정부가 분당·일산 등 1기 신도시에 재건축 안전진단을 완화하거나 면제하는 특례를 준다. 용적률도 종상향 방식으로 최고 500%까지 높일 수 있게 했다.
그야말로 '파격' 혜택이다. 다만 그에 따른 기부채납 등 공공기여 수준은 아직 정해지지 않아 주민들은 "일단 후속 내용을 지켜보겠다"는 반응이다.
정부는 형평성을 고려해 특례 대상을 1기 신도시 외에도 서울상계, 부산해운대 등 준공 20년이 넘은 면적 100만㎡ 이상의 다른 노후계획도시에도 열어뒀다.
형평성 의식했나…'노후택지' 추가
국토교통부는 이같은 내용을 담은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 골자를 확정했다고 7일 밝혔다.
앞서 1기 신도시 주민들은 용적률 상향 등을 골자로 특별법을 만들어 재건축을 추진할 수 있게 해달라고 요구해왔다. 이는 윤석열 대통령의 대선공약에도 포함됐으나 형평성 논란 등이 있었다.
국토부는 이를 의식한듯 이번 특별법의 범위를 '노후계획도시'로 넓혔다.
노후계획도시는 택지개발촉진법 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다. 1기 신도시뿐만 아니라 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 포함된다.
통상 시설물 노후도 기준은 30년이지만 도시가 노후화되기 전에 체계적인 계획 수립과 대응이 가능토록 20년을 기준으로 삼았다. 100만㎡는 인구 2만5000명, 주택 1만 가구 내외의 수도권 행정동 크기다.
국토부에 따르면 현재 전국 20년·100만㎡ 이상 노후 택지는 총 49곳에 달한다.
경기도에만 1기 신도시인 분당, 일상, 평촌, 산본, 중동 등 5곳에 안양포일, 광명철산, 광명하안, 고양화정, 수원영통, 고양능곡 등 11곳이 있다.
서울은 개포, 신내, 고덕, 상계, 중계, 목동, 수서, 중계2 등 8곳이 있고 인천은 구월, 연수, 계산 등 3곳이 있다. 지방은 부산해운대1,2, 대전노은, 강원원주구곡 등이 있다.
다만 이들처럼 노후계획도시 적용 요건이 돼도 지자체가 기본계획을 수립하지 않는 경우 특별법의 적용을 받지 않을 수 있다.
100만㎡ 미만이라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면접의 합이 100만㎡ 이상인 경우, 인접 노후 구도심 일부 등을 포함해 100만㎡ 이상에 해당하는 경우 등도 기본계획을 수립하면 하나의 노후계획도시로 본다.
관계 법령과 택지 대상 등의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이다.
노후계획도시정비는 국토부에서 먼저 가이드라인인 '노후계획도시정비기본방침'(이하 기본방침)을 수립하면 지자체에서 세부 계획인 '노후계획도시정비기본계획'(이하 기본계획)을 만든다. 이후 '특별정비구역'으로 설정하고 각종 사업을 시행하는 순이다.
기본방침은 도시정비의 목표, 기본방향, 기반시설 확보 및 이주대책 수립 등이 제시된다.
기본계획은 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례적용 세부계획 등이 담긴다. 10년 주기로 수립하며 5년마다 타당성을 검토한다.
용적률 500%까지?…"세부내용 나와봐야"
노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 인센티브를 준다.
특별정비구역은 도시기능 향상, 도시 재창조, 이주대책 실행 등 공익적 목적을 가지는 사업들이 함께 진행되기 때문이다.
먼저 재건축 안전진단 문턱을 낮춰준다.
올해 1월부터 '구조안전성 비중'을 축소하는 등 완화된 안전진단 기준이 시행중인데 이보다 더 규제를 완화한다는 것이다.▷관련기사:재건축 첫 관문 통과 쉬워진다…안전진단 '구조안전성' 30%로(2022년12월8일)
대규모 광역교통시설과 같은 기반시설을 확충하는 등의 공공성을 확보하면 '면제'도 해준다.
문성요 국토부 국토도시실장은 "특별정비예정구역으로 지정되면 도시정비법에서 정한 안전진단 기준보다 완화해서 적용할 수 있기 때문에 가령 구조안전성 비율(현행 30%)을 더 낮출 수 있다"며 "시행령에서 완화 범위를 정할거고 어떻게 완화하느냐는 시장·군수가 정할 것"이라고 설명했다.
용적률도 2종(250%)에서 3종(300%)·준주거(500%) 등으로 종상향 할 수 있게 규제를 완화한다. 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련한다.
용적률 완화 정도는 기본계획에 포함한다. 문성요 실장은 "특별법에선 근거만 마련하고 시장·군수가 정비기본계획에서 실제 용적률을 얼마로 갖고 갈 건지 정하게 될 것"이라고 말했다.
그러면서도 "준주거로 상향하면 규정상 500%까지 용적률 상향이 가능하지만 현실적인 주거여건, 기반시설 등 고려해서 결정할텐데 500%는 너무 과하지 않나 생각한다"고 덧붙였다.
리모델링도 현행 가구수 15%이내 증가에서 추가 허용한다. 구체적인 비율은 시행령에서 정할 예정이지만 20% 내외로 고려 중이라는 게 국토부의 설명이다.
지자체는 이주대책 수립을 주도하고 '이주대책사업시행자'를 선정해 이주단지 조성과 순환형 주택 공급을 추진할 예정이다.
이와 함께 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 '통합 심의' 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했다.
다만 특례 적용에 따른 기부채납 등의 공공기여 수준이 아직 구체화되지 않아 1기 신도시 등 대상(예정) 주민들의 반응은 미온적인 모습이다.
최우식 1기신도시범재건축연합회장은 "1기 신도시 단지들은 현재의 안전진단 항목 중 구조안전성 30%로는 통과가 어렵다"며 "면제를 요청하고 있지만 그게 어렵다면 완화할 수 있도록 폭을 낮춰달라는 건데 관련해서 구체적인 언급이 없었다"고 짚었다.
이어 "공공기여 부분도 공공재와 민간재를 구별해서 어떤 식으로 얼마나 할지 등이 안 나왔다"며 "구체적인 후속 내용이 필요하다"고 덧붙였다.
국토부는 오는 9일 원희룡 장관과 1기 신도시 지자체장 간 간담회에서 특별법에 대한 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 특별법을 발의할 계획이다.
