정부가 추석 연휴 전후로 주택시장 활성화를 위한 후속조치를 내놓을 예정이다.
지난 7월 하반기 경제운용 발표 시 예고했던 재개발·재건축 규제완화와 함께 분양시장에 탄력을 줄 청약제도 개편 방안도 선보일 전망이다. 회복세를 보이기 시작한 주택시장에 한층 더 힘을 실어 주려는 것이다.
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주택당국은 이런 내용을 추석 전에 발표하는 게 좋을지 연휴를 보내고 내놓는 게 나을지 고심하고 있다. 추석 민심에 주택시장 회복 확신을 심으려면 연휴 전 발표하는 게 좋다는 의견과, 추석 민심효과는 보지 못하더라도 좀 더 시간을 갖고 준비해 종합적인 내용을 담아 정책효과를 키우자는 의견이 국토교통부 내에서 엇갈린다.
올가을 주택 시장에 '추석 선물'이 될 시장 활성화 방안 후속조치에 어떤 내용들이 들어갈지 짚어봤다.
① 주택거래신고제 전면 폐지
국토부는 우선 과거 주택 과열기에 만들어진 주택거래신고제를 전면 폐지키로 했다. 주택거래신고제는 투기지역 가운데 정부가 지정한 주택거래신고지역에서 전용면적 60㎡ 초과 아파트를 구입할 경우 15일 안에 관할 시·군·구에 주택구입자금 조달계획을 포함한 실거래가격을 신고토록 한 제도다.
하지만 2012년 5월 정부가 '강남3구(서울 강남·서초·송파)'를 마지막으로 투기지역 및 주택거래신고지역을 전부 해제하면서 제도 자체가 유명무실해진 상황이다. 이런 점이 주택시장이 침체를 걷고 있는 최근 여건에 맞지 않는다는 판단에 따라 이 제도를 폐지키로 한 것이다.
② 재건축 안전진단 완화
현재 시장·군수·구청장이 재건축 여부를 판정하는 안전진단 기준은 ▲구조안전성(기울기·내구성 등) ▲설비 노후도(마감재·기계설비·전기설비 등) ▲주거환경(주차 여건·일조 여건 등) ▲비용(경제성) 등 4가지로 구성된다.
이 중 구조안전성에 심각한 문제가 있으면(E등급) 바로 재건축 판정이 나지만 그렇지 않으면 종합평가 점수가 일정 수준 이하여야 재건축이 가능하다. 하지만 앞으로는 설비 노후도나 주거환경의 평가 비중을 높여 기준을 조정하게 된다. 구조적 문제가 심각하지 않더라도 주민 불편이 크다고 판단되면 재건축을 할 수 있도록 하는 것이다.
이와 함께 정비사업 추진에 지자체가 참여하는 공공관리제를 주민들이 선택할 수 있도록 할 예정이다.
③ 수도권 재건축 소형의무비율 완화
수도권 과밀억제권역의 재건축 소형의무비율 확보 기준도 완화된다. 현재 전용면적 85㎡ 이하 주택을 가구 수 기준으로 60%, 연면적 기준으로는 50% 이상 확보해야 하도록 규정돼 있다. 국토부는 여기서 가구 수 기준은 유지하되 연면적 기준은 없애기로 했다.
소형의무비율 가구수 규정의 경우 중소형 서민주택 공급에 관한 가이드라인의 성격이 있기 때문에 민감한 부분이 있어 연면적 기준만 없애 단지 특성에 따라 융통성 있게 사업을 진행할 수 있도록 하자는 것이다.
④ 재건축조합원, 보유주택수만큼 분양
또 수도권 과밀억제권역내 재건축사업의 조합원에게도 소유한 주택 수만큼 신규 주택 공급을 허용키로 했다. 현재 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업은 소유 주택수와 관계없이 1가구 1주택 공급을 원칙으로 규정하고 있다. 한 단지 내에 여러 채를 가지고 있는 다주택자라도 재건축 후에는 1채만 분양받을 수 있도록 한 것이다.
하지만 이는 개인의 재산권을 과도하게 제한한다는 지적을 받아왔다. 최근 주택경기 침체로 일반분양에 대한 미분양 리스크가 증가했고 재건축사업을 통한 개발이익도 크게 줄었다는 점에서 규제를 완화키로 한 것이다.
⑤ 청약 시 유주택자 감점 폐지
청약제도 가운데서는 주택수에 따른 감정항목을 폐지하는 등 청약가점제를 개선키로 했다. 청약가점제 상에서 유주택자의 경우 가점항목인 '무주택기간'에서 0점을 받고, '주택수에 따른 감점(2주택자 10점, 3주택자 15점)'을 받는 부분을 바꿔 감점항목을 없애기로 했다. 유주택자에 대한 '이중 불이익'이라는 판단에서다.
7월 발표된 하반기 경제운용에서는 국민주택 입주 대상자(청약저축 가입자) 폭을 확대하기 위해 ▲무주택 기간 ▲저축총액 ▲납입횟수▲부양가족 등에 따라 순위를 정해 뽑는 제도를 단순화하기로 했다.
⑥ 청약예금 변경시 청약 제한기간 단축
이와 함께 주택규모 별 청약 예치금액을 변경하거나 주택 면적 상향시 청약 제한 기간도 합리적으로 조정할 계획이다. 현재 서울에서 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대한 청약예치금은 300만원이며 청약예금 가입 후 2년이 지나야 규모를 바꾸는 게 허용된다.
규모를 상향 변경하는 경우에도 변경 후 3개월이 지난 뒤에야 청약할 수 있다. 국토부는 가입 후 규모 변경 제한기간을 6개월~1년 이내로 단축하고 변경 후 청약 제한기간은 없애는 방안을 내놓을 것으로 예상된다.
