나 첨단산업 단지도 찾아보기 어렵습니다.
'2030'세대 2023년부터 감소세
정부청사가 위치한 행정중심복합도시(행복도시)와 조치원 산업단지 일대를 제외한 읍·면 지역은 오히려 2012년보다 인구가 감소한 곳도 있습니다.
특히 부동산 가격이 상승하면서 상대적으로 대규모 부지를 필요로 하는 제조업 유치가 더 어려워졌다는 지적도 나옵니다. 행복도시는 공공일자리 비중이 높은 반면, 민간일자리 비중은 전국에서 가장 낮은 수준입니다.
결국 '일자리가 없는 도시'라는 인식이 정착을 어렵게 만드는 요인으로 꼽힙니다. 통계청 자료에 따르면 세종시 20~30대 청년층 인구는 2022년 1만7737명으로 정점을 찍은 뒤 이미 감소세에 접어든 상태입니다.
생활 인프라 부족도 정착을 저해하는 걸림돌입니다. 서울이나 대전 등 기존 대도시에 비해 교육, 의료, 문화시설이 부족하다는 지적이 계속되고 있습니다.
세종시 한 공인중개사 대표는 "세종시는 본래 대전, 청주 등에서 인구를 끌어온 빨대 도시인데 일자리는 부족하고 집값만 높으니 다시 빠져나가 인구가 수 년간 정체된 상태"라며 "부동산 시장 안정화를 위해선 일자리 유치가 시급하다"고 강조했습니다.
또 다른 공인중개사는 "공정거래위원회를 비롯해 정부 부처가 다 모인 곳에서 민간 기업들이 자리 잡고 싶겠냐"면서 "기업 유치를 위한 제도 개선과 인센티브 마련이 필요하다"고 말했어요.
'반짝 상승' 후 하락-정체 벗어나 '안정화' 하려면
세종시는 2020~2021년 행정수도 완성 기대감에 힘입어 아파트값이 폭등한 지역입니다. 한국부동산원에 따르면 2020년 세종시 아파트 가격은 1년 새 44.93% 급등하며 전국 최고 상승률을 기록했습니다. 그러나 국회 세종의사당 착공이 미뤄지면서 실망 매물이 쏟아지며 2022년부터 내리막길을 걸었고, 최근 들어서야 반등 조짐이 나타나고 있습니다.
결국 반짝 상승과 급락을 반복하지 않으려면 기업 유치 등 근본적인 도시 기반 마련이 우선돼야 합니다. 전문가들은 도시의 지속가능한 성장을 위해서는 단순한 '행정 기능'을 넘어선 경제 자립 기반이 필요하다고 지적합니다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "외국 사례를 보면 행정수도는 보통 행정 기능만 수행하고 주거 기능은 제한적이다"면서 "세종시(행복도시)는 행정과 주거의 복합기능 도시로 설계됐지만 직군이 편중돼 있어 산업시설 발달에 필요한 조건이 부족하다"고 말했어요.
이어 "행정부 기능만으로는 도시 성장이 어렵기 때문에 대전, 청주, 오송 등 인근 지역과 연계한 광역산업벨트를 구축해 경제 활동이 순환되는 구조가 만들어져야 한다"고 강조했어요.
송승현 도시와 경제 대표는 "세종시는 직군 다양성이 부족하고, 재고주택이 많으며, 전셋값이 낮고, 인구도 50만을 넘지 못하는 등 구조적 한계가 있다"면서 "일자리, 기업들이 입주할 수 있는 환경과 인센티브가 뒷받침돼야 자족기능을 갖춘 도시로 성장할 수 있다"고 조언했습니다.
